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| 11.03.1999

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Aus IZ06/1999, S. 12

Von tp

In diesem Artikel:

Doppel-Zinsswap: Schon jetzt die Zinsbelastung reduzieren Sofortige Liquiditätsentlastung möglich / IZ-Serie "Zinsmanagement" Teil 5

Frankfurt am Main (tp) - Neben der Sicherung der Liquidität kann das Zinsmanagement einen wesentlichen Beitrag zur Rentabilität einer Immobilieninvestition leisten. Dabei sind als finanzwirtschaftlich [...]

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Praxisbeispiel Doppel-Zinsswap

Der Immobilieninvestor hat vor einiger Zeit für ein Darlehen eine Festzinsvereinbarung zu 7,4% (incl. Marge) bis zum 30.8.2000 getroffen. Der Darlehensbetrag von zur Zeit noch 5 Mio. DM wird in Halbjahresraten von jeweils 250.000DM getilgt, so daß sich eine Gesamtdarlehenslaufzeit bis zum 30.8.2010 ergibt. Der Immobilieninvestor möchte nunmehr sowohl den Zinssatz für die Restlaufzeit fixieren als auch die aktuelle Zinsbelastung reduzieren, ohne eine liquiditätsbelastende Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Er entschließt sich daher für den Abschluß eines "Doppel-Zinsswap". Mit dem ersten "Teil-Swap: Festzins gegen Libor" wird die Festzinsvereinbarung des bestehenden Darlehens für die Restlaufzeit in eine variable Zinsvereinbarung getauscht, das heißt der Immobilieninvestor erhält (bis zum 30.8.2000) aus dem Swap den aktuell für sein Darlehen zu zahlenden Zinssatz von 7,4% p.a. (also incl. Marge!) und zahlt im Gegenzug einen variablen Referenzzins (z.B. Sechs-Monats-Libor) ohne Aufschlag. Der sich hieraus - ungerechtfertigterweise - ergebende Vorteil (Fehlen des Aufschlages auf den Libor trotz Erhalt der Marge und einer über dem aktuellen Marktniveau liegenden Festsatzzahlung) findet im zweiten "Teil-Swap" Berücksichtigung. Hier zahlt der Immobilieninvestor einen entsprechend festzulegenden Festsatz für die gewünschte neue Zinsbindungsdauer und erhält eine Zahlung in Höhe des im ersten "Teil-Swap" vereinbarten Referenzzinssatzes (in diesem Fall wiederum Sechs-Monats-Libor).

Gleichzeitig wird der zweite "Teil-Swap: Libor gegen neuen Festzins" vereinbart. Hierdurch erhält der Immobilieninvestor eine Zahlung in Höhe des jeweiligen Sechs-Monats-Libors und übernimmt die Zahlungsverpflichtung für einen festen Marktsatz in Höhe von 5,61% p.a. für die Gesamtlaufzeit des Darlehens, also bis zum 30.08.2010. Auf diesen Festsatz ist ab 30.8.2000 noch die Kreditmarge der finanzierenden Bank zu rechnen! Bei Fälligkeit wird der zu prolongierende Kredit bei der finanzierenden Bank am 30.8.2000 zu variablen Konditionen auf der Basis Sechs-Monats-Libor plus Marge fortgesetzt, somit heben sich die Libor-Zinszahlungsströme aus dem "Doppel-Zinsswap" sowohl vor als auch nach dem Ablauf des bestehenden Kreditvertrages auf.

Im Ergebnis hat der Immobilieninvestor, ohne den Kredit selbst zu verändern, durch Einbeziehung der Kreditmarge in den ersten "Teil-Swap" nun de facto zunächst für die Zeit bis zum 30.8.2000 seine Zinsbelastung von 7,4% p.a. auf 5,61% p.a. reduziert. Nach dem 30.8.2000 ist die Kreditmarge bei der finanzierenden Bank für die dort variabel zu verzinsende Darlehensprolongation hinzuzurechnen. Neben der Sicherung eines in der Zukunft liegenden Zinszeitraumes wurde eine zusätzliche Liquiditätsentlastung für die nächsten 19 Monate erreicht.

Winfried Hammerstein leitet seit 1996 das gesamte Kundengeschäft im Zentralbereich Geld, Devisen und Derivate-Sales bei der BfG, Bank, Frankfurt, der er seit 1994 angehört. Zuvor arbeitete er bei der Nassauischen Sparkasse, Wiesbaden, wo er sich unter anderem um innovative Finanzprodukte kümmerte. Als Referent informiert er auch zum Thema Zins- und Währungsmanagement.