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Märkte | 07.09.2017

Aus IZ36/2017, S. 1

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Logistik stockt auf

Quelle: Prologis
Nein, das ist kein Parkhaus. Das ist eine mehrstöckige Logistikimmobilie im japanischen Osaka, wo die Preise für Grundstücke so hoch sind, dass es sich lohnt, in die Höhe zu bauen.

Quelle: Prologis

Rund um die Ballungsräume sind Flächen für Logistikimmobilien knapp und teuer wie nie zuvor. Warum also nicht in die Höhe bauen? In den Megastädten Asiens etwa sind Lagerhallen mit drei, vier oder sogar sechs Etagen längst selbstverständlich. In Deutschland sind vertikale Logistikanlagen die Ausnahme. Doch die Branche denkt um.

Die Rampe ist selbst für große Laster breit genug. Die schweren Brummis fahren auf der einen Seite hoch auf das zweite Stockwerk der Logistikanlage, docken an einem der 38 Tore an, um ihre Güter abzuladen und fahren schließlich auf der anderen Seite wieder runter - ab in Richtung Interstate 5, der Schnellstraße, die die wichtigsten Metropolen der US-Bundesstaaten Kalifornien, Oregon und Washington verbindet. Prologis hat die dreistöckige Immobilie im Süden Seattles gebaut. Der Entwickler bezeichnet das Objekt selbst als "die Zukunft der urbanen Industrieimmobilie". Das Charmante an diesem vertikal gebauten Fulfillment-Center liegt darin, dass in gefragter Lage nahe der City Seattles viel Raum gewonnen wurde. Die erste Etage bietet 22.200 m2 Lagerfläche, die über 62 Ladetore bestückt werden kann. Das ist nicht spektakulär, so was bietet jeder herkömmliche Flachmann. Wesentlichen Flächengewinn für den Umschlag indes bringt die zweite Etage mit fast 15.800 m2. Einzige Einschränkung: Die Laster müssen über eine äußere Rampe nach oben fahren, wo lediglich 38 Tore zur Verfügung stehen. Im dritten Stock sind zusätzlich etwa 16.700 m2 für Büros und leichte Produktion nutzbar, diese Etage ist über Frachtumzüge auch für Gabelstapler samt Ladung erreichbar. 2018 soll das Objekt fertig sein.

Auch in Deutschland wird mehrstöckig gebaut. Segro hat im Sommer eine Logistik-immobilie mit zwei Etagen im Gewerbegebiet Am Hüllgraben in München-Daglfing an Amazon übergeben. Das Besondere: Das zweite Stockwerk mit 8.000 m2 Fläche ist über eine Rampe für Laster erreichbar. Segro-Chef Andreas Fleischer sagt: "Ein 40-Tonner kann die obere Etage problemlos über die Rampe befahren und dort so rangieren wie sonst überall auch." Gegenüber ebenerdigen Rangierflächen gebe es für die Lkw keine Einschränkungen. Die 6%-Steigung der Rampe könne problemlos überwunden werden - selbst im Winter, da die Rampe beheizt und dadurch eisfrei gehalten wird. Aber, und hier kommt der Haken: "Die Kosten der Rampe sind nicht unerheblich", räumt Fleischer ein, ohne konkreter zu werden. Das aber würde sich in dieser Lage wegen hoher Grundstückspreise lohnen.

In Mega-Städten wie Hongkong und Schanghai, Tokio und Osaka rechnet sich das auf alle Fälle. Dort ist Boden so knapp und so teuer, dass Logistikzentren mit äußeren Fahrzeugrampen gebaut werden, die wie Hochhäuser anmuten. Drei bis sechs Stockwerke seien in den asiatischen Metropolen längst Standard, erzählt Fleischer. Dabei ist jedes Stockwerk - ähnlich wie bei einem Parkhaus - separat über eine Auffahrt zu erreichen. Das höchste Logistikgebäude steht in Hongkong. In dem von Goodman entwickelten Objekt im Hafenviertel Tsing Yi verteilen sich mehr als 200.000 m2 auf 24 Etagen.

Nun sind mehrstöckige Logistikimmobilien dennoch in Deutschland nichts wirklich Neues. "Im Versandhandel ist das seit langem üblich", sagt Rainer Koepke, Logistik-Chef bei CBRE in Deutschland. Der Versandhändler Neckermann etwa habe bis zur Insolvenz ein siebenstöckiges Lager in Frankfurt betrieben. Die Zwischenebenen seien aber nur durch die Haupthalle im Erdgeschoss erreichbar gewesen, ergänzt Kuno Neumeier vom Münchner Maklerhaus Logivest. Daneben gibt es die sogenannten Picktower; das sind Logistikimmobilien, in die mittels Stahlkonstruktion mehrere Etagen eingezogen sind. "Der wesentliche Vorteil dieser Art von Mehrstöckigkeit besteht in der Rückbaumöglichkeit der Ebenen und damit im Erhalt der Drittverwendungsfähigkeit", erklärt Neumeier.

