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| 29.06.2000

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Aus IZ14/2000, S. 16

Von IZ

In diesem Artikel:

Die Schwachstellen: Schlechte Planung, fehlende Finanzierbarkeit, falsches Konzept

Die Seniorenimmobilie hat es in sich: Auf der einen Seite ist sie eine interessante Anlageform und bietet insbesondere gegenüber den Büro- und Wohnungsmärkten ein vielversprechendes Potential. Auf der [...]

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"Viele der sogenannten Sozialimmobilien sind ihr Geld nicht wert."

Carsten Brinkmann ist Geschäftsführer der Terranus Immobilien GmbH in Köln, einer auf Managementimmobilien spezialisierten Beratungsgesellschaft für institutionelle Anleger.

Die häufigsten K.o.-Kriterien

Wesentliche Schwachstellen bei Sozialimmobilien

fehlende Standort-Voraussetzungen:

keine Standort-, Bedarfs- und Wettbewerbsanalyse

ineffiziente Planung (Flächenverhältnisse), da fehlende Erfahrung und/ oder ohne bauträgermotivierendes Konzept:

undurchsichtige Flächenberechnungen (nicht nach DIN), überdimensionierte Raumprogramme, unnötige Bauvolumen

unausgereifte Nutzungskonzepte:

unwirtschaftliche Betriebsgrößen, zu kleine Pflegestationen, nur betreutes Wohnen

ungenügende wirtschaftliche Tragfähigkeit des Betriebskonzeptes:

bauträgermotiviertes Konzept (Betreiberschaft ist nur Mittel zum Zweck, um Bautätigkeit zu generieren)

fehlende Refinanzierbarkeit des Investments über die Pflegesätze/ Bewohnermieten:

nicht tragfähige Miet-/Pachtansätze, hohe Projektentwicklungsmargen, unverhältnismäßige Pre- and After-Opening-Aufwendungen

Unkenntnis der Zielgruppe und deren Bedürfnisse:

zu niedrig angesetztes Eintrittsalter der Zielgruppe, Einrichtungen auf der grünen Wiese

mangelnde Kompetenz und Bonität des Betreibers:

fehlende Erfahrung, Einzelunternehmen, ungenügende Sicherheiten

notleidende Immobilien, da falsches oder nicht durchgängies Nutzungskonzept:

Umplanung von ehemaligen Wohn- oder Büroprojekten, schlechte Raumprogramme