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Finanzen | 15.09.2016

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Aus IZ37/2016, S. 1

Von Nicolas Katzung und Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

König Kreditkunde

Bild: alphaspirit/Fotolia.com
Nicht die Bank, sondern ihre Kunden haben bei der Gestaltung der Kreditkonditionen zurzeit das Zepter in der Hand.

Bild: alphaspirit/Fotolia.com

Seit Jahren liefern sich Banken ein heftiges Gefecht ums Neugeschäft. Bevor der Kunde zur Konkurrenz wechselt, machen sie lieber Zugeständnisse bei den Margen und den Loan-to-Values. Auch vo [...]

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Eingebautes Frühwarnsystem

Um Krisensituationen zu vermeiden bzw. auf diese rechtzeitig reagieren zu können, werden in viele Kreditverträge sogenannte Covenants eingebaut. Inhaltlich handelt es sich dabei um Zusicherungen und Verhaltenspflichten des Kreditnehmers gegenüber dem Kreditgeber. Diese können sowohl allgemeiner Natur als auch speziell auf die Immobilie zugeschnitten sein, z.B. wie die Immobilie vermietet, verwaltet und versichert werden muss. Die wichtigsten Regelungen betreffen die Finanzkennzahlen (Financial Covenants). Dazu zählen bei Immobilienkreditverträgen vor allem der Loan-to-Value (LTV) sowie die Interest Cover Ratio (ICR) bzw. die Debt Service Cover Ratio (DSCR). Der LTV zeigt das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe zum Marktwert der Immobilie an, beim ICR und DSCR handelt es sich um das Verhältnis zwischen den Nettoerträgen aus der Immobilie zum Zins- bzw. zum Kapitaldienstaufwand für das gewährte Darlehen. In den Verträgen werden zu den Finanzkennzahlen jeweils Schwellenwerte vereinbart, die während der Kreditlaufzeit eingehalten werden müssen. Beim LTV sind das typischerweise Quoten von 70% bis 75%, beim ICR von 130% bis 140%. Für den Fall, dass die Grenzwerte gerissen werden, sehen die Covenants bestimmte Maßnahmen vor, wie der Kreditgeber darauf reagieren kann, um zu vermeiden, dass sein erhöhtes Kreditrisiko tatsächlich zu einem Forderungsausfall führt. Die Financial Covenants werden daher auch als Frühwarnsystem bezeichnet. Als Gegenmaßnahme werden üblicherweise Teile des Cashflows einbehalten, die auf ein an den Kreditgeber verpfändetes Konto eingezahlt werden. Rutscht der Cashflow wieder über die vereinbarten Schwellenwerte, werden die Gelder an den Kreditnehmer ausbezahlt. Tritt über einen definierten Zeitraum keine Verbesserung der Kennzahlen ein, werden die verpfändeten Beträge zur Sondertilgung genutzt. Häufig erfolgt auch eine Konditionenanpassung. Bei einem mehrfachen Covenant-Bruch hat der Kreditgeber in der Regel ein Kündigungsrecht. Je nach Objektart werden darüber hinaus Covenants zu den Restlaufzeiten der Mietverträge aufgenommen. Auch das Rating und der Abschluss von Zinsswaps sind regelmäßig Gegenstand der Financial Covenants; bei Betreiberimmobilien spielen auch betriebswirtschaftliche Kennzahen (z.B. Ebitda) eine wichtige Rolle. nik