Vor allem bei Onlinehändlern wie Amazon in Graben oder Zalando in Erfurt würden diese mehrstöckigen Immobilien eingesetzt. Diese Objektart eigne sich aber ausschließlich für einen Mieter, erläutert Fleischer. Interessanter und flexibler, aber auch anspruchsvoller sei dagegen eine echte Mehrgeschossigkeit mit äußerer Rampenandienung für alle Geschosse nach asiatischem Vorbild. "Diese Immobilien sind europaweit bisher sehr selten", meint Fleischer. Nahe dem Londoner Flughafen Heathrow steht eine, auch im Umfeld von Paris wurden zwei vertikale Logistikobjekte gebaut.

Und nun die in München-Daglfing. Bei der Frage, ob das ein Trend ist, zeigt sich die Branche gespalten. "Die mehrstöckige Immobilie bahnt sich gerade ihren Weg durch den Markt", meint Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International. "Ich bin sicher, wir werden in den nächsten Monaten entsprechende Konzepte seitens der Projektentwickler sehen. Und zwar immer dort, wo Platzmangel herrscht und die Nutzer bereit sind, höhere Mietpreise zu zahlen." Als Beispiel nennt Kunz den Bereich der City-Logistik.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Blick auf die zweistöckige Logistikimmobilie in München, die Segro für Amazon entwickelt hat.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Durch die immer knapper werdenden Grundstücke in den deutschen Topregionen und den wachsenden Flächenbedarf insbesondere durch den elektronischen Handel wird künftig mehrgeschossig gebaut werden müssen, glaubt auch Koepke von CBRE. Bei der City-Logistik sei die hochfrequente Anfahrbarkeit durch anliefernde Laster und abfahrende Sprinter auf der letzten Meile wichtiger als das reine Thema Mehrgeschossigkeit. "Das würde in Kauf genommen, wenn die sonstigen Prozesse funktionieren", argumentiert Koepke. In der Regel seien aber eingeschossige Immobilien besser hinsichtlich Anlieferbarkeit, Geschwindigkeit und Effizienz der Lieferprozesse. Natürlich glaubt auch Segro-Chef Fleischer an das vertikale Modell. "Ein spürbarer Preisdruck auf dem Markt, verursacht durch die steigende Nachfrage nach Bauland sowie die gleichzeitige Verknappung von Flächen infolge regulatorischer Rahmenbedingungen und der Konkurrenz mit dem Wohnungsbau, macht solche Konzepte notwendig", sagt er.

Aufgrund dieser Rahmenbedingungen wachse die Akzeptanz für solch neue Immobilienlösungen in der Branche. "Wegen der angespannten Marktlage sind diese auch für Investoren interessant: Schließlich steigt in innerstädtischen Lagen nicht nur die Nachfrage nach modernen Logistikflächen - auch die Mieten verzeichnen kräftige Zuwächse", meint Fleischer. Und bei mehrgeschossigen Logistikimmobilien werde wie bei Büros die Miete nach der jeweiligen Nutzfläche auf jeder Etage berechnet. Die Miete falle dabei nicht zwangsläufig höher aus, sondern hängt von Nachfrage und Lage ab, fügt Fleischer an. Unterm Strich aber kommt mehr Geld rein, da die Mietfläche viel größer ist als bei einem einfachen Flachbau.

Es gibt aber auch weniger enthusiastische Stimmen. Trotz knapper werdender Flächen in Deutschland orientiert sich die Branche hierzulande nur zögerlich an den Vorbildern aus Seattle, Hongkong oder Tokio, erklärt Neumeier. "Denn einerseits sind Grund und Boden selbst an Standorten wie Stuttgart oder München noch um ein Vielfaches günstiger als im dicht besiedelten Asien. Andererseits sind die Bewirtschaftungskosten für solche Logistikimmobilien um ein Vielfaches höher als für eingeschossige Immobilien." Etwa durch die höhere Automatisierung. Mehrstöckigkeit sei ein spannendes Thema, aber kein Trend, sagt Neumeier. Trotz anhaltender Flächenknappheit sei es für viele Unternehmen noch immer günstiger, einstöckig zu bauen, ergänzt Thomas Karmann, Managing Director bei Prologis. "Ohne Zweifel sind wir für die Zukunft auf neue innovative Konzepte angewiesen." Und mittelfristig betrachtet sei die Entwicklung von mehrgeschossigen Logistikimmobilien ein realistisches Konzept. Möglicherweise gehe der Trend allerdings dahin, dass nicht alle Stockwerke für Logistik belegt werden, sondern von unterschiedlichen Nutzern. "Gebäude mit mehr als einer Funktion werden ein Trend der Zukunft sein - zum Beispiel die Kombination aus Logistikflächen im Erdgeschoss und Büroflächen oder einem Hotelbetrieb in den oberen Stockwerken", meint Karmann. "Mittel- und langfristig halte ich es für möglich, dass in besonderen Ballungszentren bei gesteigerter Flächenknappheit auch mehrstöckige Logistikimmobilien kommen werden", meint Fred-Markus Bohne, Managing Partner beim Entwickler Panattoni Europe. "Diese werden allerdings aufgrund der hohen Kosten immer die Ausnahme bleiben. Bundesweit werden das vielleicht ein Dutzend Immobilien sein." In Ballungsräumen sei es aber nur eine Frage der Zeit, bis die höheren Baukosten im Einklang mit der Ertragsseite stehen. Einen echten Trend hin zu mehrstöckigen Immobilien mag auch Francisco J. Bähr, Geschäftsführender Gesellschafter beim Projektentwickler Four Parx, nicht erkennen. Die Zahl solcher Anlagen werde aufgrund der vergleichsweise hohen Kosten sehr begrenzt sein.

