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Märkte | 09.11.2017

Aus IZ45/2017, S. 18

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg braucht mehr Dynamik

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Björn Jesse, Harald Hempen, Fabian von Köppen, Erik Marienfeldt, Kristina Loock, Harald Wüst und Andreas Wende (von links) trafen sich zur ExpoVision.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. Sind die Anforderungen in Ausschreibungen für Projekte etwa in der Hafencity staatlicher Dirigismus oder der notwendige Innovationsimpuls, der aus dem Markt heraus fehlt? Einig war sich die von Drees & Sommer zusammengerufene Branchenrunde, dass Hamburg ein Mobilitätskonzept fehlt und das Thema Bildung zu kurz kommt.

Als Investitionsstandort hat Hamburg gegenüber München und Berlin verloren, weil dort die Dynamik höher ist", erklärt Andreas Wende, NAI apollo, zur Wahrnehmung Hamburgs auf der Gewerbeimmobilienmesse Expo Real. Auch Frankfurt setze sich mit dem hohen Tempo beim Bau weiterer Hochhäuser von der Nordmetropole ab. Erik Marienfeldt, HIH Real Estate, fehlt der Zuzug von Unternehmen an Alster und Elbe. "Der Büroflächenmarkt in Hamburg lebt vom Austausch der Nutzer. Da kommen wenige neue Mieter hinzu." Beide äußerten sich bei der ExpoVision Hamburg, einer von Drees & Sommer (D&S) jährlich nach der Expo Real versammelten Runde Hamburger Immobilienexperten.

Ein wichtiger Impuls, um Hamburg als Wirtschaftsstandort zu stärken und für neue Player attraktiv zu machen, ist daher für Fabian von Köppen, Garbe Immobilien-Projekte, "die Etablierung als Hochschulstandort". Garbe baut vis-à-vis der HafenCity Universität (HCU) den Campustower, in den sich auch die HCU einmietet. "Die HCU war von vornherein zu klein geplant. Da kommen nicht einmal alle Fakultäten unter." In der Runde ploppt mit etwas Wehmut noch einmal die 2009 diskutierte Option auf, den kompletten Universitätscampus von Eimsbüttel auf den Kleinen Grasbrook zu verlegen.

Immerhin hat der Erste Bürgermeister Olaf Scholz vor der Expo Real die Entwicklung des Kleinen Grasbrook am südlichen Elbufer gegenüber der Hafencity bekanntgegeben. Hier sollten eigentlich die zentralen Sportstätten für Olympia 2024 entstehen - samt Nachnutzung als neuer Stadtteil. Nun sind 3.000 Wohnungen, Grün- und Sportflächen, reichlich Flächen für Büros, Forschung und Entwicklung geplant. "Nach der gescheiterten Olympiabewerbung haben wir auf das Projekt sehr gewartet", betont Kristina Loock, gmp Architekten von Gerkan, Marg und Partner. "Den Kleinen Grasbrook finden wir toll." Etwas verhaltener ist Loock beim Thema Oberbillwerder, dem mit 7.000 Wohnungen auf der grünen Wiese zwischen Hamburg und Bergedorf vorgesehenen Stadtteil. "Hier muss es explizite Anziehungspunkte geben, sonst droht Langeweile." Auch Angebote für neue Lifework-Konzepte sollen Raum finden.

Über die Bedeutung der Zentralität für Wohnen und Arbeiten ist sich die Runde jedoch nicht einig. "Die Anforderungen an Immobilien ändern sich extrem", sagt Harald Wüst, D&S. "Das Konzept ist wichtig: Digitalisierung, Anbindung, Mobilität." Marienfeldt hingegen unterstreicht: "Zentralität spielt die allergrößte Rolle. Hightech ist ohnehin Standard." Allerdings seien manche von Unternehmen geforderten technischen Konfigurationen deutlich "als Echokammern von Beratern" identifizierbar - Zertifizierungen etwa. Dazu zählt von Köppen auch den neuen Well Building Standard, der seit dem Herbst in Deutschland beworben wird und nach dem in Hamburg die neue Beiersdorf-Zentrale zertifiziert wird. "Der ist völlig überflüssig."

