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Unternehmen | 05.01.2020

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:

"6% für Nachrang ist für uns adäquat“

Malte Andes ist Vorstandsmitglied bei HanseMerkur Grundvermögen.

Keine Quelle nötig

HanseMerkur ist nicht nur Immobilienkäufer, sondern auch Kreditgeber für großvolumige Immobilieninvestments. Die Spezialität der Versicherung sind Grundstücksankaufsfinanzierungen, verrät Malte Andes, Vorstandsmitglied von HanseMerkur Grundvermögen, im Gespräch mit der Immobilien Zeitung.

Immobilien Zeitung: In unserem Archiv finde ich zahlreiche Investmentdeals von HanseMerkur in den letzten Monaten und Jahren. Aber keinen Eintrag, dass HanseMerkur auch als Fremdkapitalgeber in Erscheinung tritt.

Malte Andes: Unsere Kreditnehmer beabsichtigen oftmals nicht, öffentlich mit unseren Transaktionen großartig in Erscheinung zu treten. In der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind wir jedenfalls seit ein paar Jahren aktiv und haben mittlerweile einen Bestand von rund 1 Mrd. Euro aufgebaut.

IZ: Was heißt seit ein paar Jahren?

Andes: Bereits vor der Gründung der HanseMerkur Grundvermögen hat sich die Versicherung als Immobilienfinanzierer betätigt, sowohl für private als auch für institutionelle Kunden. Ende 2016 haben wir das Geschäft dann übernommen.

IZ: Was waren die Beweggründe, verstärkt Immobilien zu finanzieren?

Andes: Für uns ist diese Möglichkeit oftmals ein zentrales Argument im Wettbewerb um die besten Immobilien, ein zusätzlicher Akquisitionskanal quasi.

IZ: Das müssen Sie kurz erläutern.

Andes: Grundsätzlich finanzieren wir nur das, was wir auch kaufen würden. Bei der Due Diligence einer Finanzierungsopportunität prüft dasselbe Team, das auch bei Investments prüft. Und in vielen Fällen, sind wir auch daran interessiert, ein Finanzierungsobjekt später nach Fertigstellung auch zu kaufen. Sobald jemand also eine Finanzierung bei uns anfragt, sprechen wir bevorzugt und oft auch über den späteren Erwerb.

IZ: Sie finanzieren ausschließlich Projektentwicklungen?

Andes: Überwiegend. Aber weniger oder kaum in der baubegleitenden Phase, sondern vorher, beim Grundstücksankauf, bevor es also eine Baugenehmigung gibt.

IZ: Ganz schön riskant.

Andes: Wenn wir einen Ankauf finanzieren, muss grundsätzlich immer Baurecht gegeben sein. Wir bewerten, was mit dem Grundstück möglich ist und welchen Wert es mit einer perspektivischen Bebauung hat. Dazwischen liegt unser Beleihungsauslauf. Im – bislang noch nicht eingetretenen – Fall einer „Schieflage" können wir das finanzierte Grundstück übernehmen, weil wir von Beginn an eine Idee haben, wie es verwertbar ist. Für uns überwiegen ganz klar die Chancen, die unterschiedlichen Risikoprofile bewerten wir jedoch angemessen kritisch – und finanzieren im Zweifelsfall nicht.

IZ: Über welchen Weg finanzieren Sie: direkt oder indirekt über Fonds?

Andes: Hauptsächlich über zwei Luxemburger Kreditfonds. Über den einen Fonds laufen die Finanzierungen für Grundstücksankäufe, mit dem anderen vergeben wir Whole Loans und Nachrangfinanzierungen für Bestandsimmobilien. Wenn etwas nicht in eines der Vehikel passen sollte, machen wir auch Direktfinanzierungen. Das ist aber eher die Ausnahme.

IZ: Was gefällt Ihnen an der Fondsstruktur besser?

Andes: Wir öffnen damit eine Tür für Dritte. Viele Kapitalsammelstellen haben ihre Immobilienquoten ausgereizt, wollen aber immobilienähnliche Investments mit einem professionellen, institutionellen Partner tätigen. Für diese Zielgruppe kommen unsere Spezialkreditfonds ins Spiel.

IZ: Wie groß sind die Fonds?

Andes: Beide Kreditfonds haben ein Zielvolumen von jeweils 400 Mio. Euro und sind aktuell zu etwa drei Vierteln investiert. Im Moment gibt es noch keinen Anlass, einen weiteren Fonds aufzulegen, zumal beide Fonds um jeweils 100 Mio. Euro aufgestockt werden können.

IZ: Mit welchen Konditionen erteilen Sie Ihre Kreditzusagen?

Andes: Da wir uns immer grundbuchrechtlich absichern, geben wir uns – je nach Risikoprofil – mit einer Verzinsung ab 6% zufrieden.

IZ: Im Erst- oder Nachrang?

Andes: Wir haben da relativ ähnliche Konditionen. Nachrang ist für uns im Grunde wie Erstrang, weil wir, wenn es hakt, die Bank ablösen können.

IZ: Warum dann so bescheiden? Die übliche Verzinsung für Nachrangdarlehen liegt meines Wissens deutlich über Ihren 6%.

Andes: Für die Finanzierungsgeschäfte, die in unserem Fokus stehen, ist das risiko- und marktadäquat.

IZ: Betrachten die Banken Sie als Konkurrenten oder als gern gesehenen Finanzierungspartner?

Andes: Ich denke, Banken sehen uns als Partner. Der Grundstücksankauf ist für Banken regulatorisch sehr schwierig. Für uns nicht. Deshalb arbeiten wir hier teilweise mit Banken zusammen, weil die jemanden brauchen, der den Ankauf finanziert. Außerdem können Banken dem Darlehensnehmer in der Bestandsphase immer häufiger nicht ausreichend Fremdkapital zur Verfügung stellen, weil ihre Beleihungswerte mit den Marktwerten nicht mithalten können. Wir springen in diese Lücke.

IZ: In welchem Umfang?

Andes: Wir haben die letzten Jahre ca. 500 Mio. Euro Neugeschäft geschrieben und wollen das Volumen in den kommenden Jahren ausbauen.

IZ: Herr Andes, haben Sie recht herzlichen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Nicolas Katzung.

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