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Märkte | 25.03.2020

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Berlin: Büroinvestoren könnten an die Ränder ziehen

Quelle: Immobilien zeitung, Urheberin: Gerda Gericke
Wenn die stillgelegte Siemens-Bahn reaktiviert wird, kann sich der Standort als Bürolage etablieren.

Quelle: Immobilien zeitung, Urheberin: Gerda Gericke

Dass Wohnungsbauer an die Ränder und in den Speckgürtel ausweichen, weil die Preise in der Stadt Berlin durch die Decke schießen, ist seit Jahren erprobte Praxis. Bauherren von Büros könnten ihnen folgen.

Voraussetzung für das Gelingen von Büroinvestments in unerprobten Lagen oder gar im Umland sei aber "eine gute verkehrliche Anbindung", sagt Marcus Buder, Leiter des Geschäftsbereichs gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse, der zu Potenzialen außerhalb der Zentren beim Analysehaus bulwiengesa eine Untersuchung bestellt hat. Dabei fanden die Wissenschaftler allein in Berlin rund 70 Verkehrsbauwerke - vom Tunnelstutzen bis zum fertigen Bahnhof -, die derzeit nicht mehr genutzt werden. Ein Anschluss an Bahn und Bus und riesige Parkplätze allein reichten aber nicht aus, um einen funktionierenden Bürostandort zu schaffen, warnen die Forscher.

Reine Bürostädte rentieren sich nicht

Das zeige eindrücklich ein Blick nach Frankfurt am Main in die Bürostadt Niederrad und in die Hamburger City Nord. "Eine Nutzung ohne Funktionsmischung ist nicht nachhaltig und führt zu anhaltenden großflächigen Leerständen." Nötig sei darum nicht nur ein Bürohaus, sondern mehrere, um Synergien nutzen zu können. Ferner sollten Möglichkeiten zum Wohnen, zur Versorgung oder Übernachtung vorhanden sein, schreiben die Forscher in ihrer Expertise. Für die Büroarbeiter muss die tägliche Versorgung gewährleistet sein, wofür eine Kantine allein nicht reiche.

Jakob-Kaiser-Platz hat Potenzial

Eine Berliner Mikrolage, die sich gut entwickeln wird, sei das Areal rund um den Jakob-Kaiser-Platz im Norden des Stadtteils Charlottenburg. Der Standort mit seiner U-Bahn-Station liegt zwischen dem innerstädtischen Flughafen Tegel, der nach seiner Schließung zu einem Gewerbestandort ausgebaut werden soll und der Siemensstadt, die der Technologiekonzern zu einem Zukunftskiez gestalten will. Eine angeschlossene stillgelegte S-Bahn-Trasse will der Berliner Senat reaktivieren. Derzeit stehen rund um den Jakob-Kaiser-Platz 4,8% aller Büros leer. Zum Vergleich: Quer durch die Stadt fanden die Forscher nur 1,3% aller Kontore verwaist. Die Spitzenmiete am Jakob-Kaiser-Platz liegt bei 18,50 Euro/qm. Gesamtberlin knackte Ende 2019 knapp die 40-Euro/qm-Marke. Die Durchschnittsmiete vor Ort liegt bei 14,50 Euro/qm, in der City stadtweit bei etwa 30 Euro/qm.

Der Blick im Umland fällt auf Stahnsdorf und Falkensee

Im Speckgürtel gibt Buder vor allen Dingen den Gemeinden Stahnsdorf und Falkensee gute Chancen auf eine positive Entwicklung, wobei sich die Chancen auf Grundstücke in Bahnhofsnähe beschränken. Das 25 km westlich Berlins befindliche Falkensee mit seinen 45.000 Einwohnern wäre "bei Optimierung der Erreichbarkeit und Beibehaltung des günstigen Gewerbesteuerhebesatzes" für Backoffice-Nutzungen und öffentliche Verwaltungen spannend.

Die aktuell wütende Corona-Pandemie könnte den Expansionsplänen mindestens zunächst einen Strich durch die Rechnung machen. Ein Rückgang der Konjunktur und damit einhergehend ein wahrscheinlich eintretender Beschäftigungsabbau wird die Gewerbeflächenmärkte kurzfristig negativ beeinflussen, heißt es beim Immobilienberater Wüest Partner. Damit sei mit einer signifikant rückläufigen Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen.

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