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Märkte | 04.07.2019

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Investmentmarkt ist ein gutes Stück vom Rekordkurs entfernt

Quelle: Pixabay, Urheber: Free-Photos
Büros verteidigen ihre Spitzenposition unter den Assetklassen auf dem Investmentmarkt.

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Der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland kann den Höhenflug des Vorjahres nicht ganz wiederholen. Das zeichnet sich nach den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres deutlich ab, auch wenn das Transaktionsvolumen immer noch auf einem hohen Niveau liegt.

Mit Blick auf das Transaktionsvolumen der ersten sechs Monate gibt es eine gute und eine schlechte Nachricht. Die gute lautet: Der Investmentmarkt bleibt auf Kurs. Die schlechte leider ebenfalls. Denn während die Halbjahreszahlen der Maklerhäuser JLL und CBRE sowie von BNP Paribas Real Estate doch zeigen, dass sich das Geschäft auf dem Investmentmarkt im ersten und zweiten Quartal 2019 auf einem hohen Niveau befunden hat, ist dieses immer noch ein ganzes Stück von den Rekordwerten des Vorjahres entfernt.

CBRE hat in den ersten sechs Monaten 2019 ein Immobilieninvestmentvolumen von 30,3 Mrd. Euro verzeichnet, JLL hat Deals in Höhe von insgesamt 32,3 Mrd. Euro registriert, was nach Angaben des Maklerhauses vor allem auf ein stärkeres zweites Quartal zurückzuführen sei. BNP Paribas Real Estate kommt auf 31,4 Mrd. Euro. Die Zahlen zeigen, dass das Geschäft auch in diesem Jahr gut läuft, auch wenn der Höhenflug des Vorjahres wohl nicht noch einmal übertroffen werden kann. Zum Vergleich: Für das Gesamtjahr 2018 hatte CBRE ein Volumen von 77,3 Mrd. Euro ermittelt, die Analyse von JLL lag bei 79,02 Mrd. Euro.

Colliers hat für das erste Halbjahr 2019 ein Transaktionsvolumen ohne WOhnimmobilien in Höhe von 24,9 Mrd. Euro ermittelt. Befeuert worden seien die Zahlen von einem außergewöhnlich guten zweiten Quartal.

Berlin wird immer wichtiger

Ähnlich große Einigkeit herrscht auch bei der Beurteilung der Rolle der Stadt Berlin, die für den Investmentmarkt immer wichtiger wird. "Mit 6,1 Mrd. Euro Investmentvolumen war Berlin im ersten Halbjahr 2019 der mit Abstand dynamischste Markt in Deutschland - im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg das in Berlin investierte Volumen um 18%", bilanziert CBRE. JLL beobachtete in der Bundeshauptstadt sogar Deals im Wert von insgesamt mehr als 6,7 Mrd. Euro, was ein Plus von 36% im Jahresvergleich bedeute. An anderen Topstandorten in Deutschland sei das Geschäft hingegen teilweise stark rückläufig gewesen. JLL sieht ein Minus von 49% in Hamburg und von 44% in München. CBRE verzeichnet ein Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. Euro in Frankfurt (-21%) und 2,1 Mrd. Euro in München (-46%). Auch BNP Paribas RE spricht im Zusammenhang mit Berlin von einer "bemerkenswerten Entwicklung": "Mit gut 5,2 Mrd. Euro wurde ein neuer Rekord aufgestellt, der rund zwei Drittel über der erst 2018 erzielten bisherigen Rekordmarke liegt. Noch nie wurde in den ersten sechs Monaten in einer deutschen Stadt ein vergleichbarer Umsatz registriert. Verantwortlich hierfür sind vor allem auch eine Vielzahl großvolumiger Deals. Bereits im ersten Halbjahr konnten 16 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden", betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Das mit Abstand beliebteste Anlageobjekt bleibt nach Einschätzung aller Häuser die Büroimmobilie. CBRE bilanziert, dass Büros einen Anteil von 12,1 Mrd. Euro am Gesamtumsatz auf dem Investmentmarkt ausgemacht haben. Das entspricht einem Marktanteil von 40%. Wohnen folgt mit knapp 6,7 Mrd. Euro (22%), Einzelhandel mit etwa 4,9 Mrd. Euro (16%). JLL sieht die Spitzenreiterposition der Büros nicht ganz so stark, in der Analyse kommen sie in diesem Fall auf einen Anteil am Gesamtmarkt von 11,65 Mrd. Euro oder 36%. Wohnen schlägt bei JLL mit 8,86 Mrd. Euro (28%) zu Buche, der Einzelhandel mit 4,86 Mrd. Euro (15%). BNP Paribas RE sieht Büros mit 11,5 Mrd. Euro gar bei 47% des Gesamtumsatzes.

