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Recht | 20.08.2019

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesverfassungsgericht, Land Berlin
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Klaus Eppele
Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat gesprochen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Klaus Eppele

Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform. Das geht aus einem heute veröffentlichten Beschluss des Bundesverfassungsgerichts hervor. Die Richter billigen die Bremse als zulässiges und zumutbares Instrument im Kampf gegen Wohnungsnot.

Dem Beschluss zufolge ist die Bremse sowohl mit der im Grundgesetz (GG) verankerten Eigentumsgarantie als auch der Vertragsfreiheit und dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz vereinbar. Das hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts entschieden (Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18). Die Richter nahmen die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin nicht an. Außerdem lehnten sie zwei Vorlagen des Landgerichts Berlin als unzulässig, weil unzureichend begründet, ab.

Die Verfassungsrichter halten die Bremse für "erforderlich, um das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen", nämlich die Mieten zu regulieren, um die Wohnungsnot zu lindern und die Verdrängung wirtschaftlich schwächerer Menschen aus ihrer angestammten Umgebung zu verhindern. "Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen", heißt es in der Mitteilung des Gerichts. Dessen Beschluss fiel einstimmig.

Bremse schützt Mieterinteressen

Mit mehr Wohnungsbau und Wohngeld ließe sich dieses zwar auch erreichen. In Anbetracht der Kosten sei die Miethöhenregulierung aber das kurzfristig schnellere und wirksamere Mittel. Ausdrücklich billigt Karlsruhe dem Gesetzgeber gegenüber Vermietern einen weiten Spielraum zu. Den habe er im Fall der Bremse eingehalten. Die "schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls" seien "in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis" gebracht worden. Da die Mietobergrenze auf Gebiete mit angespannter Wohnungslage beschränkt sei, komme sie in den Orten zum Tragen, in denen Belange von Mietinteressenten besonderen Schutzes bedürften.

Vergleichsmiete als Grundlage in Ordnung

Die ortsübliche Vergleichsmiete als Bremsenbasis findet das Verfassungsgericht sachgerecht und in Ordnung. Die auf fünf Jahre begrenzte Laufzeit gewährleiste eine hinreichende Anbindung der Vergleichs- an die Marktmiete. Zudem trage die ortsübliche Vergleichsmiete den regionalen Besonderheiten des Marktes Rechnung. Einer bundesweit einheitlichen Obergrenze erteilten die Verfassungshüter eine Absage.

Vermieter haben kein Recht auf maximal mögliche Mieteinkünfte

Argumente wie drohende dauerhafte Verluste für Vermieter, eine Gefahr für den Erhalt der Mietsache oder Nutzungseinschränkungen, die die Berliner Vermieterin in ihrer Verfassungsbeschwerde angeführt hatte, erkannte die 3. Kammer des Ersten Senats nicht an. Im Übrigen teilten die Richter Vermietern mit, sie müssten "auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts" mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen, weshalb sie sich "nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage" verlassen dürften: "Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt."

Vermieterin und Landgericht Berlin scheitern

Die Berliner Mietpreisbremse, die in den drei Verfahren angegriffen worden war, ging in Karlsruhe als verfassungskonform durch. Und zwar sowohl, was die Geltung für das gesamte Stadtgebiet betrifft, als auch die Befristung auf fünf Jahre. Dies habe der Berliner Senat als "erforderlich ansehen dürfen".

Die klagende Vermieterin (1 BvR 1595/18) war von ihrer Mieterin erfolgreich auf Erstattung überzahlter Miete und Senkung auf das ortsübliche Maß verklagt worden. Gegen die Urteile der unteren Instanzen hatte die Vermieterin Verfassungsbeschwerden eingelegt. Unter anderem sah sie ihr im Grundgesetz verankertes Recht auf Eigentum und den Gleichheitsgrundsatz verletzt.

Den beiden Vorlagen des Landgerichts (1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18) lagen Verfahren von Mietern zugrunde, die vom Vermieter das Einhalten der Bremse forderten. Das Landgericht hatte die Prozesse ausgesetzt und in Karlsruhe im Rahmen einer Normenkontrolle angefragt, ob die in § 556 BGB Abs. 1 und 2 verankerte Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig sei. Die Antwort fiel klar aus: Nein!

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