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Märkte | 27.04.2017

Aus IZ17/2017, S. 1

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Bonner Perspektiven

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Überblick garantiert: Bonns Oberbürgermeister Ashok Sridharan (CDU) will aus dem Fenster seines Dienstzimmers im zwölften Stock des Stadthauses mehr Kräne sehen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Bonn. Die Immobilienwirtschaft sieht in Bonn schon längst nicht mehr nur die alte Bundeshauptstadt. Zahlreiche nationale und internationale Entwickler tummeln sich derzeit am Rhein. Vor einigen Jahren noch waren sie hier nicht wirklich willkommen. Doch das soll jetzt ganz anders sein.

Die Namen der aktuell in Bonn aktiven Projektentwickler klingen gut: Art-Invest, Codic, die developer, Signa, Strabag, Ten Brinke - kurz, das Who-is-who der Branche. Dass sie sich alle in der ehemaligen Bundeshauptstadt versammeln, hat gleich eine Handvoll Gründe.

Da sind beispielsweise die Büromarktzahlen. Sie weisen für Bonn seit Jahren einen recht stabilen Umsatz aus - knapp 100.000 m² vermarkteter Fläche waren es im Schnitt. 2016, so sagt die Bonner Wirtschaftsförderung, sei sogar eine Rekordmarke geknackt worden und 126.189 m² Bürofläche haben neue Nutzer gefunden. Die erzielten Mieten bewegten sich im Schnitt bei eher überschaubaren 12,90 Euro/m², die Spitzenmiete kratzte mit 19,25 Euro/m² beinahe an der 20er-Marke.

So weit, so unspektakulär. Allerdings standen zum Jahreswechsel 2016/17 gerade einmal noch 83.239 m² Bürofläche in der Bundesstadt leer. Bei einem Bestand von rund 3,84 Mio. m² kommt Bonn damit auf eine Leerstandsquote von 2,17%. Nach Abzug des strukturellen Leerstands, also der beispielsweise aus qualitativen Gründen unvermietbaren Fläche, die die Wirtschaftsförderung auf rund 25.200 m² beziffert, dürfte klar sein: In kaum einer deutschen Großstadt gibt es weniger Büroflächen auf Mietersuche als in Bonn.

Es gibt also wenig Leerstand, einen ordentlichen Umsatz und, daraus resultierend, etliche größere Büroprojekte - eine eher langweilige Analyse. Der Bonner Gewerbeimmobilienmarkt ist allerdings speziell, sehr speziell sogar, und das wiederum hat mit der Geschichte der Stadt zu tun. Beim Blick auf den Status quo des Gewerbeimmobilienstandorts kommt man um die Vergangenheit Bonns als Bundeshauptstadt nicht herum.

Bis 1991, dem Jahr, in dem der sogenannte Hauptstadtbeschluss Berlin zur neuen alten deutschen Hauptstadt machte, beschränkte sich der Bonner Gewerbeimmobilienmarkt auf die Vermarktung vor allem kleiner Büroflächen für Vertretungen, Verbände und Politik, die lokale Maklerbüros unter sich aufteilten. Großflächige Büros bauten sich die Behörden selbst, die zahlreichen Botschaften entlang der Godesberger Allee gehörten den jeweiligen Ländern, die sie vertraten.

Dem Hauptstadtbeschluss zum Umzug der Regierung nach Berlin folgten Horrorszenarien für die Zukunft der alten Bundeshauptstadt. Ein Preisverfall und hohe Leerstände sowohl auf dem Wohn- als auch dem Gewerbeimmobilienmarkt wurden prognostiziert. Zudem sagten viele eine Verarmung der in Bonn verbleibenden Bevölkerung und steigende Arbeitslosigkeit voraus - kurz, die Bonner rechneten fast mit dem Untergang ihrer ganzen Stadt.

Wie viel dieser sehr laut geäußerten Befürchtungen Taktik waren, lässt sich heute nicht mehr sagen, aber so viel steht fest: Das Lamentieren hatte sich für Bonn ausgezahlt, denn es führte in das Berlin/Bonn-Gesetz, das am 26. April 1994 verabschiedet wurde. Damit die Schreckensvisionen keine Wirklichkeit werden, regelte es unter anderem, dass sogar weit über 20 Bundesbehörden erst im Zuge dieses Gesetzes an den Rhein zogen. Zudem zementierte es den Sitz der drei Großunternehmen Telekom, Deutsche Post und Postbank in Bonn.

