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Märkte | 22.08.2019

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Savills
  • Personen:
    Peter Salostowitz, Jan Stemshorn, Bertrand Ehm
  • Immobilienart:
    Logistik, Industrie

Spitzenrendite für Logistik auf dem Tiefstpunkt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Auch mechanische Zustellbasen wie diese in Berlin sind bei Investoren wie Nutzern gefragt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Der Mangel an Logistikflächen bei gleichzeitig hoher Nachfrage lässt die Renditen abschmieren und die Mieten explodieren. So ist die Spitzenrendite für Logistikobjekte in den vergangenen fünf Jahren um 220 Basispunkte zurückgegangen.

Auf dem Investmentmarkt für Industrieimmobilien wechselten zwischen Januar und Juli Objekte im Wert von rund 3,3 Mrd. Euro den Eigentümer. Nach den Zahlen von Savills und IndustrialPort sank das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um gut ein Viertel. Berücksichtigt wurden hierbei sowohl Logistik- und Produktionsimmobilien als auch Gewerbeparks, wobei Logistikimmobilien mit knapp 2,5 Mrd. Euro für 76% des Umsatzes verantwortlich zeichneten.

"Trotz dieses Rückgangs befindet sich der Investmentumsatz nach wie vor auf einem extrem hohen Niveau", sagt Peter Salostowitz, Geschäftsführer von IndustrialPort. "2019 ist im langfristigen Kontext bislang das drittstärkste Jahr aller Zeiten." Dass der aktuelle Wert nicht auf eine nachlassende Nachfrage zurückzuführen ist, sondern lediglich Ausdruck des zunehmenden Angebotsmangels sei, werde auch am Verlauf der Renditen deutlich: Mit mittlerweile 4,1% Spitzenrendite sei ein neues Rekordtief markiert worden. Die Experten von Savills rechnen damit, dass diese im weiteren Jahresverlauf sogar einen Wert von 3,9% erreichen wird.

Investoren weichen noch nicht ins Umland aus

"Allem voran in den Top-7-Logistikregionen finden Investoren kaum noch Objekte, die ihrem Anforderungsprofil entsprechen", berichtet Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills. "Lediglich im Gebiet Frankfurt/Rhein-Main ging das Transaktionsvolumen nicht zurück". Die Knappheit mache sich insbesondere im großvolumigen Segment und bei Portfoliokäufen bemerkbar. So entfielen im bisherigen Jahresverlauf nur 1,4 Mrd. Euro auf Portfolios, während es im Vorjahr noch 2,2 Mrd. Euro waren und 2017 sogar 4,4 Mrd. Euro. "Trotz der geringen Verfügbarkeiten ist aktuell aber noch kein Ausweichen der Investoren festzustellen", erklärt Ehm. "Die Mehrheit der Anleger ist auch weiterhin auf die Ballungszentren fokussiert und geht dabei lieber das Risiko ein, Investitionspläne nicht erfüllen zu können."

Analog zum gleichbleibend starken Interesse auf dem Investmentmarkt bleibt auch die Nachfrage auf Nutzerseite hoch. Da ein immer höherer Umsatzanteil auf den E-Commerce entfällt, wird der Logistikflächenbedarf auch hierzulande merklich zunehmen, meldet Savills. Ein Resultat seien steigende Mieten. Die Mieten stiegen im vergangenen Jahr stärker als im langfristigen Durchschnitt. "Angesichts des geringen Angebots in den beliebten Lagen wird sich dieser Trend auch zukünftig fortsetzen", prognostiziert Jan Stemshorn, Director und Teamleader Industrial Agency bei Savills in Köln. Er verweist darauf, dass das Mietwachstum angesichts der massiv gestiegenen Grundstücks- und Baukosten sogar erstaunlich moderat ausgefallen sei. "Entwicklungsgrundstücke sind rar gesät, dementsprechend kompetitiv stellt sich die Marktsituation auch für Projektentwickler dar. Im Wettbewerb um Flächen und namhafte Nutzer werden die hohen Kosten nicht in vollem Maße auf die Mieten umgelegt", erläutert Stemshorn.

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