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Märkte | 05.06.2019

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Scope Analysis
  • Personen:
    Sonja Knorr
  • Finanzprodukte:
    UBS (D) Euroinvest Immobilien, WestInvest InterSelect, Grundbesitz Global, Deka-ImmobilienGlobal, Wertgrund WohnSelect D, Industria Fokus Wohnen Deutschland
  • Immobilienart:
    Büro

Scope gibt Fonds immer bessere Noten

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam
Ein a-Rating hat jetzt jeder Publikumsfonds.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam

Offene Immobilienfonds sind mit Blick auf die Zukunft steigenden Risiken ausgesetzt, doch aktuell stehen sie noch besser da als vor einem Jahr. Das zeigen die Rating-Ergebnisse der Agentur Scope, die nochmals besser ausfielen als im bereits sehr guten Vorjahr. Jeder der untersuchten 18 Fonds fällt mittlerweile in die "a"-Kategorie und gilt damit als "gut".

Selbst der grundbesitz global, seit Jahren wegen schwacher Vermietungsquoten und Wertentwicklung ein sicherer Kandidat für eine b-Note, rutschte dank der Leistungen des Fondsmanagements auf ein a- auf. Nun trennt ihn nur noch eine Ratingstufe vom Deka ImmobilienGlobal (a), der sich als einziges unter den Kleinanlegerprodukten gegenüber dem Vorjahr verschlechterte. Hohe Hedgingkosten belasteten die Rendite und das Management konnte dies nicht durch Verbesserungen an der Vermietungsfront kompensieren.

Renditen steigen, Risiken auch

Ansonsten tat sich in der Gruppe der Publikumsfonds nicht mehr viel - nur der Fokus Wohnen Deutschland von Industria und des WestInvest Interselect wurden je eine Stufe besser bewertet. Der Spitzenplatz blieb gleich, ihn besetzt seit Jahren der Wertgrund WohnSelect mit aaa. Den hintersten Rang teilt sich der grundbesitz global mit dem UBS (D) Euroinvest Immobilien.

Nicht nur die Ratingnoten verbesserten sich, sondern auch die Renditen. Mit durchschnittlich 3,1% im Jahr 2018 schnitten die Fonds trotz steigender Einkaufspreise besser ab als 2017 (2,8%), boten ihren Anlegern also eine höhere Wertentwicklung als im Vorjahr. Scope-Analystin Sonja Knorr wertet die Risiko-Rendite-Relation der Fonds weiterhin als stabil. "Denn auch die Risiken sind gestiegen", so Knorr. Eines Tages werde der Immobilienboom nämlich sein Ende finden.

Teure Einkäufe erhöhen Rückschlagspotenzial

Je mehr sich in den Portfolios der Anteil der Objekte erhöhe, die in der Hochpreisphase angekauft wurden, und je mehr Aufwertungen bei den zuvor günstiger eingekauften Bestandsobjekten vollzogen wurden, umso höher das Rückschlagspotenzial, wenn sich der Aufwärtstrend bei Preisen und Mieten einmal dreht. "Ich glaube nämlich nicht, dass es ewig so weitergehen kann wie im Moment", sagt Knorr. Besonders problematisch werde es bei sehr großen Immobilien, die mit Preisen von deutlich über 200 Mio. Euro nicht in jeder Marktphase fungibel seien. Gerade solche Großobjekte seien bei den Fonds aktuell sehr beliebt.

Der zweite Risikofaktor sei der wachsende Anteil von Projektentwicklungen in den Beständen der Fonds. Vor allem bei Büroprojekten sorgt sich Knorr über hohe Einstiegspreise in Verbindung mit der traditionell volatilen Mietentwicklung in diesem Bereich. "Top-Büroprojekte werden aktuell teilweise für unter 4% Anfangsrendite verkauft - die Konditionen nähern sich immer weiter denen für Bestandsobjekte an." Ihre Befürchtung: Sollte sich der Markt im Verlauf der Realisierung des Projekts verschlechtern, verschlechtert sich auch die Risiko-Rendite-Relation der Investition.

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