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Märkte | 15.01.2020

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Mögliche CO2-Abgabe lässt Bestandshalter kalt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke
Auch das Bürogebäude The Squaire am Frankfurter Flughafen gehörte zu den Top-Gewerbeimmobilientransaktionen im vergangenen Jahr.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke

56% der Bestandshalter von Immobilien sehen eine mögliche CO2-Abgabe nicht als Gefahr für ihre Geschäftsmodelle an. Das ist eines der Ergebnisse des aktuellen EY-Trendbarometers. Wohninvestments in Berlin wiederum verlieren leicht an Attraktivität.

Das Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt ist laut dem Deutschland-Immobilienchef von Ernst & Young, Christian Schulz-Wulkow, mit 89,5 Mrd. Euro auf den höchsten Stand überhaupt geklettert. Davon entfallen auf Gewerbeimmobilien 70,7 Mio. Euro und auf Wohnportfolios 18,8 Mio. Euro. Im Gewerbereich ist laut der jährlichen EY-Untersuchung das vierte Quartal 2019 für das Rekordergebnis verantwortlich. Das Volumen lag hier bei 28,6 Mrd. Euro. „Wir haben dieses Ergebnis so nicht erwartet“, gibt Schulz-Wulkow zu. Hauptgründe seien die Niedrigzinspolitik der EZB und die drohende Verschlechterung der gesetzlichen Rahmenbedingungen bei Share-Deals. Büros bleiben die Lieblinge der Investoren. 77% bevorzugen diese Assetklasse. Im Vorjahr waren es 80%. Es folgen Wohnen und Einzelhandel.

Fünf Milliardendeals auf dem Wohninvestmentmarkt

Allein vier Milliardendeals gab es 2019 auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, lediglich einen bei Wohnimmobilien. Der dickste Fisch war der Kauf des Dream Global Reits mit Büros und Logistikobjekten für 3 Mrd. Euro durch die US-Investmentgesellschaft Blackstone. „Etwa die Hälfte der Investoren stammt aus dem Ausland“, hat das Team von Schulze-Wulkow ermittelt. „Vor allem sind es US-Amerikaner.“ Aber auch Südkoreaner zeigten immer mehr Interesse.

Grunderwerbssteuerreform drückt leicht aufs Gemüt

Und eben dieses Interesse am deutschen Immobilienmarkt bleibt hoch: Für das laufende Jahr halten 93% der Befragten entsprechende Investments für attraktiv oder sehr attraktiv. Im Vorjahr waren es 97%. Allerdings ist auch der Anteil derer, die Deutschland mittlerweile „weniger attraktiv“ finden, von 3% auf 7% angewachsen. Trotz des Rekordergebnisses im vergangenen Jahr rechnen nur 14% auch für 2020 mit einem ansteigenden Volumen. 705 erwarten eine „Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau“. Möglicher Grund für den Dämpfer könnte die anstehende Grunderwerbssteuerreform sein. Hierdurch würden Share Deals deutlich unattraktiver. Drei Viertel der Umfrageteilnehmer befürchten durch die möglichen Neuregelungen einen starken Rückgang solcher Deals. „Die Fachleute in unserem Hause rechnen fest damit, dass die Reform in diesem Jahr definitiv kommt“, sagt Schulze-Wulkow. Eigentlich sollten die Regelungen schon seit Anfang des Jahres gelten.

Geplanter Mietendeckel zeigt bereits Wirkung

Eine weitere im Raum stehende Neuerung schlägt in der Marktumfrage bisher nur wenig durch. Der Mietendeckel, den der Berliner Senat vermutlich Ende Januar beschließen wird, hat die Attraktivität im Bereich Wohnen nur leicht beeinflusst. Fanden im vergangenen Jahr noch 12% solche Investments in Berlin attraktiv, waren es jetzt nur noch 9%. Die Bundeshauptstadt liegt damit nun gleichauf mit Hamburg. Schulz-Wulkow rechnet aber mit baldigen stärkeren Einflüssen. „Gutachter passen bereits jetzt ihre Werte nach unten an“, hat er beobachtet. „Die Beleihungswerte sinken und bald werden auch die Banken nachziehen und mehr Eigenkapital einfordern.“ Sanierungsarbeiten würden auf ein Minimum reduziert. Schon jetzt gebe es einen Rückgang an Aufträgen bei Handwerkern. „Und auch der Neubau wird leiden“, befürchtet der EY-Immobilienchef. „Denn es ist nicht geklärt, ab wann genau ein Neubau zum Altbau wird und dann unter diese Regelung fällt.“

CO2-Abgabe ist für viele kein Problem

Einen kühlen Kopf behält die Branche aber offenbar bei der anstehenden CO2-Abgabe, die die Bundesregierung ab 2021 plant. 56% sehen keine Gefahr für die Geschäftsmodelle von Bestandshaltern. Das kann Schulze-Wulkow nicht wirklich nachvollziehen. „Die Branche wäre von solchen Abgaben massiv betroffen - das könnte eine große Belastung werden.“ Möglicherweise beruhige die Umfrageteilnehmer die Tatsache, dass die höhere Bepreisung zunächst sehr moderat starten werde.

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