Quelle: Prologis
So wird sie aussehen, die dreistöckige Logistikimmobilie von Prologis im Süden der US-Metropole Seattle. 2018 soll das Objekt fertig sein, einen Mieter gibt es noch nicht - aber viele Interessenten.

Quelle: Prologis

Der größte Kostenfaktor ist die äußere Auffahrt. "Im Verhältnis zum Quadratmeter Mietfläche sind die Baukosten bei Multilevel-Logistikimmobilien nur moderat höher als bei Standard-Logistikimmobilien", erzählt Fleischer. "Der wesentliche Unterschied besteht in der Rampenlösung, die extra zu Buche schlägt. Das ist der Grund, weshalb solche Konstruktionen nicht in Bereichen mit niedrigen Grundstückskosten entstehen." Die Rampen sind zwar teuer und eine bauliche Herausforderung. Sie garantieren aber erst die Drittverwendungsfähigkeit. Denn nur durch die separate Zufahrt ist die mehrstöckige Immobilie flexibel für unterschiedliche Nutzer teilbar. Laut einer Studie von CBRE sind in Asien nicht nur die Preise für Grundstücke um ein Vielfaches höher, auch sind die Rampen günstiger zu bauen, da die Straßen und die Frachtfahrzeuge dort nicht so breit sind wie in Europa. Damit fällt die Kosten-Nutzen-Bilanz in Asien deutlich günstiger aus als hierzulande.

Eine Faustregel besagt: Sobald Grundstückskosten mehr als die Hälfte der gesamten Investitionskosten ausmachen, ist der Trend zu beobachten, dass das Bauen in die Höhe als alternative Lösung wahrgenommen wird. Die Studie von CBRE kommt zu dem Schluss: "Im Vergleich zu flächenintensivem Bauen in die Breite oder einem Standortwechsel in die weitere Umgebung profitieren Unternehmen im Rahmen von vertikalen Flächenlösungen nicht nur von geringeren anteiligen Grundstückskosten, sondern aufgrund der zentralen Lage auch von geringeren Transportkosten." CBRE-Logistiker Koepke konkretisiert: "Wenn die Grundstückspreise über 500 Euro/m² hinausgehen und die Nachfrage lagebedingt stark ist, werden die mehrgeschossigen Hallen interessant."

Mit der Höhe verändern sich logischerweise die baulichen Anforderungen. Da gilt es, das Planungsrecht zu beachten. Mancherorts sei die maximale Höhe auf 16 Meter begrenzt, sagt Koepke. "Hier stößt man mit der Mehrstöckigkeit sehr schnell an die Grenze." Fleischer glaubt aber, dass mit den neu geschaffenen "urbanen Gebieten" mehr Flexibilität für vertikale Logistikimmobilien geschaffen worden sei. Der wesentliche Unterschied zu einer einstöckigen Immobilie bestehe darin, dass im Erdgeschoss durch die Traglast des Obergeschosses ein etwas engeres Stützenraster bestehe, sagt Fleischer mit Blick auf die Amazon-Immobilie in Daglfing. Das Segro-Objekt in Paris etwa weise eine Flächenlast von 3,5 Tonnen je Quadratmeter im Obergeschoss auf und verfüge über Stützenraster von zwölf mal zwölf Metern im Erdgeschoss. Je weniger Stützen in der unteren Etage existieren, desto besser sei das für den Betrieb des Nutzers, ergänzt Fleischer.

"Je spezifischer eine Immobilie auf die Anforderungen des Nutzers abgestellt ist, umso schwieriger ist die Nachnutzbarkeit", warnt Koepke. Bei einer Mietlösung erfordern mehrgeschossige Logistikimmobilien lange Laufzeiten der Verträge bei einer exzellenten Mieterbonität, betont er. "Das ist dann ein anderes Immobilienprodukt als die multifunktionalen und aufteilbaren Flachmänner mit den typischen Drei- bis Fünfjahresverträgen", sagt der CBRE-Experte. In Regionen mit sehr knappen Flächenreserven müsse ein Investor sich bei jedem Grundstück genau ansehen, ob bei einer nutzerspezifischen Projektentwicklung eine Mehrgeschossigkeit überhaupt Sinn macht, vor allem unter den Aspekten Grundstückszuschnitt, Andienung, Kosten und Mieten.

Zudem könnten die Renditen etwas höher angesetzt werden. "Wie schnell allerdings sich solche innerstädtischen Immobilien nachvermieten lassen, muss die Zukunft zeigen", orakelt Koepke. Und die hat in Deutschland für mehrstöckige Logistikimmobilien nach asiatischem Vorbild ja gerade erst begonnen.

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