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Recht | 12.11.2020

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Mietminderung ist bei Ladenschließung wegen Lockdown möglich

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Während des Lockdowns im Frühjahr blieben Geschäfte auf behördliche Anordnung hin geschlossen. Das ist ein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt, urteilt das Landgericht München.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Ladenmieter dürfen ihre Miete teilweise deutlich mindern, wenn sie ihr Geschäft auf behördliche Corona-Anordnungen hin schließen müssen oder nur eingeschränkt betreiben können. Das hat das Landgericht München mit Urteil vom 22. September entschieden (Az. 3 O 4495/20). Es stuft die Corona-Schließungen als Mietmangel ein. Für daraus resultierende Mietminderungen legt das Gericht erstmals Berechnungsmaßstäbe fest. Vermietern droht, Mieten aus Corona-Zeiten zurückzahlen zu müssen.

Das Urteil hat nach Einschätzung von Clemens Engelhardt von Trustberg Rechtsanwälte, München, Bedeutung weit über den entschiedenen Fall hinaus: Zum einen, weil zum allerersten Mal ein Gericht in gewerblichen Mietminderungsstreitigkeiten lockdownbedingte Ladenschließungen als Mietmangel einstufte. Und zum anderen, weil die Richter sowohl die Zeiträume als auch die jeweiligen Einschränkungen als Berechnungskriterien für die Mietminderung heranzogen und konkret bewerteten. "Diese Maßstäbe lassen sich nicht nur auf andere Branchen wie Fitness, Gastronomie und Hotellerie übertragen, sondern auf die Bundesländer", sagt Engelhardt.

Zudem sei der Richterspruch wegweisend für den derzeitigen Teil-Lockdown und solche, die eventuell folgen: Auch dann könnten Mieter Mieterminderungen verlangen. "Mietmangel tritt auf, wenn er auftritt und so oft er auftritt".

Cashflow der Vermieter in Gefahr

Katharina von Hermanni aus dem Büro von Pinsent Masons in München spricht von einem Urteil, das Vermieter teuer zu stehen kommen kann. Auch wenn gegen das Urteil bereits Berufung eingelegt wurde und andere Landgerichte in solchen Fällen anders entschieden.

Mit der neuen Entscheidung im Rücken bestehe das Risiko, dass Mieter nachträglich bereits gezahlte Miete aus Zeiten der Corona-Auflagen zurückverlangen können, insbesondere, wenn die Zahlungen unter Vorbehalt geleistetet wurden, skizziert von Hermanni das Szenario. Dieses stelle rückwirkend den Cashflow auf der Vermieterseite über einen Zeitraum eines halben Jahres und womöglich darüber hinaus in Frage. "Wenn Zahlungen rechtlich angezweifelt werden, hat das Auswirkungen auf die Bewertungen aller betroffenen Assetklassen und der Finanzierungen", beschreibt von Hermanni den drohenden Dominoeffekt. Zudem müssten Vermieter sich auf vermehrte Mietzahlungen unter Vorbehalt einstellen.

Das Landgericht München hatte den Streitfall zwischen dem Betreiber eines rund 3.000 qm großen Möbelladens in der Münchner Innenstadt und seinem Vermieter zu entscheiden. Diesem hatte der Einzelhändler nach Beginn des bundesweiten Lockdowns im März mitgeteilt, er werde aufgrund dieser Betriebsschließung seine Miete von April an um 100% mindern. Er berief sich auf höhere Gewalt "im Sinne eines unvorhersehbaren und unabwendbaren Ereignisses." Der Vermieter klagte auf Zahlung der für April, Mai und Juni aufgelaufenen Summe von knapp 224.000 Euro. Das Landgericht (LG) München urteilte, dass der Mieter Mietminderung aufgrund der Corona-Beschränkungen zu Recht geltend machte, wenn auch nicht zu 100%, sondern zu maximal 80%.

Staffeln nach Einschränkungen

Die Richter staffelten die Mietminderungen nach Dauer und Art der Einschränkungen: Für April 2020, als das Geschäft für den Publikumsverkehr komplett zu bleiben musste, darf der Händler um 80% mindern. Im Mai durfte der Laden wieder öffnen, es gab aber Auflagen hinsichtlich der Größe der Verkaufsfläche und der Kundenzahl. Daher setzte das Gericht die Mitminderung auf 50%. Für Juni reduzierte das Landgericht sie dann auf 15%. Die Flächenbegrenzung fiel zwar weg, der Laden unterlag jedoch nach Ansicht des Gerichts erheblichen Beschränkungen wegen des Hygienekonzepts und der Zahl erlaubter Kunden.

Das Landgericht München stützte sich vor allem auf die Rechtsprechung aus der Zeit des Ersten Weltkriegs. Damals gab es ebenfalls behördlich auferlegte Beschränkungen für Geschäfte, Gastronomie und Produktionsbetriebe. In Anlehnung an diese Zeit befand das LG, der Mietzweck habe infolge der Corona-Einschränkungen nicht mehr eingehalten werden können: Diese "fallen nicht in den Risikobereich der beklagten Mieterin". Darüber hinaus nahm das Gericht auch einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach §313 BGB an, ohne dies näher zu begründen.