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Recht | 04.05.2017

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Aus IZ18/2017, S. 17

Von Ulrich Lienhard

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Arqis Rechtsanwälte
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH), Oberlandesgericht München
  • Personen:
    Ulrich Lienhard
  • Immobilienart:
    Senioren-/Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien richtig aufteilen und handlungsfähig bleiben

Quelle: Fotolia.com, Urheber: spuno
Das Geschäft mit Pflegeheimen wird die kommenden Jahre Thema bleiben: Das Maklerhaus CBRE beziffert den Investitionsbedarf für Neu- und Ersatzbauten bis zum Jahr 2030 auf 55 Mrd. Euro.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: spuno

Pflegeimmobilien werden häufig als sogenannte Aufteilerprojekte entwickelt: Ein Entwickler plant und baut ein Pflegeheim, vermietet bzw. verpachtet es vollständig an einen Betreiber und teil [...]

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Vier Tipps für die rechtliche Gestaltung

1. Verträge: Bei Abschluss der Kaufverträge sollte die korrekte Reihenfolge eingehalten werden. Zuerst muss die gesamte Immobilie an den mietenden Betreiber übergeben werden, dann erst dürfen die Umschreibungen in den Wohnungsgrundbüchern erfolgen.

2. Gemeinschaftsordnung: Bei der Aufteilung sollte eine Gemeinschaftsordnung der Vermietergemeinschaft aufgestellt werden. Sie sollte folgendes regeln: die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft, die konkreten Kriterien, wann ein Mehrheitsbeschluss genügt und wann die Einstimmigkeit nötig ist, sowie die Aufgaben und Kompetenzen des Vermieterverwalters. Diese Gemeinschaftsordnung ist ein mit dem Kaufvertrag über das Teileigentum verbundener Vertrag und muss daher beurkundet werden, z.B. in der Grundlagenurkunde.

3. Vollmachten: Die einzelnen Kaufverträge sollten eine Vollmacht zugunsten des Vermieterverwalters enthalten, der auch personenidentisch mit dem WEG-Verwalter sein kann. Diese Vollmacht sollte dem Mieter (dem Betreiber) bekannt gegeben werden.

4. Dienstbarkeit: Schon bei Aufteilung oder Verkauf sollte eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Betreibers eingetragen werden. Entspricht sie dem Muster des Verbands der deutschen Pfandbriefbanken, ggf. mit weiter reduziertem Wertersatzhöchstbetrag, sollte sie auch vorrangig eintragungsfähig sein. Gibt die Grundschuldgläubigerin eine Liegenbelassungserklärung ab, die dafür sorgt, dass die Dienstbarkeit auch im Falle einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt, kann sie alternativ im Nachrang eingetragen werden. ba