Die deutsche Gründlichkeit, mit der das Gesetz geplant und realisiert wurde, und die vom Bund unabhängigen Bonner Institutionen wie die Universität sorgten dafür, dass die Bevölkerungszahl zunächst nur ganz unwesentlich sank, um im Anschluss wieder deutlich zu steigen. Und genau dasselbe tun seither auch die Wohnimmobilienpreise.

Aktuell hat Bonn gut 320.000 Einwohner und zählt neben Köln und Düsseldorf zu den wachsenden Städten am Rhein in Nordrhein-Westfalen. Bis 2025, so prognostiziert das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen, wird Bonn etwa 341.500 Einwohner haben, und 2030 sollen es sogar 362.100 sein.

Quelle: Art-Invest
Nach oben offen: Ob das Hochhaus 60 m oder 100 m aufragen wird, entscheidet der Ankermieter.

Quelle: Art-Invest

Diese Fakten und Zahlen sind in der Branche durchaus bekannt. Weshalb in Bonn, das seit dem Regierungsumzug "nur noch" den Vornamen Bundesstadt tragen darf, so wenig Büro- und Handelsprojekte realisiert werden konnten, hat andere Gründe. Hierbei geht es um eine besondere Melange aus der politischen Situation im Rat, der Bevölkerungsstruktur und sicher auch einer Haltung, die noch aus den alten Zeiten als Hauptstadt herrührt.

Jedenfalls ist die Liste angestoßener und letztlich nicht realisierter Projekte recht lang. Gescheitert sind sie jedoch nie am Geld, sondern stets daran, dass sie entweder von der Politik oder aufbegehrenden Bürgern verhindert wurden. Dabei scheint es in der Vergangenheit eine Bonner Spezialität gewesen zu sein, dass Beschlüsse in letzter Minute gekippt oder sogar nach deren Unterzeichnung noch ausgebremst wurden.

Als ein Beispiel kann hier das Vorhaben der Düsseldorfer Concepta für das Bonner Loch gegenüber dem Hauptbahnhof herangezogen werden. Das Projekt schien 2004 in trockenen Tüchern, die Abstimmung im Rat reine Formsache, als exakt eine Stunde vor der Sitzung die CDU ihre Meinung änderte und das Ganze damit zu Fall brachte.

Drei Jahre später plante die Ratinger Interboden, das seit Jahren leer stehende Kino Metropol-Theater am Markt in eine Buchhandlung zu verwandeln. Sofort bildete sich eine Bürgerinitiative, die das bekämpfte. Im benachbarten Café wurde eine eigens kreierte Metropol-Torte verkauft, von deren Verkaufspreis 1 Euro zugunsten der Bürgerinitiative ging. Auch die Bonner Lokalpolitik schwenkte auf die Linie ein, ging durch alle Instanzen, um den Umbau zu vereiteln - scheiterte letztlich aber grandios.

Zuletzt wurde in der Stadt das Projekt Kaufhaus Viktoria der Wiener Signa Holding gekippt. Über 100 Mio. Euro sollten in das Projekt investiert werden. Einen Teil der dafür notwendigen Flächen hatte die Signa bereits im Jahr 2011 von den früheren Privateigentümern erworben. Aus einer Ausschreibung um die städtischen Grundstücke ging die Signa ebenfalls als höchster Bieter hervor.

Basierend auf den erworbenen Flächen plante die Signa Holding, rund 13.000 m² Verkaufsfläche und 1.500 m² für Gastronomie zu errichten, plus eine Bibliothek für die Bonner Universität, die 6.200 m² messen sollte.

