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Märkte | 23.07.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburger ETW-Preise entkoppeln sich von den Einkommen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Theda Eggers
Im Mittel über 8.000 Euro/qm kosteten Wohnungen, die im Jahr 2018 im Stadtteil Rotherbaum verkauft wurden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Theda Eggers

Nach Zahlen des Gutachterausschusses steigen die Preise für Eigentumswohnungen (ETW) an Alster, Elbe und Bille weiter. Im Mittel kosten die Wohnungen fast 5.000 Euro/qm - Preise, die sich Björn Dahler, Dahler & Company, nur mit dem Kapital der Erbengeneration erklären kann.

Die Bevölkerung in Hamburg ist von 2014 bis 2018 um 95.000 Einwohner gewachsen. Gleichzeitig wurden 42.000 Wohnungen fertiggestellt. Nach den jüngsten Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW Köln) konnte Hamburg 2016 bis 2018 immerhin 86% seines Bedarfs decken - gemeinsam mit Düsseldorf Polposition unter den deutschen Metropolen. Trotzdem ist der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in diesen fünf Jahren nach Zahlen des Gutachterauschusses um 38% auf 4.915 Euro gestiegen und der Preis je Wohnung um 29% auf 410.000 Euro.

Kleinanleger steigen auf Eigentumswohnungen um

Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo, sieht einen Zusammenhang mit den ebenfalls stark gestiegenen Preisen am Zinshausmarkt. "Viele Investoren, die bis vor wenigen Jahren für Beträge bis zu einer Million Euro in den Zinshausmarkt investiert haben, legen ihr Kapital heute in Eigentumswohnungen an." Von 2017 auf 2018 erhöhte sich die Zahl der Transaktionen leicht auf 6.487, der Umsatz legte um gut 100 Mio. auf 2,65 Mrd. Euro zu.

Seit vielen Jahren beobachtet Björn Dahler, Dahler & Company, das sogenannte Premium-Segment ab 5.000 Euro/qm innerhalb dieses Marktes. Nach seinen Zahlen, die ebenfalls vom Gutachterausschuss kommen, wurden im vergangenen Jahr 1.959 Eigentumswohnungen zu einem Preis von über 5.000 Euro/qm verkauft, ein Anteil von gut 30%. 2017 waren es knapp 27%.

Erben verursachen Entkopplung der Preise von den Einkommen

"Wir haben mit einem Abflachen der Preisentwicklung gerechnet, aber wir sehen Potenzial für weitere Steigerungen", so Dahler. "Es gibt eine Entkopplung von den Einkommen. Zwar ziehen auch Gutverdiener nach Hamburg, aber die Marktentwicklung kann ich mir nur mit Erben erklären." Und die investieren in Neubauwohnungen. So liegt der Anteil von Wohnungen mit Baujahr 2017 und jünger im Preissegment ab 5.000 Euro/qm bei 53%.

Winterhude, Eimsbüttel, Othmarschen und Barmbek-Süd liegen quantitativ in der Verkaufsstatistik für alle Preisklassen vorn - mit hohen Anteilen von Neubauwohnungen und Durchschnittspreisen von 4.500 bis 6.000 Euro/qm. Rahlstedt und Niendorf folgen auf Rang fünf und sechs mit Preisen um 3.000 Euro/qm. Der günstigste Stadtteil ist Marmstorf mit 1.633 Euro/qm. Preise bis 2.600 Euro/qm im Mittel wurden in Finkenwerder, Hausbruch, Neugraben-Fischbek, Billstedt oder Jenfeld im Süden und Osten der Stadt gezahlt.

Teuerste Wohnung in der Elbphilharmonie

Die teuren Stadtteile sind Harvestehude (9.131 Euro/qm) vor Hamburg-Altstadt (8.925 Euro/qm), Rotherbaum (8.482 Euro/qm) und Hafencity (7.714 Euro/qm). In der Hafencity fand der Verkauf der nach Quadratmeter (38.588 Euro) und Gesamtpreis (11,07 Mio. Euro) teuersten Wohnung statt - wohl in der Elbphilharmonie.

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