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Märkte | 06.02.2020

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Büro- und Logistikflächenrekordumsatz in der Region Hannover

Quelle: Faurecia
Gut 14.000 qm mietet Autozulieferer Faurecia von der Baum-Gruppe im Neubau im Wissenschafts- und Technologiepark Hannover.

Quelle: Faurecia

2019 war das Jahr mit den höchsten Büro- sowie Logistikflächenumsätzen in der Region Hannover seit Erfassung dieser Daten. 198.000 qm Bürofläche wurden umgesetzt sowie 380.000 qm Logistik- und Industriefläche. Das liegt insbesondere an Investitionen großer regionaler Unternehmen. Bei den Büroflächen konnte vor allem das hannoversche Umland zulegen.

Bei aller norddeutschen Zurückhaltung spricht Hilmar Engel, Region Hannover, von "einem extrem dynamischen Jahr". In den frisch veröffentlichten Marktzahlen weist der Büroflächenmarkt der Region ein Plus von 10% gegenüber 2018 aus: 198.000 qm. Davon entfallen 192.000 qm auf Vermietungen sowie 6.000 qm auf Eigennutzungen.

Maschinenbauer KraussMaffei Berstorff braucht am meisten Fläche

Mit 158.000 nahezu ausschließlich vermieteten Quadratmetern erreicht die Stadt Hannover nicht ganz das Niveau von 2018, als durch den Baubeginn der Continental-Zentrale deutlich über 40.000 qm Eigennutzerumsätze notiert wurden. Die Region hingegen konnte Ihren Umsatz von 7.000 qm auf 40.000 qm nahezu versechsfachen.

Dabei spielt die Verlagerung des Maschinenbauers KraussMaffei Berstorff von Hannover in den Gewerbepark Laatzen-Ost eine zentrale Rolle. Sowohl bei den Büroflächen (18.000 qm) wie auch bei den Logistik- und Industrieflächen (37.000 qm) sorgt das vom Investor VGP bis Ende 2022 entwickelte Projekt für die jeweils größten Umsätze.

Faurecia zieht in den Wissenschafts- und Technologiepark Marienwerder

Ebenfalls für einen hohen Industrie- wie Büroflächenumsatz sorgt die Erweiterung des Turbinenbauers MTU in Langenhagen. Am Flughafen entstehen bis Juni 2021 eine 22.000 qm große Werk- und Logistikhalle sowie 6.800 qm BGF Bürofläche. 43 Mio. Euro investiert die Wirtschaftsförderungsgesellschaft (WfG) - eine Tochter der Stadt Langenhagen und des Flughafens - in den Neubau, der bis 2036 an MTU vermietet wird.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Der Hamburger Projektentwickler Momeni hat die Immobilie mit der Galerie Luise unweit des Hauptbahnhofs gekauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Nach Hannover verlagert der Autozulieferer Faurecia seine Deutschlandzentrale für Autositze und Innendesign samt Forschungszentrum und Prototypenfertigung. Immobilienunternehmer Baum entwickelt 14.500 qm im Wissenschafts- und Technologiepark Hannover. Das ist ungefähr so viel, wie in der hannoverschen City 2019 insgesamt vermietet wurde - 58% unter dem Ergebnis von 2018.

Topmieten bis 20 Euro/qm

Dafür entstehen Neubauten an den Ausfallstraßen. So konnte die Projektentwicklung HRG & Delta Bau für den zweiten Bauabschnitt des City Gate an der Vahrenwalder Straße 7.000 qm an drei Unternehmen der Exxon-Gruppe vermieten. "Auffällig ist der gestiegene Anteil von Abschlüssen über 1.000 qm", betont Engel. Trotz Desksharing und homeoffice werde der Platzbedarf nicht geringer, erläutert Dominik Talhof, Team Leader Office Leasing Hannover bei JLL. "Dafür gibt es heute Meetingpoints, Rückzugs- und Kommunikationsflächen und großzügige Küchen."

Der Leerstand in der Stadt Hannover liegt bei nur noch 2,8%, im Umland bei 5,2%. Durch die Flächenknappheit in der hannoverschen City sowie durch Neuentwicklungen an den Ausfallstraßen ist die Spitzenmiete auf 18 Euro/qm gestiegen. Topflächen in der City werden für 20 Euro/qm vergeben. An den Ausfallstraßen liegt die Spitzenmiete bei 15,50 Euro/qm - ein Plus von 1,70 Euro/qm gegenüber 2018.

