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Recht | 12.10.2017

Aus IZ41/2017, S. 15

Von Brigitte Mallmann-Bansa

In diesem Artikel:

Smart Buildings rechtssicher gestalten

Quelle: Fotolia.com, Urheber: AA+W
Smarte Gebäude können weit mehr als nur Licht und Luft regeln.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: AA+W

Datengestützte Anwendungen für Immobilien ziehen Rechtsfragen z.B. zur Netzausstattung, zur Umlegbarkeit der Kosten auf die Nutzer und den personenbezogenen Daten nach sich. Die Rechtsanwälte Christoph Enaux und Lucas Wüsthof erläutern die Rahmenbedingungen.

Ob wir es wollen oder nicht: Der Trend zum Smart Building ist unumkehrbar. Im „Apartimentum“ des Xing-Gründers Lars Hinrichs in Hamburg-Rotherbaum etwa öffnen sich die Haustüren über Bluetooth, sobald der Bewohner sich mit seinem Smartphone nähert. Das Licht begleitet zum abholbereiten Fahrstuhl und die Lieblingsmusik erklingt. Die Heizung lässt sich aus der Ferne regulieren und die Abrechnung des Putzdienstes erfolgt automatisch anhand der registrierten Verweildauer. Auch die intelligente Büroimmobilie der Zukunft erkennt den Mitarbeiter, wenn er kommt. Während er sich an einen Arbeitsplatz begibt, wird dieser auf ihn zugeschnitten - wozu auch Details wie Lichthelligkeit oder -farbe gehören. In Einkaufszentren sorgen Shopping-Assistenten dafür, dass jeder Käufer ein maßgeschneidertes Einkaufserlebnis samt individualisierter Rabattangebote erhält. Und in Hotels werden Dienstleistungen anhand der gespeicherten Präferenzen eines Stammgastes gesteuert. Das alles setzt aus technischer Sicht drei Elemente voraus: (Breitband-) Netze, Anwendungen und Daten.

1. Die Netze: Die Anbindung von Gebäuden an schnelle Breitbandkabel- oder idealerweise Glasfasernetze wird künftig genauso wichtig sein wie die Versorgung mit Strom und Wasser. Auch innerhalb einer Immobilie wird die Vernetzung durch kabelgebundene und drahtlose Lösungen immer wichtiger, um Anwendungen überall im Gebäude zu nutzen. Für die Verlegung und Mitnutzung gebäudeinterner Netze stellt das kürzlich in Kraft getretene Gesetz zur Erleichterung des Ausbaus digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze (DigiNetzG) neue Vorgaben auf. Diese Rechte greifen massiv in das Gestattungsrecht des Eigentümers ein, wonach der Eigentümer darüber bestimmt, wer in seinem Gebäude Netze verlegt und betreibt.

Netzbetreiber können ohne vorherige Gestattung des Eigentümers die Mitnutzung vorhandener gebäudeinterner Netze verlangen. Ist die Mitnutzung nicht möglich, hat ein Netzbetreiber sogar das Recht, einen sogenannten „Wohnungsstich“ vorzunehmen, das heißt einzelne Kunden im Gebäude über ein eigenes Netz anzuschließen. Um einen „Flickenteppich“ unterschiedlichster Netze und Betreiber zu verhindern, sollten Gebäudeeigentümer mehr denn je darüber nachdenken, selbst oder mit Hilfe eines Partners für eine technisch zukunftsfähige hausinterne Netzinfrastruktur zu sorgen. Eine Verpflichtung zum Ausbau von Hochgeschwindigkeitsnetzen in der Immobilie ist für den Neubau und größere Sanierungen ohnehin schon gesetzlich vorgegeben. Zudem sollten Gebäudeeigentümer auch bestehende Vereinbarungen über Exklusivität in Gestattungsverträgen an die neuen gesetzlichen Grundlagen anpassen. Zahlreiche Verträge stehen im Widerspruch zu den Regelungen des DigiNetzG.

Beim Aufbau eigener Netze ist zu beachten, dass das DigiNetzG eine missglückte Regelung zu den Kostenmaßstäben für die Zugangsentgelte bei der Mitnutzung von Gebäudenetzen enthält. Die Entgelte, die von der Bundesnetzagentur im Streitfall festzusetzen sind, sollen nämlich auf Basis der „zusätzlichen Kosten des Gebäudeeigentümers“ ermittelt werden. Vielfach wird der Eigentümer selbst jedoch - zum Beispiel aus gewerbesteuerlichen Gründen - keine Möglichkeit oder kein Interesse haben, die Netze selbst zu errichten. Jeder Dritte, der Netze aufbaut, müsste nach dieser Vorgabe an sich eine kostenfreie Mitnutzung gewähren. Das kann aber dazu führen, dass sich wegen der unsicheren Refinanzierung kein Netzbetreiber findet, der in den Aufbau entsprechender Netze investiert. Will das DigiNetzG den Breitbandausbau in Gebäuden tatsächlich fördern, muss der Gesetzgeber nachbessern und Investitionsanreize für neue Netze innerhalb des DigiNetzG schaffen, die dennoch die Mitnutzungen ermöglichen.