Damit hätte Bonn dringend benötigte größere Handelsflächen erhalten. Eigentlich sprach also wenig gegen das Vorhaben, dem auch der Bonner Rat am 18. Juni 2015 sein Plazet gab. Doch inzwischen hatten sich wieder Wutbürger formiert, die die Bürgerinitiative "Viva Viktoria" gründeten, Menschenketten um das heruntergekommene Quartier organisierten und binnen kürzester Zeit 20.000 Unterschriften gegen das Projekt sammelten. Als Konsequenz leitete der Bonner Rat Anfang Dezember 2015 einen Bürgerentscheid ein und verwarf alle bereits abgesegneten Beschlüsse. Seither ruht das Projekt Viktoriakarree und wartet auf eine Bürgerwerkstatt, in der geplant werden soll, wie es weitergeht.

"Ohne uns als einer der Hausbesitzer und Investoren wird es im Karree nicht gehen", erklärt Bernhard Jost, Director of Real Estate Operations bei der Signa Holding, "und ohne Handel auch nicht." Die Wiener zeigen sich kompromissbereit bei den verschiedenen Wünschen und Nutzungsarten. "Aber Bonn wird an dieser Stelle sicher keinen Dino-Park oder Vergleichbares realisieren können, um hier Partikularinteressen zu befriedigen. Das kann nicht das Ziel der Lokalpolitik sein." Handel sei an dieser Stelle, zwischen der Ia-Lage Sternstraße und der Universität, dringend notwendig, erläutert Jost: "Das bestätigen genügend Gutachten."

Die Erkenntnis, dass sich die Stadt mit dem Abschmettern der Signa-Planung keinen Gefallen getan hat, hat sich längst auch in der Wirtschaftsförderung durchgesetzt. "Mit dem Bürgerentscheid haben wir uns ein schönes Ei ins Nest gelegt", sagt ein Mitarbeiter der Wirtschaftsförderung.

"Und wo bleibt das Positive?", fragte einst Erich Kästner. Es ist durchaus nicht so, als würde in Bonn rein gar nichts gelingen. Im Gegenteil, gerade in den letzten Monaten wurden zahlreiche große Vorhaben angestoßen. So wird endlich das Bonner Loch gestopft. Der hässliche Platz gegenüber dem Hauptbahnhof sollte nach dem geplatzten Projekt der Concepta eigentlich mit dem Maximilian-Center der German Development Group bebaut werden. Das Unternehmen ist ebenfalls gescheitert, aber mittlerweile hat Ten Brinke mit der Bebauung der Fläche begonnen - oder besser, der Abriss des Bestandsobjekts läuft. Spätestens im zweiten Quartal 2019 soll das Maximilian-Center auf rund 12.000 m² seine Pforten öffnen. Größter Mieter auf rund 9.000 m² und vier Etagen wird der britische Billigmode-Filialist Primark. Der ist sicher kein Vorzeige-Nutzer, aber in einer Studentenstadt wie Bonn dürfte er auf die nötigen Umsätze kommen. Auf 2.500 m² im Untergeschoss sollen Nahversorger angesiedelt werden. Etwa 100 Mio. Euro investiert Ten Brinke in das Vorhaben.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Wirtschaftsförderin Victoria Appelbe und Oberbürgermeister Ashok Sridharan wollen Bonn investorenfreundlich machen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Im Juli 2015 bekam der Düsseldorfer Entwickler die developer den Zuschlag zur Bebauung des benachbarten Nordfelds. Urban Soul heißt das Vorhaben, das sich direkt an das Maximilian-Center anschließt. Es besteht im Gegensatz zum Ten-Brinke-Vorhaben aus drei Bauteilen, die jeweils eine andere Nutzung beherbergen sollen: Bauteil 1 wird ein sogenanntes Lifestyle House, in dem ein Ankermieter für die nötige Frequenz sorgen soll. Neben Handel ist in dieser Immobilie auch Gastronomie vorgesehen. Im zweiten Gebäude wird ein Hotel einziehen, dessen Eingang sich an dem neu entstehenden Platz befindet. Das dritte Gebäude wird eine klassische Büroimmobilie, um deren Vermietung der Eigentümer sich in Bonn wegen des extrem niedrigen Leerstands keine Sorgen zu machen braucht.

