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Politik | 15.10.2019

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesregierung Deutschland, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Finanzausschuss des Deutschen Bundestags
  • Personen:
    Henning Tappe, Rainer Wernsmann, Ulrich Hufeld

Der Share-Deal ist tot - es lebe der Unit-Deal!

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alotofpeople
Share-Deal passt nicht. Dann halt einen Unit-Deal!

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alotofpeople

Die Reform der Share-Deals bleibt weiter heiß diskutiert. Bei einer Anhörung vor dem Finanzausschuss des Deutschen Bundestags am Montag wurde erneut Kritik aus der Wirtschaft laut. Doch jenseits der Debatten tüfteln clevere Anwälte und Steuerberater längst schon an einer legalen steuerfreien Alternative: dem Unit-Deal.

Der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes löst bei den Spitzenverbänden der deutschen Wirtschaft wenig Begeisterung aus. Viele Experten bezweifeln, dass das Steuersparen durch Share-Deals damit nachhaltig reduziert werden kann. Manchen ist der Entwurf zu halbherzig, andere fürchten Kollateralschäden - etwa für börsennotierte Unternehmen.

Während in Berlin noch gestritten wird, arbeiten Steuerberater und Anwälte schon an Alternativen für ihre kapitalkräftigen Kunden. Ein Stichwort, das in diesem Zusammenhang bereits kursiert, lautet: Unit-Deal. Dabei wird nicht wie beim Share-Deal eine Immobilie in eine Objektgesellschaft gepackt und eine steuerfreie Mehrheit an dieser gehandelt. Beim Unit-Deal werden vielmehr Anteile eines Fonds übertragen, in den zuvor Immobilien geschoben wurden - mit dem schönen Effekt, dass auch dabei keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Die geplante Gesetzesänderung trifft den Unit-Deal nicht

Das Tollste am Unit-Deal ist: Die geplante Gesetzesänderung, die auf den Share-Deal zielt, ist nicht geeignet, Steuervermeidungen durch Unit-Deals zu unterbinden. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls eine Ausarbeitung der wissenschaftlichen Dienste des Bundestags. Die Experten haben sich den Unit-Deal genauer angeschaut und ihn als echte Alternative zum Share-Deal ausgemacht.

Beim Unit-Deal handele es sich um eine Umplatzierung bzw. um ein Anteilscheingeschäft. "Bei dieser Verkaufsstruktur findet zwar ein Anteilseignerwechsel im Fonds statt. Zivilrechtlich verändert sich das Eigentum an den im (offenen) Fonds gehaltenen Immobilien jedoch nicht, da nicht die Anteilseigner als Eigentümer betrachtet werden, sondern die die Anteile verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG)." Aus diesem Grund falle auch regelmäßig bei Unit-Deals keine Grunderwerbsteuer an. Voraussetzung sei, dass die Immobilien im vertraglichen Sondervermögen gehalten werden und eine Treuhandlösung gewählt werde.

Immobilienfonds sind in der Branche populär. Sie haben den Vorteil, dass über den Anlegerausschuss ein direkter Zugriff auf das Portfolio besteht. Nachteile der Assetklasse Immobilie seien aber die langfristige Kapitalbindung, Renditeausschüttungen im Jahrestakt und Fondslaufzeiten von durchschnittlich zehn Jahren, analysieren die Wissenschaftler des Bundestags. "Um diese Illiquidität auszugleichen, werden institutionelle Immobilienfondsanteile auf dem Sekundärmarkt gehandelt." Als Beispiele nennen die Experten die 2006 umplatzierten Fondsanteile in Höhe von 1,8 Mrd. Euro durch die Investmentgesellschaft Fortress sowie die 2018 von DIC und Helaba vorgenommenen Umplatzierungen in Höhe von 700 Mio. Euro.

