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Märkte | 29.05.2019

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:

"In Berlin herrscht der Anspruchsgedanke"

Quelle: Vonovia SE, Urheberin: Catrin Moritz
Daniel Riedl ist Vorstandsmitglied von Vonovia.

Quelle: Vonovia SE, Urheberin: Catrin Moritz

Daniel Riedl ist Vorstandsmitglied des größten deutschen Wohnungskonzerns Vonovia - und er ist Österreicher, lebt in Wien und ist der Kopf der von Vonovia 2018 übernommenen Wohnungsgesellschaft Buwog. Im Interview mit der Immobilien Zeitung erklärt Riedl, wie es die Stadt Wien schafft, für ihr Wohnungsmarktmodell in aller Welt bewundert zu werden, und warum der Berliner Senat in absehbarer Zeit nicht zu solchen Ehren kommen wird.

Immobilien Zeitung: Herr Riedl, alle schwärmen vom Wiener Wohnmodell. Was ist das Besondere am dortigen Wohnungsmarkt?

Daniel Riedl: Das ist zweifelsohne, dass ein Großteil der Mieten relativ stark reguliert ist. Etwa drei Viertel der rund 700.000 Mietwohnungen unterliegen gewissen Mietzinsregularien, davon befinden sich rund 220.000 Wohnungen im Eigentum der Stadt. Es gibt eine strenge Gesetzgebung, Modernisierungsumlagen sind nicht erlaubt und es gibt keinen Mietspiegel. Mieterhöhungen sind daher nur in einem ganz engen Rahmen möglich. Das Einzige, was erlaubt ist, ist eine Indexierung der Mieten nach dem Verbraucherpreisindex. Das bedeutet: Wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag haben, was die Regel ist, dann wissen Sie, dass Sie bis zum Ende Ihrer Tage in Ihrer Wohnung bleiben können und Ihre Miete maximal um die Inflation angehoben werden kann. Und der wesentliche Unterschied zu vielen deutschen Kommunen ist: Wien hat sich nie von kommunalen Wohnungsbeständen getrennt, und es kommen nach wie vor jedes Jahr leistbare Wohnungen auf den Markt. Wien hat den sozialen Wohnungsbau zu keinem Zeitpunkt eingestellt.

IZ: So eine starke Subventionierung von Wohnraum muss sich eine Stadt auch leisten können. Was gibt Wien für die Wohnraumversorgung aus?

Riedl: Für die Neubau- und die Subjektförderung sind das jedes Jahr zwischen 500 Mio. und 600 Mio. Euro. Hochgerechnet auf die Einwohnerzahl müsste Berlin also ca. 1 Mrd. Euro ausgeben, um das Förderniveau von Wien zu erreichen. Würde der Berliner Senat das wirklich tun, wäre vieles möglich. Er tut es aber nicht, sondern diskutiert lieber über die Enteignung von Wohnungsunternehmen. Die einzige deutsche Metropole, die einen vergleichbar großen Aufwand wie Wien betreibt, ist nach meiner Erfahrung übrigens Hamburg.

IZ: Weil Sie gerade davon sprechen: Was halten Sie von der Enteignungsdebatte, die in Berlin und mittlerweile auch in anderen Städten geführt wird?

Riedl: Ich hatte immer vom großen Bruder Deutschland den Eindruck gehabt, dass die soziale Marktwirtschaft tough betrieben wird und Leistung etwas zählt. In Berlin ist es aber offensichtlich der Anspruchsgedanke, der vorherrscht. Das grundsätzliche Problem wird durch Enteignungen nicht gelöst. Es entsteht keine einzige neue Wohnung. Und eine ganze Branche zu enteignen, nur weil es opportun ist - damit habe ich persönlich ein Problem.

IZ: Was schlagen Sie also anstatt dessen vor?

Riedl: Der Senat könnte mit dem Geld beispielsweise Grundstücke kaufen und diese im Konzeptverfahren günstig an Bauträger weitergeben. Das wäre ein relativ simpler Beitrag zur Lösung des Problems. Aber ich habe den Eindruck, dass die Regierung in Berlin gar nicht will, dass die Privaten in den Wohnungsbau investieren. In Wien gibt es eine aktive Grundstücksbevorratung. Die Stadt kauft laufend Ackerflächen, entwickelt diese und bietet sie über die sogenannten Bauträgerwettbewerbe dem Markt mit entsprechenden Auflagen an. Ein Abschöpfen von Bodenwertsteigerungen als Landbanker ist nicht möglich. Was in Berlin Spekulanten machen, macht in Wien die Gemeinde bzw. das Land selbst.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Nicolas Katzung
In der Seestadt Aspern baut Buwog das Projekt "SeeSee", zu dem drei Wohngebäude gehören.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Nicolas Katzung

Weitere Bilder zum Wiener Wohnungsmarkt finden Sie in der Bilderstrecke.
IZ: In Wien wird den privaten Bauträgern mit der novellierten Bauordnung aber auch ein ordentlicher Klotz zwischen die Beine gelegt. Bei Umwidmungen müssen bei größeren Neubauvorhaben nun zwei Drittel geförderte Wohnungen mit subventionierten Mieten entstehen. Ist Bauen für private Unternehmen unter dieser Prämisse noch attraktiv?

