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Märkte | 09.01.2020

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    CBRE Group
  • Personen:
    Dirk Richolt, Jan Linsin
  • Immobilienart:
    Wohnen, Spezialimmobilien, Senioren-/Pflegeimmobilien

Gesundheitsimmobilienmarkt bricht um satte 32% ein

Quelle: imago images, Urheber: Rudolf Gigler
Ärztehäuser werden für Investoren offenbar immer interessanter.

Quelle: imago images, Urheber: Rudolf Gigler

Bis Jahresende konnte der Gesundheitsimmobilienmarkt in Deutschland noch einmal ein neues Rekordergebnis einfahren. Über das gesamte Jahr 2019 blieben die Transaktionsvolumina trotzdem hinter den Werten des Vorjahres zurück. Das geht aus einer Marktanalyse von CBRE hervor. Im Aufwind sehen die Marktbeobachter vor allem zwei Segmente innerhalb des Nischenmarkts.

Im Jahr 2019 wurden insgesamt rund 2,1 Mrd. Euro auf dem Transaktionsmarkt Gesundheitsimmobilien in Deutschland investiert. Auf diese Zahl kommen die Marktbeobachter von CBRE, die gegenüber dem Vorjahr ein Minus auf dem Investmentmarkt von 32% ausgemacht haben. Daran konnte auch ein starkes Schlussquartal nichts mehr ändern, in dem CBRE ein Volumen von 757 Mio. Euro verzeichnet hat - so viel wie noch nie innerhalb eines Quartals auf dem Gesundheitsimmobilienmarkt in Deutschland. Der Rückgang des Geschäfts klingt allerdings ohnehin dramatischer, als er in Wirklichkeit ist. Denn in der langjährigen Betrachtung bilden die in den Jahren 2018 und auch 2016 gehandelten Volumina Ausnahmen. Ansonsten bewegte sich das Transaktionsgeschehen seit 2005 meist deutlich unterhalb von einer Milliarde Euro.

Betreutes Wohnen mit einem Plus von 131%

Das meiste Geld floss nach Angaben von CBRE im vergangenen Jahr in Pflegeheime, nämlich 1,2 Mrd. Euro. In Seniorenresidenzen und Wohnstifte wurden 470 Mio. Euro investiert, in Ärztehäuser 263 Mio. Euro. Kliniken schlagen in der Jahresbetrachtung mit 135 Mio. Euro zu Buche. Im Aufwind sieht Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland besonders den Markt für Ärztehäuser und Betreutes Wohnen. Bei den Ärztehäusern habe CBRE ein Plus von 55% gegenüber dem Jahr 2018 beobachten können. Im Falle des Betreuten Wohnens beläuft sich dieses sogar auf 131% - wenn auch auf überschaubarem Niveau. Insgesamt lag in diesem Segment das Investitionsvolumen bei 46 Mio. Euro. Trotzdem ist sich Richolt sicher: "Betreutes Wohnen ist für Investoren attraktiv, da dieses Segment im Vergleich zu Pflegeheimen noch keiner starken Regulatorik unterworfen ist."

Das Angebot fehlt

Im gesamten Bereich der Gesundheitsimmobilien beschränke nicht das Investoreninteresse das Geschäft, sondern die Produktverfügbarkeit. Darauf gehe laut Richolt auch der Einbruch des Geschäfts gegenüber dem Jahr 2018 zurück. "Derartig große Portfoliotransaktionen, wie wir sie 2016 und 2018 gesehen haben, sind bei Gesundheitsimmobilien aufgrund des im Vergleich zu anderen Assetklassen noch immer relativ kleinen Markts nur selten möglich", sagt er. Tatsächlich hat nach den Daten von CBRE der Anteil von Portfoliotransaktionen im vergangenen Jahr lediglich 48% betragen, ein Jahr zuvor waren es satte 76%. Der Anteil ausländischer Investoren ist hingegen leicht angestiegen und lag bei 62% (2018: 55%).

Renditen schrumpfen weiter

Ein weiterer Hemmschuh für den Markt sei der stockende Neubau. Als Grund dafür sieht Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, besonders den Mangel an Bauland. In Konkurrenz zu anderen Assetklassen hätten Gesundheitsimmobilien auf dem Markt um Grundstücke oft das Nachsehen. Allerdings habe dies auch dazu geführt, dass Investoren wieder verstärkt Geld in den Bestand stecken. 2019 seien etwa 400 Mio. Euro in Neubauprojekte oder Modernisierungen geflossen.

Hohes Interesse und großer Anlagedruck auf der einen Seite, nur vergleichsweise wenige Anlagemöglichkeiten auf der anderen - die Folgen dieser Entwicklung für die Renditen sind vorhersehbar. Nach CBRE habe sich die Spitzenrendite für moderne Pflegeheime Ende des Jahres 2019 noch bei etwa 4,5% befunden. Das sind 0,25%-Punkte weniger als noch im Vorjahr.

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