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Märkte | 30.10.2014

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Aus IZ43/2014, S. 1

Von Peter Maurer

In diesem Artikel:
  • Personen:
    Martin Hoffmann, Marc Schömbs, Matthias Barthauer, Andreas Schlote, Marco Witte, Ralf Kruse, Nils Noack
  • Immobilienart:
    Büro

Lohnt sich Revitalisierung?

In Deutschland wird zu viel revitalisiert, sagt ausgerechnet ein Revitalisierungsexperte. Andererseits zeigen Studien, dass Investitionen in Büro-Refurbishments ordentliche Renditen abwerfen können [...]

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Überraschung, Überraschung

Bei der Revitalisierung eines Objekts können so manche unangenehme Überraschungen auftretet. Gastautor Marco Witte zeigt das anhand einiger Fallbeispiele aus der Praxis. Mit den Problemen selbst lässt sich allerdings umgehen, wenn sie rechtzeitig im Rahmen einer Voruntersuchung entdeckt werden. Dann können sie in die Renditeberechnung einbezogen oder bei den Kaufverhandlungen preismindernd berücksichtigt werden. Achtung bei Lüftungsanlagen Die Annahme, dass eine Lüftungsanlage, die erst kürzlich eingebaut wurde, weiter verwendet werden kann, stellt sich fast immer als Trugschluss heraus. Denn sehr oft sind diese Anlagen für die ursprüngliche Single-Tenant-Nutzung erneuert worden, beim Refurbishment werden heute aber meist Multi-Tenant-Lösungen realisiert. Die horizontale Verrohrung einer Single-Tenant-Anlage wird damit hinfällig, weil neue Brandabschnitte entstehen und auch die Steuerung keine Multi-Tenant-Lösung vorsieht. Die Zentralgeräte sind oft nicht in der Lage, auf unterschiedliche Volumenströme zu reagieren. Da bleibt erfahrungsgemäß selten etwas von der vermeintlich "neuwertigen" Anlage bestehen, wie z. B. bei einer großen Büroimmobilie aus den 60er Jahren, die nach der Sanierung eine Vielzahl flexibler Büroeinheiten bieten sollte. Die Klimaanlage war hier erst vor wenigen Jahren erneuert worden, der komplette Austausch trotzdem unvermeidlich. Torwand statt Brandschutzwand Unangenehme Überraschungen kann es geben, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Ankaufs noch vermietet ist und Voruntersuchungen der Bausubstanz untersagt sind. Für einen Projektentwickler sollten wir die Kosten für ein umfangreiches Bürorefurbishment schätzen, doch durften wir vor dem Kauf keine Bauteile in dem bereits vor 20 Jahren von namhaften Firmen sanierten Gebäude prüfen. Der Verkäufer hatte die dafür notwendigen Eingriffe - punktuelle Beschädigungen der Oberflächen - untersagt. Als dann nach dem Kauf die Wände vorsorglich geöffnet wurden, stellten wir fest, dass die brandschützenden Wände hinter dem Trockenputz, die eigentlich in der Brandschutzqualität F90 hätten errichtet sein müssen, keinen Anschluss an die Deckenkonstruktion aufwiesen, Ecken nicht verzahnt waren und Löcher bestanden, durch die man einen Fußball schießen konnte. Überraschungen in den Fassaden Selbst augenscheinlich intakte Fassaden können es in sich haben. Folgender Fall gehört zur Kategorie der unvermeidlichen Überraschungen, für die stets ein Puffer einkalkuliert werden sollte. So erlebten wir es z.B. bei einem bedeutenden Hochhaus aus den 70er Jahren mit innenseitig verkleideten Brüstungspaneelen. Stichpunktartige Kontrollen führten nicht zu den Schadstellen. Es waren keine Problempunkte erkennbar. Nach späterer Demontage der inneren Verkleidungen zeigten sich jedoch Rostspuren auf der Innenseite der Fassadenbrüstungselemente an ca. 40% aller Elemente. Diese waren zudem auch als Brandüberschlagspaneele ausgelegt. Nach Untersuchung eines solchen Bauteils zeigte sich, dass die als Sandwichkonstruktion ausgebildeten Brüstungen vollständig durchnässt und die innenliegende, Brandüberschlag verhindernde Dämmung nahezu vollständig zerstört war. Der Austausch der Elemente war damit unausweichlich. pm Der Autor: Marco Witte ist Geschäftsführer von Witte Projektmanagement.