Riedl: Bauträger, die in den letzten Jahren Grundstücke gekauft haben und darauf spekulieren, dort ausschließlich frei finanzierte Wohnungen zu errichten, haben jetzt natürlich ein Problem. Das Gleiche gilt für jene, die zu aggressiv beim Pricing waren. Und das sind einige. Uns stört die neue Vorgabe nicht. Wir hatten auch schon vorher einen relativ hohen Anteil geförderter Wohnungen bei unseren Bauvorhaben. Bei großen Projekten wollen wir eine gewisse soziale Durchmischung haben und dabei unserer Verantwortung nachkommen, nicht nur hochwertige und teure Wohnungen zu errichten. Die Wiener Wohnbauinitiative, die als Neubauprogramm der Stadt Wien den geförderten Wohnbau ergänzt, ermöglicht es uns, Wohnungen zu halbwegs wirtschaftlichen Konditionen zu errichten.

IZ: Was heißt "halbwegs wirtschaftlich"?

Riedl: In diesem Fall ungefähr 4% Rendite.

IZ: Wie funktioniert das Fördermodell?

Riedl: Die Wiener Wohnbauinitiative ist keine Förderung im klassischen Sinne. Wir erhalten von der Stadt ein zinsvergünstigtes Darlehen, sodass wir im Gegenzug Bruttomieten, also inklusive Betriebskosten, einer Erhaltungs- und Modernisierungskomponente sowie der Umsatzsteuer, von um die 7,50 Euro/qm anbieten können. Außerdem muss der Mieter einen sogenannten Finanzierungsbeitrag leisten, der bei unseren Wohnungen 500 Euro/qm Nutzfläche beträgt.

IZ: Erhalten die Mieter den Finanzierungsbeitrag nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück?

Riedl: Grundsätzlich ja, allerdings wird der geleistete Beitrag um 1% pro Jahr gekürzt. Angesichts der Tatsache, dass es zurzeit so gut wie keine Guthabenverzinsung gibt, fällt das nicht so stark ins Gewicht.

IZ: Wäre die Wiener Wohnbauinitiative auch ein Modell für deutsche Städte?

Riedl: Ich glaube schon, dass die Wohnbauinitiative in dieser Form auch in Deutschland funktionieren könnte. In einigen Regionen gibt es durchaus attraktive Förderbestimmungen mit interessanten Modellen, die es privaten Unternehmen ermöglicht, gefördert zu bauen. Ein positives Beispiel ist z.B. Leipzig, wo es ein attraktives Fördermodell gibt und wo auch wir preisgebundene Wohnungen errichten werden. In Berlin dagegen ist es völlig unattraktiv, da gibt es nichts. Wichtig ist die aktive Bewirtschaftung von Grundstücken durch die öffentliche Hand und die Weitergabe an die Bauträger. Ob es am Ende kommunale oder private Unternehmen sind, die die Areale bebauen, ist völlig egal, weil für alle die gleichen Auflagen gelten.

IZ: Ist es aber nicht sinnvoller, wenn Wohnungen im Besitz der öffentlichen Hand sind bzw. nicht dem freien Spiel der Märkte ausgesetzt sind?

Riedl: Das glaube ich eben nicht. Die Durchschnittsmieten in Berlin liegen zwischen 6 und 7 Euro/qm und damit in einer ähnlichen Spanne wie in Wien. Fakt ist: Die Mieten unterscheiden sich nicht gravierend, deshalb ist die These, dass die öffentliche Hand der "bessere" Bestandshalter ist, einfach nicht richtig. Und dass die kommunalen Wohnungsunternehmen wirtschaftlich effizienter arbeiten als die privaten, wäre mir auch neu. Wichtig ist einfach nur: Es müssen für alle die gleichen Regeln gelten, so wie in Wien.

IZ: Wenn in Wien alles so toll ist: Warum nicht einfach das Modell eins zu eins kopieren?

Riedl: Das wird nicht gelingen.

IZ: Warum?

Riedl: Der soziale Wohnungsbau ist dort seit einem Jahrhundert auf der Tagesordnung der Politik. Nur so konnte überhaupt der Markt in seiner heutigen Ausprägung entstehen. In Deutschland war das über zu viele Jahrzehnte nicht der Fall, deswegen gab und gibt es wenig Produktion und nur selten attraktive Rahmenbedingungen für den geförderten Wohnungsbau. Das hinterlässt jetzt Spuren, und das lässt sich nicht in wenigen Monaten ausgleichen.

Wien kann man sich bei vielen Dingen dennoch zum Vorbild nehmen, vor allem beim Thema Grundstücksbewirtschaftung. Dieses Modell lässt sich in der Tat eins zu eins umsetzen, und es kostet auch nicht die Welt. Aber auch hier gäbe es natürlich einen Time Lack. Hunderttausende Wohnungen im städtischen Besitz entstehen nun mal nicht von heute auf morgen. Dennoch bleibe ich dabei: Der einzige, rational sinnvolle Lösungsansatz für das Wohnungsproblem in deutschen Metropolen lautet, die Produktion anzukurbeln.

IZ: Haben Sie überhaupt irgendwas am Wiener Wohnmodell zu mäkeln?

Riedl: Spontan nicht. Wir kommen mit den Rahmenbedingungen gut klar, weil wir uns als gewerbliches Unternehmen nicht benachteiligt fühlen. Was immer schneller gehen könnte, sind natürlich die Baugenehmigungen und Umwidmungen, aber Wien ist ein sehr verlässlicher Partner, was das angeht. Wir kaufen häufig Liegenschaften ohne Widmungen und besprechen während des Ankaufsprozesses mit der Stadt, was möglich ist. Und da müssen wir feststellen: Wien ist eine extrem verlässliche Stadt.

IZ: Herr Riedl, haben Sie vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Nicolas Katzung.

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