Mit einem Paukenschlag begannen die Arbeiten am wohl größten Vorhaben in der Bundesstadt: dem Neuen Kanzlerplatz der Art-Invest. Die hatte das alte Bonn-Center an der Bundesstraße 9 bereits 2014 erworben und prüfte, ob ein Abriss oder ein Refurbishment die sinnvollere Alternative an der Stelle sei. Die Antwort gab es am 19. März um 11 Uhr: Da wurde das 18-stöckige Bonn-Center am Bundeskanzlerplatz gesprengt. Es macht Platz für ein offenes Stadtquartier, das die Art-Invest hier bis 2020 errichten will. Insgesamt sind drei Gebäudekörper sowie ein Hochhaus mit insgesamt 60.000 bis 70.000 m² BGF geplant. "Mit dem Projekt Neuer Kanzlerplatz werden wir die ehemalige Topadresse am Bundeskanzlerplatz wieder zu dem machen, was sie früher einmal war: Bonns beste Adresse", erklärt Thomas Leise, Projektleiter Neuer Kanzlerplatz von Art-Invest. "Im Vergleich zu dem ehemaligen Bonn-Center wird sich das neue Stadtquartier zu seiner Umgebung öffnen und den Standort wieder zum Leben erwecken." Wie viel Bürofläche der Neue Kanzlerplatz letztlich bieten wird, steht noch nicht fest. Das hängt davon ab, ob das geplante Hochhaus 60 m oder 100 m aufragen wird. Wer vermutet, dass der Investor gerne höher bauen will, die Stadt aber etwas gegen einen 100-m-Turm hat, der irrt.

"Ich würde hier gerne einen wirklichen Hochpunkt mit 100 m sehen", sagt der Bonner Oberbürgermeister Ashok Sridharan. Die Entscheidung über die Höhe hängt an der Größe des Mietvertrags mit dem Ankermieter. Und der hat noch nicht unterschrieben. Aber es kursieren in Bonn Gerüchte, die Postbank habe Interesse signalisiert. Nach dem Hickhack als Tochter der Deutschen Bank wolle sich das Unternehmen nun konsolidieren und suche geeignete Räume. Bislang sind die Büroflächen der Postbank über das gesamte Stadtgebiet verstreut.

Sridharan lässt keine Zweifel daran, dass er die Bautätigkeit in Bonn deutlich ankurbeln will. "Wir arbeiten intensiv an der Frage, wie wir Bonn investorenfreundlicher aufstellen können", sagt der seit September 2015 amtierende Christdemokrat. "Hierzu haben wir die Wirtschaftsförderung bereits zum Mitglied des Verwaltungsvorstands gemacht und die Liegenschaften der Wirtschaftsförderung zugeordnet." Auch bei der Genehmigungspraxis will der zuvor in Königswinter tätige Sridharan aktiv werden. "80% unserer B-Pläne sind älter als 20 Jahre. Ich bin bereit, mit Befreiungen zu arbeiten, um schneller an Genehmigungen zu kommen." Er blickt aus seinem Amtszimmer im zwölften Stock des Stadthauses: "Ich möchte viel mehr Kräne in der Stadt sehen!"

Victoria Appelbe, die oberste Wirtschaftsförderin der Stadt, ergänzt: "Wir fragen uns, wie wir stärker zu strategischen Zielen für die Bonner Wirtschaft kommen können." Denn klar ist, die alten Zöpfe taugen nicht mehr. Neben neuer Bürofläche braucht Bonn eine Vision, wohin die Reise gehen soll.

Telekommunikation wäre eine solche Richtung. Immerhin sitzen Telekom, Bundesnetzagentur und das Bundesamt für Sicherheit und Informationstechnik in der Stadt. Letzteres soll einen Neubau mit stattlichen 63.000 m² Bürofläche bekommen. Das im April von der Bundeswehr gegründete Kommando Cyber- und Informationsraum, das 21.500 Soldaten befehligen wird, wurde ebenfalls in Bonn installiert. "Bereits jetzt ist Bonn der viertgrößte IT-Standort Deutschlands, mit über 10.000 Beschäftigten", erklärt Sridharan.

Signa-Mann Jost unterstützt die Bonner in ihrem Selbstbewusstsein: "Die wachsende Stadt Bonn muss mutig vorangehen und die Veränderungen annehmen, um noch attraktiver zu werden." Im Stadthaus scheinen sie diesen Wink verstanden zu haben.

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