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Märkte | 12.09.2019

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

bulwiengesa: Core-Büros bringen IRR-Rendite ab 0,9%

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam
Frankfurter Toplage: Gibt es hier wenigstens noch Inflationsschutz?

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam

Wer heute Core-Bürogebäude in den deutschen Metropolen kauft, riskiert damit, beim Weiterverkauf nach zehn Jahren mit der erzielten Rendite noch unterhalb der Inflationsrate von 1,7% zu bleiben. Wer bei Büros die 5%-Gesamtrendite braucht, muss in D-Standorte ausweichen.

Zu solchen D-Städten zählt bulwiengesa z.B. Leverkusen, Heilbronn, Schwerin, Kassel oder Würzburg. Für Core-Objekte (gute Lage, gut vermietet) in den sieben A-Metropolen liegt die Basisannahme für die Zehnjahres-IRR-Rendite bei mickrigen 2,56% p.a. Bei schwacher Mietentwicklung, längeren Leerstandsphasen und mehr Aufwand für den Mieterumbau kann der Wert im ungünstigen Szenario auf 0,9% sinken, der "Best Case" sieht 3,3% vor.

bulwiengesa errechnet im Rahmen der 5%-Studie einmal pro Jahr, mit welchen Core-Objekten sich über eine Haltedauer von zehn Jahren IRR-Renditen von mehr als 5% p.a. erzielen lassen. Jedes Jahr wird diese Objektgruppe kleiner, 2019 finden sich hier neben den Bürohäusern in der deutschen Provinz nur noch Unternehmensimmobilien wie Gewerbeparks und Produktionsanlagen.

Logistikimmobilien mit zweithöchster Rendite

Die zweithöchsten Renditeniveaus erreichen demnach Logistikimmobilien; mit kalkulierten 4,3% bleiben allerdings auch sie unter der magischen 5%-Grenze. Der Abstand zwischen Logistik und Shoppingcentern verengt sich währenddessen immer weiter. bulwiengesa beobachtet in dieser (und nur in dieser) Assetklasse sogar einen Renditeanstieg. Einkaufszentren bringen demnach inzwischen 3,9% IRR-Rendite. Fachmarktzentren, deren Zukunftsaussichten als stabiler eingeschätzt werden, nur noch 3,6%.

Stabil, schwankungsarm und teuer sind deutsche Core-Mietwohnungen. Ihr IRR-Basiswert liegt in den A-Städten bei 2,11%, das Worst-Case-Szenario bei 1,6% und damit immerhin auf dem Niveau der Inflationsrate. Wohnungen in den A-Städten seien "stabile Anlagen bei sehr geringer Rendite", sagt Studienautor Sven Carstensen. In B-Städten sind noch 2,4% bis 3,2% drin. 2018 lagen die Mindestrenditen für Mietwohnungen in den A- und B-Städten noch 30 Basispunkte höher.

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