Harsche Kritik an Share-Deal-Reform

Der Unit-Deal habe für den Käufer gleich vier Vorteile, schreiben die Wissenschaftler: den Direkteinstieg in etablierte Fonds ohne Blind-Pool-Risiko, reduzierte Transaktionskosten und Performancegebühren für den Manager, zeitliche Flexibilität im Hinblick auf den Verbleib im Fonds sowie jederzeitige Anpassung der Asset-Allokation. Mit einer Verschärfung des Share-Deal-Gesetzes dürfte der Unit-Deal für Anleger an Attraktivität gewinnen.

Denn Share-Deals werden in jedem Fall weniger lukrativ. Geplant ist derzeit, die Grunderwerbsteuer auslösende Beteiligungsgrenze von 95% auf 90% zu senken und die Haltefristen von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Außerdem sollen die Regelungen künftig auch für Kapitalgesellschaften gelten statt wie bisher nur für grundbesitzende Personengesellschaften. Die Neuregelung gilt ab dem 1. Januar 2020. Eine Klausel, die börsennotierte Unternehmen von der Regelung ausnimmt, soll nachträglich eingearbeitet werden.

Spitzenverbände der Immobilienbranche kritisierten, dass in Zukunft Unternehmen erfasst würden, die Immobilien für die operativen Geschäfte des Unternehmens benötigen würden, zum Beispiel Produktionshallen und Bürogebäude. Bei diesen würden künftig wirtschaftlich sinnvolle Umstrukturierungen unter Beteiligung von grundbesitzenden Gesellschaften behindert. Ebenfalls würden Immobiliengeschäfte zur Kapitalanlage, beispielsweise für Altersvorsorgeprodukte, von der Neuregelung getroffen, obgleich derartige Investitionen ebenfalls nicht aus Steuerspargründen getätigt würden.

ZIA: Grunderwerbsteuer werde am Ende vom Erwerber zu tragen sein

Kritik kam auch aus der Wissenschaft, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. So erläuterte Professor Henning Tappe von der Universität Trier, dass die Absenkung der maßgeblichen Beteiligungschwelle von 95% auf 90% mit Blick auf die Verhinderung von Gestaltungen ein Schritt in die richtige Richtung sei. Die Absenkung der Grenze sei aber nicht ausreichend. Tappe brachte eine Absenkung der Grenze auf 75% ins Spiel. Es werde zwar das Scheunentor geschlossen, "aber die Flügeltür bleibt offen". Für eine Absenkung auf 75% plädierte auch Professor Rainer Wernsmann von der Universität Passau. Die Absenkung der Beteiligungsschwelle auf 90% in Kombination mit der Verlängerung der Haltefrist auf zehn Jahre erscheine "unzureichend zur Verhinderung von Steuerumgehungen".

Professor Ulrich Hufeld von der Helmut-Schmidt-Universität Hamburg sagte, Umgehungsgestaltungen würden zwar unattraktiver, doch würden sie bis zur Grenze von 89,9 Prozent attraktiv bleiben. Eine weitere Absenkung der Grenze sieht er kritisch. Die Zehnjahresfrist bezeichnete er als möglicherweise verfassungswidrig.

Unter Berufung auf Praxis und Wissenschaft stellte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) fest, dass die Regelungen "untauglich und weitgehend nicht erfüllbar" seien. Es würden Konzernumstrukturierungen erschwert, und bei Unternehmen sowie bei der Finanzverwaltung werde es einen immensen Verwaltungsmehraufwand geben. "Die drohende zusätzliche grunderwerbsteuerliche Belastung, die sich beispielsweise auch im Rahmen der Projektentwicklung auswirkt, würde ferner kontraproduktiv bei dem Bemühen wirken, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten der Nutzer zu senken." Die das Grundstück doppelt belastende Grunderwerbsteuer werde am Ende vom Erwerber zu tragen sein, der sie an den Nutzer weitergebe, stellte der ZIA in seiner Stellungnahme fest.

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