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Märkte | 25.11.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Makler erwarten steigende Preise am Lüneburger Wohnungsmarkt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Andreas Gnielka und Regina Trope erwarten steilere Preiskurven für den Lüneburger Wohnungsmarkt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Die Preise für Wohneigentum in Lüneburg werden nach Zahlen von Grossmann & Berger (G&B) 2020 stärker steigen als im laufenden Jahr. Grund ist der große Nachfrageüberhang. Ein noch stärkerer Anstieg wird für das Umland erwartet.

Zwischen 2015 und 2019 sind die erzielbaren Kaufpreise für Eigentumswohnungen in der Stadt Lüneburg nach dem aktuellen Marktbericht von Grossmann & Berger (G&B) um knapp 29% gestiegen und die für Einfamilienhäuser um über 26%. Für das kommende Jahr erwarten die Makler mit Dependance in der Heidehauptstadt einen weiteren Anstieg um 6,5% auf 2.960 Euro/qm für Eigentumswohnungen und um 6,9% auf 3.100 Euro/qm für Einfamilienhäuser. Das ist ein Anstieg, der deutlich über dem des laufenden Jahres liegt: 4,9% für Wohnungen und 3,9% für Einfamilienhäuser.

Angebot fehlt, Preise steigen stärker

"Der Preistrend flacht nicht ab", erklärt Regina Trope, Vertriebsleiterin im G&B-Shop Lüneburg. "Er wird wieder stärker, weil das Angebot fehlt." Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnimmobilien Bestand/Vermietung und Kapitalanlage, verweist auf Zahlen des Gutachterausschusses Lüneburg. "2016 gab es mit 509 verkauften Eigentumswohnungen und 109 Mio. Euro Umsatz einen Peak - auch durch das Großprojekt Ilmenaugarten auf dem früheren Güterbahnhof mit über 400 Wohnungen. Damit wurde etwas Druck aus dem Kessel genommen."

Inzwischen seien die Wohnungen im Ilmenaugarten nahezu vollständig verkauft und es gebe aktuell kein ähnliches Großprojekt, in dem Wohnungen angeboten würden. 2018 wurden 345 Wohnungen mit einem Umsatz von 72 Mio. Euro verkauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Theda Eggers
Die Wohnungen im Ilmenaugarten zwischen der Ilmenau und dem Bahnhofsgelände sind inzwischen weitgehend vergeben.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Theda Eggers

Flächenpotenzial für Großprojekte fehlt

Das nächste - und möglicherweise vorerst letzte - Wohnungsgroßprojekt in Lüneburg ist das Hanseviertel Ost. Auf dem 22 ha großen östlichen Bereich der früheren Schlieffen-Kaserne sollen rund 650 Wohneinheiten entstehen, davon 210 im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Hier wird die Fertigstellung der ersten Wohnungen jedoch frühestens 2022 erwartet.

"Für Wohnquartiere dieser Größenordnung fehlt in der Innenstadt Lüneburgs künftig das Flächenpotenzial", erläutert Trope. "Daher sind nur noch kleinere Projekte und Nachverdichtungen umsetzbar." So entstehen etwa am Rotenbleicher Weg 71 Wohnungen im Roten Feld, dem teuersten Stadtteil Lüneburgs. Auf dem früheren Universitätsareal sind allerdings 30% Sozialwohnungen vorgesehen.

Weitere 58 Wohnungen sollen am Eingang zum Roten Feld, an der Lindenstraße Ecke Barckhausenstraße, ein Büro- und Geschäftshaus aus den späten 1970ern ersetzen. Rund 80 Wohnungen sind zudem auf dem früheren Areal der Damenmodefabrik Lucia geplant, teils über Einzelhandelsflächen. "

Preise wie im Hamburger Umland

Doch diese und andere kleinere Projekte können die Nachfrage nicht befriedigen", sagt Gnielka. "Deshalb steigen die Preise stärker. Lüneburg ist beim Preisniveau mit dem direkten Hamburger Umland vergleichbar, hat aber als Oberzentrum eine viel bessere Infrastruktur."

So werden im Roten Feld, in Teilen ein Gründerzeit- und Villenstadtteil, nach G&B-Zahlen aktuell knapp 4.000 Euro/qm für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bezahlt. Im kommenden Jahr sollen hier die Preise bereits bei über 4.200 Euro/qm liegen. Nur wenig darunter liegt das Preisniveau der Altstadt/Innenstadt. Das größte Potenzial sieht Trope im Stadtteil Mittelfeld westlich der Innenstadt. Wohnungen und Häuser kosten hier noch unter 2.500 Euro/qm. 2020 soll es Richtung 2.700 Euro/qm gehen.

Preise in der Nachbarschaft steigen stärker

Nachfragedruck und Preisdynamik führen jedoch auch zu Preisschüben in der Lüneburger Nachbarschaft. Hier werden für 2020 Steigerungen für Wohnungen und Häuser von über 7% erwartet. Preislich auf Augenhöhe mit Lüneburg liegt Adendorf, nördlich von Lüneburg an der A39 Richtung Hamburg, und nur wenig dahinter sowie direkt benachbart Bardowick.

Nach der preislichen Obergrenze gefragt, sagt Gnielka: "Das fragen wir uns jedes Jahr." An eine Blase glaubt er jedoch nicht. "Wir haben schon ambitionierte Preise, aber stark fallende Werte sehen wir nicht." Das Zinsniveau bleibe vorerst niedrig und die Nachfrage durch Zuzug hoch.

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