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Finanzen | 04.08.2016

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Aus IZ31/2016, S. 4

Von Nikolas Katzung

In diesem Artikel:

"Akzeptieren Sie niemals leichtfertig einen LTV-Covenant"

Bild: Enric Mammen
Werner Doetsch hat sich mit seiner Firma Loan & Equity Arrangement selbstständig gemacht.

Bild: Enric Mammen

Werner Doetsch stand sein ganzes Berufsleben im Dienste von Banken. Nach seinem Ausscheiden bei der WestImmo Ende Juni 2016 gibt er nun seinen ehemaligen Kunden Ratschläge, wie sie sich bei [...]

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Checkliste für erfolgreiche Kreditverhandlungen mit Banken:

- Versetzen Sie Ihren Kundenbetreuer mit plausiblen Unterlagen in die Lage, bei den internen Bankprozessen als Ihr "Anwalt" aufzutreten.

- Guter Kontakt zum Vorstand einer Bank war gestern und ist nur gut für das Ego. Guter und möglichst direkter sachbezogener Kontakt zu demjenigen, der als Analyst für das Rating Ihrer Finanzierung verantwortlich ist - das bringt heute den Erfolg.

- Laden Sie Ihre Bank zu einer Präsentation des Investitionsvorhabens ein. Bitten Sie darum, dass auch der Analyst aus der Marktfolge dabei ist, der verantwortlich für das Zweitvotum ist. Fragen Sie ihn nach den aus seiner Sicht kritischen Punkten. Auch zur Objektbesichtigung sollten Sie ausdrücklich einen Vertreter der Marktfolge einladen.

- Überlegen Sie sich, über welche Risiken sich ein Analyst aus der Marktfolge Gedanken machen wird und stellen Sie dar, wie Sie als Unternehmer beabsichtigen, diese Risiken zu vermindern oder ihnen zu begegnen.

- Machen Sie eigene Vorschläge zu Covenants. Gestalten Sie aktiv mit!

- Liefern Sie der Bank nicht nur den Business-Case, sondern auch ein von Ihnen mit Ihrer eigenen Sachkunde erstelltes Downside-Szenario. Der Analyst in einer Bank sollte das nicht besser können als Sie.

- Verhandeln Sie nicht mit einem Kundenbetreuer über eine Finanzierung, mit welcher er gegen die Risikostrategie seiner Bank verstößt. Es ist meist verlorene Zeit.

- Vereinbaren Sie möglichst frühzeitig ein Termsheet. Das erspart Prozesskosten und unangenehme Situationen.

- Machen Sie einen eigenen Termsheet-Vorschlag und legen Sie damit eine erste Messlatte. Bei deren Höhe sollten Sie allerdings realistisch bleiben.

- Verhandeln Sie detailliert, unter welchen Voraussetzungen Sie die Kosten für die Due Diligence im Falle eines negativen Gremienentscheids übernehmen müssen und unter welchen nicht. Die Kosten für die Wertermittlung sollten auf eine fixierte Betragshöhe gedeckelt werden.

- Vorsicht beim Vergleich von verschiedenen Termsheets: Geben Sie bei der Anfrage bei mehreren Banken einen einheitlichen Referenzzinssatz vor oder akzeptieren Sie nur Referenzzinssätze, welche auch außerhalb der Bank nachprüfbar sind.

- Strukturieren Sie kreativ. Häufig ist es sinnvoll, den Gesamtkreditbetrag in einen erstrangigen Senior-Loan und in einen nachrangigen Junior-Loan aufzuteilen und die Mischkalkulation zugunsten einer separaten Kalkulation beider Kredittranchen aufzuheben. Wenn die Tilgungsrate zunächst nur auf den Junior-Loan allokiert wird, verbessert sich mit jeder Tilgung die Durchschnittsverzinsung gegenüber einer Mischkalkulation.

- Achten Sie bei strukturierten Finanzierungen darauf, ob die Bank im Termsheet eine nachrangige Finanzierung ausschließt, oder verhandeln Sie mit dem Mezzanine-Geber, dass dieser auf eine Grundbucheintragung verzichtet, oder verhandeln Sie ein sinnvolles Intercreditor-Agreement.

- Akzeptieren Sie nicht leichtfertig einen LTV-Covenant. Wenn Sie ihn nicht wegverhandelt bekommen, kämpfen Sie gegen ein Kündigungsrecht für die Bank als Folge des Covenantbruchs. nik