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Politik | 14.10.2019

Von Volker Thies

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Frankfurt am Main
  • Organisationen:
    Stadt Frankfurt am Main
  • Immobilienart:
    Wohnen, Infrastruktur

Frankfurt macht Wohnungsentwicklern schärfere Vorschriften

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Auch wer neue Wohnobjekte ohne Bebauungsplan in den Bestand einfügen will, muss sich künftig nach dem Frankfurter Baulandbeschluss richten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Die Stadt Frankfurt will noch im Jahr 2019 die Zügel bei Wohnungsentwicklungen deutlich strammer anziehen. Neue Quoten für verschiedene Wohnungsformate sowie eine Abschöpfung von zwei Dritteln der Bodenwertsteigerung sind vorgesehen.

Diese Vorgaben sind Teil des so genannten Baulandbeschlusses zur sozial- und klimagerechten Stadtentwicklung, den die Verwaltung derzeit vorbereitet. Spätestens Anfang 2020 soll die Stadtverordnetenversammlung dem Regelwerk Gültigkeit verleihen. Damit wird es für sämtliche neue Projekte wirksam, für die ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden muss, sowie für solche, deren Bebauungsplan derzeit zwar in der Erstellung aber noch nicht rechtskräftig ist. Bei Vorhaben, die ohne Bebauungsplan auskommen, will die Stadtverwaltung den Bauherren zumindest nachdrücklich nahelegen, den Baulandbeschluss zu erfüllen, auch wenn sie dies rechtlich nicht erzwingen kann.

Quoten für Mietwohnungen und gefördertes Eigentum

Das Papier ist bislang nicht öffentlich. Einige Eckpunkte sind aber bekannt geworden und so auch von der Stadtverwaltung gegenüber der Immobilien Zeitung bestätigt. Unter anderem sieht der Entwurf neben den bereits seit dem Jahr 2014 vorgeschriebenen 30% der Bruttogrundfläche (BGF) für geförderte Wohnungen weitere 15% für gemeinschaftliches und genossenschaftliches Wohnen vor. Dazu gibt es sogar schon seit 2006 einen kommunalpolitischen Beschluss, nur wurde dieser bislang kaum angewendet. Die Flächen für Baugemeinschaften und Genossenschaften sollen die Eigentümer nach einer Konzeptvergabe zum Verkehrswert hergeben.

Gänzlich neu ist, dass Entwicklern ein Flächenanteil von mindestens 15% für frei finanzierte Mietwohnungen und von weiteren 10% für preisgedämpfte Eigentumswohnungen vorgeschrieben werden. Das soll der Schwerpunktsetzung vieler Projekte auf hochpreisige Eigentumswohnungen entgegenwirken. Lediglich für die verbleibenden 30% der Fläche dürfen die Eigentümer frei entscheiden, welche Form von Wohnungen sie darauf entwickeln.

Wertsteigerung finanziert Kindergärten

Darüber hinaus will die Stadtpolitik den Gewinn zum Teil abschöpfen, der durch Änderungen des Planungsrechts auf einem Grundstück entsteht. Die Rede ist davon, dass zwei Drittel der Bodenwertsteigerung von der Stadt vereinnahmt werden. Dieser Betrag ist zur Finanzierung von Infrastruktur, Schulen, Kindergärten und Grünflächen gedacht. Bislang wurden solche Beteiligungen meist über städtebauliche Verträge geregelt. Das neue Verfahren soll eine einheitliche Behandlung an die Stelle der Einzelfalllösungen setzen.

Eine offizielle Mindestgröße zur Anwendung der Wohnformenquoten gibt es nicht, allerdings wird es wohl zumindest für Vorhaben ohne Bebauungsplan bei der bisherigen Praxis bleiben, dass die Verwaltung die Prozentsätze lediglich bei Vorhaben mit mindestens 30 Wohneinheiten bzw. 3.000 qm BGF anwendet. In der Vergangenheit gab es zudem gelegentlich Lockerungen im Einzelfall, bei denen beispielsweise geförderte Wohnungen räumlich getrennt vom zugehörigen Wohnungsprojekt bereitgestellt werden durften, wenn es zwingende Gründe dafür gab.

Rechtskraft voraussichtlich Anfang 2020

Flankierend zum Baulandbeschluss werden voraussichtlich weitere Überarbeitungen nötig, beispielsweise am Förderprogramm für preisgebundene Eigentumswohnungen. In der Römerkoalition aus CDU, SPD und Grünen herrscht dem Vernehmen nach einmütige Zustimmung zum Baulandbeschluss, sodass das Papier voraussichtlich spätestens im November 2019 vom Magistrat verabschiedet wird. Die endgültige Zustimmung der Stadtverordneten soll spätestens Anfang 2020 erfolgen.

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