Mehr Coworking-Flächen im Angebot

"Die gute Nachricht: Das Angebot an flexiblen Büroflächen, den Flexible Offices Spaces, nimmt zu und dürfte dementsprechend schnell absorbiert werden", erwartet Talhof. "Zumal ein modernes und attraktives Arbeitsumfeld, wie es Flexible Office Spaces bieten, aufgrund der Baualtersstruktur in Hannover ansonsten nur schwer zu finden sein dürfte." Talhof hatte IWG International Workplace Group (ehedem: Regus Gruppe) im Büroprojekt Chicago Lane Office Suites im Expo Park Hannover 2.685 qm Bürofläche vermittelt. Das Projekt mit 13.000 qm Nutzfläche wird von den österreichischen Investoren Riegler & Partner Holding Group bis Ende 2021 entwickelt.

Auch für den Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr sieht es gut aus. Der Enercity-Neubau mit etwa 20.000 qm geht an den Start, die Immobilie der Ärztekammer Niedersachsen, die für 82,5 Mio. Euro an der Berliner Allee entsteht, und die Industrie- und Handelskammer Hannover (IHK) unterzeichnet wohl den Mietvertrag für den 8.800 qm BGF großen Neubau, den der hannoversche Projektentwickler bauwo am Bischofsholer Damm bis 2023 realisiert.

Erneut Rekord am Logistikflächenmarkt

Das zweite Rekordjahr in Folge wurde am Logistikflächenmarkt der Region begangen. Nach 375.000 qm im Jahr 2018 konnten im vergangenen Jahr 380.000 qm Logistik- und Industrieflächen umgesetzt werden - davon 350.000 qm Vermietungen. Neben den genannten Projekten sorgte auch Expert mit einem 50-Mio.-Euro-Neubau an der Bayernstraße in Langenhagen-Godshorn für doppelten Umsatz: 13.500 qm Logistikfläche sowie 2.600 qm Büros sollen bis Sommer 2021 bezogen werden.

Seit dem Frühjahr 2019 entsteht zudem nahe der Messe in Laatzen eine 43.000 qm große Logistikhalle, die Verdion mit Investitionen von 40 Mio. Euro baut. Trotz der starken Nachfrage hat sich die Spitzenmiete mit 5,10 Euro/qm 2019 auf dem Niveau von 2018 gehalten.

Über 1 Mrd. Euro Umsatz am Investmentmarkt

Am Investmentmarkt sieht JLL Hannover einen Umsatz von 850 Mio. Euro - mit gewerblichen Wohninvestments sind es 1,09 Mrd. Euro (2018: 0,86 Mrd. Euro). Im Fokus stehen Büros mit einem Anteil von 27% - wie das von Strabag Real Estate an der Podbielskistraße verkaufte PodBC. Auf Wohnen und Einzelhandel entfallen je 22%, auf Logistik 11%. "Im Retail-Bereich konnten wir schon feststellen, dass sich Investoren auf Fachmarktzentren fokussieren", erläutert Boris Wachter, Regional Manager Hannover. "Selbst der Verkauf von Ia-Lagen wird schwieriger."

In der Fläche der größte Deal war sicherlich der Kauf von 83% des Ihme-Zentrums durch Lars Windhorst: 236.000 qm. Zum Jahresende wurde noch die mischgenutzte Immobilie Ernst-August-Platz 3 gegenüber dem Hauptbahnhof verkauft. Perspektivisch spannend auch ist der Erwerb der Galerie Luise durch den Hamburger Entwickler Momeni, der das Gebäude modernisiert.

"Die Nachfrage ist anhaltend groß", erwartet Wachter auch 2020 einen ähnlichen Umsatz wie 2019. "Dazu müssen sich allerdings die Institutionellen von ihren Objekten trennen." Doch das sei zur Realisierung der Buchgewinne durchaus zu erwarten.

Transaktion: Hannover, Hollerithallee
Transaktion: Langenhagen, Münchner Straße 31

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