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Märkte | 12.11.2019

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Renditen für Logistikimmobilien sinken immer tiefer

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Vor Wörrstadt bei Mainz baut Panattoni einen Logistikpark. In Rheinhessen gibt es noch Flächen an der A63.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Logistikimmobilien bleiben gefragt. Selbst die schwächelnde Automobilbranche sucht weiter nach Flächen. In der Folge wird der Produktmangel anhalten, und die Renditen werden weiter sinken, sagen Experten voraus.

Der Logistikimmobilienmarkt zeige sich von der rückläufigen Konjunktur bisher wenig beeindruckt, analysiert das Münchner Investmenthaus LIP Invest. "Selbst die angeschlagene Automotivebranche sucht verstärkt neue Flächen zur Abwicklung einer Flut neuer Modelle - gerade im Segment der E-Autos, die in den nächsten Jahren auf sie zukommt", sagt Natalie Weber, Head of Logistics & Research bei LIP Invest. "Zudem wächst der E-Commerce weiterhin zweistellig und benötigt für die immer kürzer angebotenen Lieferfristen neue Fulfillmentcenter sowie Paketverteillager."

Einzeldeals dominieren den Investmentmarkt

Auf dem Investmentmarkt mache sich der Produktmangel immer stärker bemerkbar: Einzeldeals dominierten, größere Portfolien werden nicht angeboten. Zu einer der größten Transaktionen im dritten Quartal gehört das neu erbaute, rund 150.000 qm große Amazon-Logistikzentrum in Rheindahlen, das La Francaise für Investoren aus Südkorea erwarb.

Das Investmentvolumen belief sich im dritten Quartal auf rund 1,7 Mrd. Euro. Die Summe liegt zwar knapp 12% unter der des Vorjahreszeitraums, aber: "Das liegt jedoch nicht an einer sinkenden Beliebtheit der Assetklasse. Ganz im Gegenteil: Die Nachfrage übertrifft das Angebot um ein Vielfaches", betont Weber. Das Interesse auf Investorenseite sei ungebrochen. Damit werde es aber auch zunehmend schwerer, passende Grundstücke für Neubauten oder Bestandsimmobilien für die hohe Flächennachfrage zu finden. "Eine eingeschränkte Arbeitskräfteverfügbarkeit und eine zunehmend negative Einstellung der Bevölkerung gegenüber Neubauprojekten verstärken diese Entwicklung", meint Weber.

Fortsetzung der Renditekompression wahrscheinlich

Trotz weiter leicht gesunkener Renditen würden Investments in neue, moderne Objekte noch immer eine hohe Überschussrendite ausweisen. Die Kaufpreise hätten sich deutlich unter den Fundamentalwerten eingependelt. Zurzeit lägen die Bruttospitzenrenditen bei rund 4,40%. Investoren stünden aber unter hohem Anlagedruck, weswegen einzelne Anleger durchaus bereit seien, auch tiefer in die Tasche zu greifen.

"Wir beobachten derzeit auf dem Markt, dass Investoren teilweise für ausgewählte Produkte bereit sind, das 25-fache zu zahlen", erzählt Weber. "Gerade Portfoliomanager von Einzelhandels- oder Bürofonds können so mit einer Beimischung von Logistikimmobilien ihrer Gesamtrendite verbessern. Wir schließen nicht aus, dass es in den kommenden Monaten auch zu einer Fortsetzung dieser Renditekompression kommen könnte."

Gehandelt werden jetzt mehrheitlich Neubauten

Die Experten von LIP Invest gehen davon aus, dass im letzten Quartal ein hohes Transaktionsvolumen erreicht wird. Derzeit dominieren Neubauten den Angebotsmarkt mit einem Anteil von rund 56%, wovon etwa ein Drittel noch geplante Projektentwicklungen für das kommende Jahr sind. Im vergangenen Jahr dominierten Bestandsimmobilien mit einem Alter von mehr als 25 Jahren den Markt. Große Logistikflächen wurden vor allem in den Regionen Rhein-Main und Rhein-Neckar sowie im Großraum Berlin angeboten. Ein Cluster kleinerer Objektangebote findet sich im Rhein-Ruhr-Gebiet.

Transaktion: Mönchengladbach, Hamburgring

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