Der Anteil internationalen Kapitals in den ersten sechs Monaten auf dem deutschen Investmentmarkt lag laut Colliers bei 10,7 Mrd. Euro, was einem Marktanteil von 43% entspricht. Das meiste Geld floß dabei mit 1,9 Mrd. Euro aus den USA nach Deutschland. Auf Platz 2 liegen Investoren aus Großbritannien mit 1,8 Mrd. Euro.

Spitzenrendite sinkt leicht

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist nach Einschätzung von sowohl JLL als auch CBRE weiter leicht gesunken. CBRE analysiert, diese sei "in den Top-7-Märkten im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 um zwölf Basispunkte auf 3,09% zurückgegangen". JLL sieht sie derzeit bei 3,06%, was im Zwölfmonatsvergleich des Hauses ein Minus von 18 Basispunkten bedeute. JLL rechnet bis Jahresende mit einem weiteren Rückgang auf dann 2,96%. Bei Logistikimmobilien lag die Spitzenrendite demnach mit 3,9% erstmals unter der 4%-Schwelle. Und der Trend gehe weiter nach unten. "Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren Renditerückgang auf 3,75%."

Colliers beobachtet eine abnehmende Risikobereitschaft der Investoren. Rund 37% der nach Risiko klassifizierten Anlagesumme wurden demnach in den ersten sechs Monaten im Core-Segment platziert, das seien neun Prozentpunkte mehr als noch vor einem Jahr. Der Anteil von Core-plus sei hingegen um sieben Prozentpunkte auf 35% gefallen.

Im Ausblick auf die zweite Jahreshälfte geben sich sie die Beobachter besonders von JLL zurückhaltend optimistisch. Timo Tschammler, CEO von JLL Germany, verweist auf Unsicherheiten wie Mietendeckel oder drohende Enteignungen etwa auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt. Hinzu kämen globale Unsicherheitsfaktoren wie ausufernde Handelskonflikte, die italienischen Staatsschulden oder der Brexit. "Noch hängen die dunklen Wolken lediglich am Horizont und ganz konkrete Auswirkungen auf den Investmentmarkt haben sie bislang noch nicht entfaltet - zu stark wirken zinsinduzierte Opportunitäten und vor allem der immer noch gut performende Vermietungsmarkt", resümiert Tschammler.

Wohnen könnte weiter zulegen

Fabian Klein, Head of Investment von CBRE in Deutschland sieht zwar eine für die kommenden Monate gut gefüllte Transaktionspipeline, geht aber auch nicht davon aus, dass 2019 das Investmentvolumen des Vorjahres noch einmal übertroffen wird. Die Auswirkungen eines möglichen Brexits auf den deutschen Markt im zweiten Halbjahr sollten aber nicht überschätzt werden, mahnt er. Zudem könnte das Interesse internationaler Investoren an einigen Assetklassen wie Wohnen noch einmal weiter ansteigen, prognostiziert Klein.

Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, rechnet mit einem steigenden Portfolioumsatz im zweiten Halbjahr, "da sich eine Reihe großvolumiger Pakete im Markt befinden. Zusammen mit einem unvermindert lebhaften Transaktionsgeschehen mit Einzelobjekten ist damit auch für das Gesamtjahr von einem sehr hohen Investmentumsatz auszugehen, der die 50-Mrd.-Euro-Schwelle deutlich übertreffen sollte."

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