2. Die Anwendungen: Sofern es sich bei der Ausstattung von Wohnimmobilien mit Smart-Home-Anwendungen um eine Modernisierung handelt, kann der Vermieter die Investitionskosten auf den Mieter umlegen. Smarte Heiz-, Licht- und Lüftungssysteme können durchaus eine energetische Modernisierung darstellen. Bei anderen Smart-Home-Lösungen ist nachzuweisen, dass sie zu einer Erhöhung des Gebrauchswerts bzw. einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen. Fehlt es daran, kann der Vermieter die Kosten nur auf freiwilliger Basis über eine Anpassung bestehender oder den Abschluss neuer Mietverträge geltend machen. Die Umlage laufender Kosten von Smart-Home-Nutzungen über die Betriebskosten ist unproblematisch möglich. Voraussetzungen sind, dass diese im Katalog der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, wie z.B. die Warmwasserversorgung und der Liftbetrieb, und dass die allgemeinen betriebskostenrechtlichen Maßstäbe, insbesondere der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, gewahrt sind. Alle anderen laufenden Entgelte lassen sich als sonstige Betriebskosten nur unter eher engen gesetzlichen Voraussetzungen umlegen.

3. Die Daten: Sind die Netze und intelligenten Anwendungen vorhanden, rücken die Daten in den Fokus, die die Nutzer dieser Anwendungen erzeugen. Möchte ein Immobilienunternehmen diese Daten nutzen, befindet es sich in einem Spannungsverhältnis: Auf der einen Seite sind smarte Anwendungen meist wirkungsvoller, je mehr persönliche Daten des einzelnen Nutzers - sei es des Mieters, Kunden oder Mitarbeiters - sie sammeln. So kann zum Beispiel ein vernetztes Thermostat die gewünschte Temperatur umso besser antizipieren, je mehr Präferenzen des Nutzers protokolliert sind. Dieser Effekt ist vergleichbar mit den Empfehlungsvorschlägen von Video-Portalen, die umso präziser werden, je mehr Filme ein Nutzer bereits angesehen hat.

Auf der anderen Seite handelt es sich bei den Daten, die intelligente Anwendungen im Wohn-, Arbeits- oder gewerblichen Umfeld sammeln, um besonders sensible Daten, die oft einen Rückschluss auf die persönlichen Gewohnheiten und Verhaltensmuster zulassen. So lässt sich beispielsweise allein aus den Stromverbrauchsdaten eines Nutzers in Erfahrung bringen, welches Fernsehprogramm dieser am Vorabend gesehen hat. Solche „personenbezogene Daten“ dürfen Immobilienunternehmen grundsätzlich nur dann erheben, verarbeiten und nutzen, wenn ein Gesetz dies erlaubt oder wenn der Betroffene eingewilligt hat.

Bei der Verwendung dieser Daten ist das sogenannte Transparenz-Gebot das wichtigste Kriterium: Jeder Betroffene muss erkennen können, welche seiner personenbezogenen Daten wann, von wem, zu welchem Zweck und in welchem Umfang erhoben, gespeichert oder anderweitig verwendet wurden. Dabei lohnt es sich für Unternehmen, die datenschutzrechtlichen Anforderungen bereits in einer frühen Phase der Entwicklung datengestützter Projekte oder Dienstleistungen zu berücksichtigen („Privacy by Design“). Zusätzlich sind interne Leitlinien zu formulieren, die den Umgang mit den Daten von Mietern und anderen Nutzern eines Gebäudes regeln. Daher sollte bei jeder Datenerhebung darüber nachgedacht werden, ob sich die Daten auch anonymisieren oder pseudonymisieren lassen. So lässt sich verhindern, dass die Daten Rückschlüsse auf eine bestimmte Person ermöglichen.

Will die Immobilienwirtschaft das immense Wertschöpfungspotenzial rund um den Einsatz digitaler Technologien heben, muss sie sich nicht nur den technologischen Entwicklungen, sondern auch den damit verbundenen rechtlichen Fragen stellen. Die Branche hat - noch - die Chance, die Digitalisierung in ihren Gebäuden aktiv mitzugestalten. Verpasst sie dies, riskiert sie, dass IT-Giganten wie Google, Apple oder Amazon allein von neuen Geschäftsmodellen im Bereich von Netzen, Anwendungen und Daten profitieren. Die Immobilienwirtschaft muss sich entscheiden, ob sie sich auf die Funktion einer verlängerten Werkbank für diese Anbieter beschränken lässt oder selbst mit neuen Diensten Werte schöpft.

Die Autoren: Dr. Christoph Enaux und Dr. Lucas Wüsthof sind Rechtsanwälte der internationalen Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig.

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