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Märkte | 22.10.2019

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Das Logistikjahr wird in Rhein-Main nicht so toll

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Potenzial für großformatige Logistikflächen besteht derzeit kaum noch im Zentrum der Rhein-Main-Region, sondern eher an den Rändern.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Es wird wohl ein eher maues Jahr auf dem Markt für Logistikimmobilien im Rhein-Main-Gebiet. Übereinstimmend kommen die Maklerhäuser BNPPRE und NAI apollo nach dem dritten Quartal zu dieser Einschätzung.

NAI apollo hat bislang einen Umsatz von rund 404.000 qm bei Vermietung und neu in die Selbstnutzung genommenen Logistikflächen errechnet, BNPPRE von 364.000 qm. Das dritte Quartal alleine summiert NAI apollo auf 127.000 qm und damit auf 11.000 qm bzw. 12.000 qm weniger als in den beiden Vorquartalen. Das sei das geringste Herbstergebnis seit dem Jahr 2012 mit damals 313.000 qm. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum kommen beide Maklerunternehmen auf einen um rund ein Viertel geringeren Umsatz. Laut BNPPRE wurde der zehnjährige Durchschnitt um 6,5% verfehlt.

Wirkt die Konjunkturflaute schon?

Allzu besorgt sind die Marktbeobachter allerdings nicht. "Zwar macht sich mittlerweile die wirtschaftliche Abschwächung vor allem im industriellen Sektor bemerkbar, dennoch erwarten wir weiterhin keinen generellen Abschwung des Marktes", sagt Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Vielmehr handele es sich um eine Marktberuhigung nach mehreren Jahren mit Rekordergebnissen. Außerdem seien in Rhein-Main große Flächengesuche am Markt. Das deute aber darauf hin, dass es sowohl an Bestandshallen als auch an Baufeldern für Logistikentwicklungen mangele.

Für Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment bei BNPPRE, ist der Flächenmangel sogar eindeutig der Hauptgrund für die schwache Umsatzentwicklung. "Inwieweit sich darüber hinaus die etwas schwächere Konjunktur bereits in einer gewissen Zurückhaltung niederschlägt, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend beantwortet werden", formuliert er.

Nach der Auswertung von BNPPRE waren die Logistikdienstleister in den ersten drei Quartalen mit einem Umsatzanteil von 35% die wichtigsten Flächenabnehmer in der Region, wenngleich sie damit rund 12 Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt liegen. Mit 30% ist die Bedeutung der Handelsunternehmen gewachsen. Die Produktionsbetriebe legten auf 26% zu.

Der Eigennutzeranteil ist nach zwei schwachen Jahren wieder auf das langjährig gewohnte Niveau von rund 30% gestiegen. NAI apollo beziffert den Anteil von Vermietungen in erst projektierten Objekten auf 21%, was deutlich unter dem Wert von 37,3% im Jahr 2018 liegt. Die Spitzenmiete ist BNPPRE zufolge gegenüber dem dritten Quartal des Vorjahres um rund 5% auf 6,60 Euro/qm gestiegen, die Durchschnittsmiete um 3% auf 5,10 Euro/qm.

Das Jahr dürfte unterdurchschnittlich bleiben

Beide Maklerhäuser gehen für das Schlussquartal von leicht zunehmenden Marktaktivitäten aus. Weyrauch ist zuversichtlich, dass sich das zuletzt knappe Angebot großer und gut an den Verkehr angebundener Objekte bzw. Entwicklungsflächen wieder ausweiten wird. Im Vergleich zur Jahresmitte sei das Angebot an freien Flächen in Bestandsobjekten bereits gestiegen. Bei Neubauprojekten seien derzeit rund 400.000 qm Hallenfläche in der Planung oder schon im Bau. "Das wären rund 100.000 m² Hallenfläche mehr, als wir noch im Sommer dieses Jahres ermittelt haben", bilanziert Weyrauch. Insbesondere Projekte im Außenbereich der Region trügen dazu bei.

BNPPRE-Vertreter Raabe ist etwas skeptischer: "Aufgrund des gerade in den nachgefragten Standorten weiterhin teilweise nicht ausreichenden oder für die Nutzeransprüche nicht passenden Angebots bleibt abzuwarten, ob die 500.000-qm-Marke erneut übertroffen werden kann. Ein weiteres Anziehen der Mietpreisniveaus ist nicht auszuschließen, vor allem im Neubausegment, wo sowohl gestiegene Grundstückspreise als auch Baukosten zum Tragen kommen."

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