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Märkte | 05.07.2019

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Flächenmangel bremst den Münchner Bürovermietungsmarkt

Quelle: Immobilen Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Coworkinganbieter gehören nach wie vor zu den Treibern am Münchner Vermietungsmarkt. WeWork interessiert sich unter anderem für Flächen im Correo am Hauptbahnhof.

Quelle: Immobilen Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Das zweite Quartal brachte auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt keine großen Überraschungen. Eigennutzer und Anmietungen in Projektentwicklungen dominierten das Marktgeschehen.

In den ersten sechs Monaten 2019 wurden in München rund 420.000 qm Bürofläche vermietet. Das waren über 10% weniger als im Vorjahreszeitraum. Etwa ein Drittel davon machten zudem Eigennutzer aus. Der Medienkonzern ProSiebenSat.1 baut derzeit seinen rund 26.000 qm großen Campus in Unterföhring; der Bayerische Rundfunk erweitert seinen Standort in Freimann um 25.000 qm. Das waren zugleich die größten Abschlüsse im ersten Halbjahr. Es folgt die Allianz, die 19.000 ebenfalls in Unterföhring mietete.

Unternehmen müssen kreativ mit Flächen umgehen

Bedenklich stimmt, dass der gesamte Flächenumsatz nur durch 360 Vertragsabschlüsse zustande kam. Das waren 12% weniger als im Vorjahr. Im Vergleich der vergangenen zehn Jahre liegt der Flächenumsatz aktuell 20% über dem Durchschnitt, die Zahl der Abschlüsse jedoch 14% unter dem langjährigen Mittelwert.

Die Zahlen spiegeln zum einen den Mangel an Flächen wider, zum anderen zeigen sie, dass die Größe der Anmietungen zunimmt. Viele Unternehmen mieten derzeit über den eigenen Bedarf hinaus an und vermieten nicht genutzte Flächen dann solange unter, bis sie für die eigene Expansion benötigt werden.

Doch auch dieser Strategie sind Grenzen gesetzt. Colliers ermittelte, dass innerhalb der nächsten zwölf Monate mehr als 10.000 qm nur in sieben Objekten im Stadtgebiet verfügbar sein werden. Nach wie vor müssen Firmen daher über einen Umzug in die Münchner Nachbargemeinden nachdenken. Dort nimmt auch langsam die Neubautätigkeit zu.

Büros stechen Wohnungen aus

Anders als in der Vergangenheit steigt mit der Flächennot allerdings die Bautätigkeit nicht rasant an. Zwar werde der Leerstand aufgrund der auf den Markt kommenden Flächen in Zukunft wieder leicht ansteigen, erklärt Tobias Seiler von Colliers München. Doch eine echte Entspannung werde es nicht geben. Von den Flächen, die in absehbarer Zeit auf den Markt kommen, sind mehr als 70% bereits vermietet. Seiler geht daher davon aus, dass die Mieten auch in den kommenden Jahren um 4% bis 6% pro Jahr steigen werden.

Positiv stimme, dass immer weniger Gewerbeflächen für Wohnungen umgenutzt würden. "Die Konvertierungen sind weitgehend abgeschlossen", sagt Seiler. In den meisten Lagen seien Büros für Investoren wieder attraktiver als Wohnungen.

Erste Firmen sagen München ab

Nico Jungnickel, Chef der Münchner Savills-Niederlassung, sieht neben dem Flächenmangel noch die Lebenshaltungskosten und die Wohnungsmieten in Zukunft als Problem für die Unternehmen. Nach Informationen der Immobilien Zeitung hat mindestens ein Großkonzern die Verlagerung nach München abgeblasen, da befürchtet wurde, dass die Mitarbeiter keine passenden Wohnungen finden.

Für Mieter, die nicht in das Umland ausweichen wollen, bleibt im Moment nur die Möglichkeit, auf den bestehenden Flächen enger zusammenzurücken oder sich auf mehrere Standorte aufzuteilen. Wer seinen Bedarf langfristig plant, mietet schon lange vor Baubeginn. Mehr als 20% der Flächen sind im vergangenen Jahr und in den ersten sechs Monaten dieses Jahres in Projektentwicklungen angemietet worden. "Ein bisher nie dagewesener Wert", bemerkt Achim Degen von Colliers International in München.

Die Mieten haben sich auf Durchschnittlich 21 Euro/qm im Stadtgebiet und auf 13,40 Euro/qm im Münchner Umland erhöht. Vor allem im Umland sind die Mieten damit seit 2013 um fast 40% gestiegen.

Coworkinganbieter treiben die Mieten

Als Spitzenmiete wird in der Stadt immer öfter die 40-Euro-Marke erreicht oder übertroffen. Vor allem die Anbieter von Coworkingflächen sind weiter sehr aggressiv auf der Suche nach Flächen. Nach Informationen der Immobilien Zeitung will etwa WeWork derzeit mehr als 30.000 qm im Karl in der Karlstraße und weitere Flächen im Correo an der Bayerstraße anmieten. Die Mietangebote lägen demnach vor allem beim Correo bei über 40 Euro/qm.

Für Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter bei JLL München liegt die Lösung daher in der Höhe. "Der Weg in die Zukunft führt auch nach oben und wir wissen, dass Entwickler und Investoren bereit sind, selbst über 100 m hoch zu bauen. Allerdings herrscht Unsicherheit, ob dies von den Münchnern und der Stadtpolitik gewollt ist. Hier muss schnell Klarheit geschaffen werden", so Gombert.

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