Einig ist sich die Runde aber, dass Büros "Heimat ausstrahlen" sollen (Jesse) und sich "die Mitarbeiter mit ihrem Arbeitsplatz identifizieren wollen" (Loock). Die Unternehmen erwarten zudem mehr Flexibilität. "Die durchschnittliche Büromietvertragsdauer hat sich von acht auf viereinhalb Jahre fast halbiert", informiert Wende. Das sei den Endinvestoren bekannt, so von Köppen. "Aber das spielt bei einem guten Gebäude keine Rolle." Falsch, widerspricht Marienfeldt. "Hauptperformancekiller ist der Mieterwechsel. Die Eigentümer bauen immer wieder um. Höherer Mieterumschlag bedeutet höhere Kosten." Von Köppen schlägt mehr Coworkingflächen vor. "Unternehmen müssen atmen können, dann wechseln sie auch nicht so häufig."

Allein WeWork hat in Hamburg seit dem vergangenen Jahr drei Coworkingflächen in zentralen Lagen gemietet - knapp 18.000 m2. Wende fragt: "Vermieten wir künftig weiter nach Quadratmetern oder nach Arbeitsplätzen?" Jesse erweitert die Frage: "Wo mein Handy ist, ist mein Büro. Ist der Arbeitsplatz künftig bei der Bürofläche entscheidend oder die Besprechungsmöglichkeiten?" Loock antwortet: "Ein gutes Gebäude forciert die Interaktion." Bei einem Projekt in den USA habe der Nutzer jeden zweiten Fahrstuhlstopp ausgesetzt, "damit die Mitarbeiter das Treppenhaus nutzen müssen, um sich zu begegnen. So entsteht Kommunikation und Interaktion." Der Hype um die Kommunikation sei übertrieben, meint Marienfeldt. "Interaktion ist nicht gleich Produktivität. Wir haben seit zehn Jahren das iPhone und die Wachstumsraten in den westlichen Industrieländern liegen nur wenig über 1%."

Innovative Bürogebäude entstünden aktuell in Berlin, nicht in Hamburg, so der HIH-Manager. "Zudem ist der Innovationsdruck bedingt durch die Marktlage ohnehin nicht sehr ausgeprägt." In Hamburg immerhin plant die OVG Real Estate in der Hafencity das Bürogebäude The Pier, eine modernisierte Variante des in Amsterdam 2014 fertiggestellten The Edge - des weltweit modernsten Bürogebäudes. Dass hier die OVG zum Zuge kommt, gründet in den hohen Anforderungen der Grundstücksausschreibungen. "Die HafenCity Hamburg kann es sich leisten, so hohe Anforderungen zu setzen", verweist Harald Hempen, Haspa PEB, darauf, dass es am Markt nicht an Projektideen und Geld mangelt, wohl aber an geeigneten bezahlbaren Grundstücken.

Marienfeldt sieht die Auflagen kritisch. "Das Einzelhandelskonzept der Hafencity in allen Erdgeschossen ist purer Dirigismus. Das funktioniert nicht. Da ist staatliche Planung nicht besser als der Markt." Druck sei für die Zukunftsfähigkeit ganz hilfreich, argumentiert hingegen von Köppen. "Die Stadt der Zukunft zu denken, ist sinnvoll - auch wenn manchmal überdreht wird. Aber was man heute für überdreht hält, passt vielleicht in fünf Jahren." Ein gutes Beispiel sei die Mobilität. "Von unseren Neueinstellungen fragt keine mehr nach einem Auto." Verdichtung in der gewünschten Form sei ohne Veränderung der Mobilität nicht möglich. Die Nutzer seien aufgeschlossen, die Unternehmen nutzten Carsharing, doch viele Mitarbeiter hätten noch eigene Pkw, weil sie auf dem Land wohnten.

Jesse vermisst ein "Gesamtmobilitätskonzept in Hamburg, Mobilitätsstrukturen zwischen Stadt und Quartier, die man bis auf Gebäudeebene runterbrechen kann." Wende verweist darauf, dass Unternehmen Büroflächen auch deshalb in der City mieten, weil sie für Mitarbeiter aus Lüneburg oder Lübeck auf der Schiene leicht erreichbar seien.

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