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Märkte | 17.01.2020

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Logistik an Rhein und Main hat einen Durchhänger

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold
Durch die zahlreichen laufenden Projekte sollte sich zumindest das Angebot an Logistikflächen bald verbessern. Wie schnell und zu welchen Mieten diese dann Nutzer finden, hängt unter anderem von der Konjunkturentwicklung ab.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

2019 war nicht gerade ein brillantes Jahr für den Logistikmarkt in Rhein-Main. Die Flächenumsätze brachen um rund ein Drittel ein. Marktbeobachter machen Flächenmangel, hohe Erwartungen der Eigentümer und die hervorragenden Vorjahresergebnisse, die sich nicht so leicht wiederholen ließen, dafür verantwortlich.

Die Vermietung und Eigennutzung von Logistikflächen ist 2019 im Rhein-Main-Gebiet so verhalten gelaufen wie schon seit Jahren nicht mehr. Realogis kommt mit 454.000 qm Flächenumsatz auf das schwächste Ergebnis der zurückliegenden fünf Jahre, NAI apollo sieht mit 478.000 qm sogar das niedrigste Resultat der vergangenen neun Jahre. Dieser Wert liegt laut Realogis 36% unter dem des Vorjahres und 22% unter dem Fünfjahresschnitt. Das vierte Quartal mit 74.000 qm Flächenumsatz sei "mit Abstand das schlechteste nach bereits unterdurchschnittlichen Umsätzen von 127.000 qm im dritten Quartal sowie rund 138.000 qm bzw. 139.000 qm in den beiden ersten Quartalen", sagt Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group

Mieterwartungen der Eigentümer oft zu hoch

Adriano Borgia, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Frankfurt rät trotz dieser Zahlen zu Gelassenheit: "Der Markt verzeichnete in den vergangenen Jahren durch die hohe Neubaudynamik Rekordergebnisse. Das lässt sich nicht so einfach wiederholen." Er erwartet, dass sich Unternehmen mit Großgesuchen künftig im naheliegenden Umland ansiedeln werden, d.h. in der Peripherie ab 50 km außerhalb der Kernregion Frankfurt.

NAI apollo hebt hervor, dass mehrere erwartete Großabschlüsse 2019 nicht umgesetzt wurden, aber keineswegs ganz abgesagt seien. "Parallel zeigt sich aber weiterhin ein Mangel an Flächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen. Zudem bestehen mittlerweile im mittleren Qualitätssegment auf Eigentümerseite auch hohe Preisvorstellungen, infolge dessen von Anmietungen teilweise abgesehen wurde", zählt Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo, weitere Gründe auf. Erschwerend habe in der zweiten Jahreshälfte die Wirtschaftsflaute gewirkt, die insbesondere die Industrie trifft.

Logistiker fallen hinter Handel zurück

Laut Kanzler zeigen sich Rückgänge insbesondere bei den großen Flächen ab 10.000 qm und in Projektentwicklungen. Logistiker setzten 136.000 qm um, rund 70 Prozent weniger als 2018. Damit sank ihr Marktanteil auf 28,5%. Mit 31% war der Handel die wichtigste Gruppe von Flächenabnehmern. Industrie und Gewerbe kamen auf 26,4%.

Am meisten Fläche wurde im Süden der Region umgesetzt. Realogis kommt dort auf 234.264 qm, was gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang um rund 200.000 qm darstellt. Es folgen Rhein-Main Ost mit 86.260 qm und Frankfurt mit 34.500 qm. Die Spitzenmiete erreichte im Süden 6,95 Euro/qm, im Osten 5 Euro/qm und im Stadtgebiet Frankfurt 7 Euro/qm. Die größten Abschlüsse tätigten Ikea als Eigennutzer in Rüsselsheim mit 33.000 qm, Geis Industrie in Rodenbach mit 31.000 qm und Coca Cola European Partners in Bodenheim mit 20.300 qm.

Infrastruktur und Bevölkerung sind die Stärken von Rhein-Main

Realogis-Geschäftsführer Borgia sieht die Zukunft der Logistikregion trotz der Schwäche im vergangenen Jahr positiv. Für Handelsunternehmen bleibe der weiter wachsende Ballungsraum hoch attraktiv. "Hinzu kommen logistikaffine Branchen wie der hochqualifizierte Chemie- und Pharmasektor sowie E-Commerce. Damit sind wichtige verladende Zukunftsbranchen am größten europäischen Frachtflughafen und einem der wichtigsten Straßen- und Schienenverkehrsknotenpunkte angesiedelt, die zudem zahlreiche spezialisierte Logistikdienstleister an sich binden", sagt Borgia.

NAI-apollo-Vertreter Weyrauch bewertet es ähnlich, spricht aber etwas vorsichtiger von einer konstanten bis leicht steigenden Marktentwicklung im Jahr 2020. "Angebotsseitig ist eine Entspannung aufgrund aktuell geplanter Bauvorhaben und bereits begonnener Projekte in Sicht. Auch die Nachfrage ist weiterhin hoch", sagt Weyrauch. Sorgen macht ihm allenfalls eine mögliche weitere Konjunktureintrübung.

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