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Märkte | 30.09.2019

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

Mietendeckelpläne bremsen Preise in Berlin nicht aus

Quelle: <a href="http://www.pixelio.de" target="_blank">pixelio.de</a>, Urheber: Jens-Robert Schulz
In Berlin sind die Mieten für Bestandswohnungen zuletzt weit weniger gestiegen als die Kaufpreise.

Quelle: pixelio.de, Urheber: Jens-Robert Schulz

Es bleibt dabei: Die Preise für Wohnungen in Deutschland steigen deutlich stärker als die Mieten. Weit geöffnet hat sich zuletzt die Schere in Berlin und Frankfurt. Das geht aus dem Wohnpreisspiegel des Maklerverbands IVD hervor. Der Verband schlussfolgert: Der geplante Mietendeckel hat sich noch nicht in den Preisen niedergeschlagen.

So stiegen in Berlins Bestand die Wohnungsmieten um 2,8%, während die Preise um 13% nach oben schossen. Eine Neubauwohnung mit mittlerem Wohnwert ist in der Bundeshauptstadt inzwischen teurer als eine in Hamburg.

Für den Wohnpreisspiegel hat der IVD im zweiten und dritten Quartal dieses Jahres u.a. von Maklern und Sachverständigen gesammelte Neuvertragsmieten in etwa 380 Städten ausgewertet. Zugrunde gelegt sind im Segment Wohnungen Einheiten mit mittlerem Wohnwert, in der Regel 70 qm (Mietwerte) bzw. 80 qm (Kaufpreiswerte) groß. Bei den Angaben handelt es sich um Schwerpunktpreise, also gewichtete Preise innerhalb einer ermittelten Spanne.

In Frankfurt tut sich in Sachen Wohnungsmieten nichts

Demnach sind die Mieten bundesweit für Bestandswohnungen um 3,1% gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen, für Neubau gingen sie um 3,3% nach oben. Alle Großstädte zusammen gesehen weichen von diesen Werten kaum ab. Einzelne Großstädte aber sehr wohl - nach oben und unten. So sticht bei den Bestandsmieten Düsseldorf mit einem Plus von 11% hervor, Stuttgart und Essen folgen mit jeweils 5,7%. Auf der anderen Seite regten sich die Mieten in Hannover überhaupt nicht, in Köln nur um 0,9%. Auch für Frankfurt, Nürnberg, Dresden und Berlin beobachtete der Verband im Bestand nur moderate Steigerungen zwischen 2,4% und 2,8%.

Stuttgart und Essen liegen auch mit Blick auf die Neubaumieten (+5,8% bzw. +5,4%) vorn, gefolgt von Nürnberg mit +5%. Nichts tat sich dagegen in Frankfurt, Bremen und Dresden, wenig in Köln (0,8%) und Hannover (0,9%). Für Berlin meldet der IVD ein Mietpreisplus von 4,3%.

Im Gegensatz zu den Mieten sind die Preise für Eigentumswohnungen erneut deutlich nach oben gegangen. Bundesweit um 8,3% im Bestand und um 6,9% im Neubau. Eine große Diskrepanz zu den Mietsteigerungen stellt der IVD vor allem für Berlin und Frankfurt fest. Im Bestand registriert der Verband für Frankfurt ein Mietplus von 2,4% und ein Preisplus von 13,8%. Für Berlin meldet er 2,8% höhere Bestandsmieten und um 13% gestiegene Preise. Und so stellt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick fest: "Der geplante Mietendeckel hat sich noch nicht in den Preisen niedergeschlagen."

Bestand hält der IVD für erschwinglich, auch in Berlin

Die Renditen sinken angesichts dieser Entwicklungen, für erschwinglich hält der Verband Wohnungen allerdings nach wie vor. Binnen der vergangenen zehn Jahre habe sich die Erschwinglichkeit im Segment Eigentumswohnungen angesichts niedriger Zinsen und gestiegener Gehälter auch bei höheren Preisen bundesweit nicht verschlechtert, betont Schick. In einzelnen Städten wie Berlin sei die Erschwinglichkeit "etwas gesunken, aber nicht völlig nach unten gekippt".

Das Beispiel Berlin rechnet er so: Für eine 80 qm große bezugsfreie Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert seien derzeit etwa 214.000 Euro (ohne Nebenkosten) fällig. Bei einem verfügbaren Einkommen von jährlich 22.300 Euro pro Einwohner und der Annahme, dass der kaufende Haushalt auf 1,75 Einkommen (eine Vollzeit- eine Teilzeitstelle) kommt, seien bei einer Finanzierungsquote von 75% knapp über 18% des Haushaltseinkommens notwendig, um einen Kredit innerhalb von 30 Jahren zu tilgen. Die Erschwinglichkeit wird allerdings vielerorts sinken, ist Schick überzeugt: "Die Preise werden weiter steigen, während die Zinsen kaum mehr sinken können."

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