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Digitales | 22.05.2019

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Frauenfeld, Kirchberg
  • Unternehmen:
    iFunded, Crowdlitoken, Bitbond, ConsenSys Diligence, iEstate
  • Organisationen:
    Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), FMA Finanzmarktaufsicht Liechtenstein, Eidgenössische Finanzmarktaufischt FINMA
  • Personen:
    Eric Romba, Michael Stephan, Domenic Kurt
  • Immobilienart:
    Wohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien, Büro

Crowdlitoken begibt tokenisierte Schuldverschreibung

Das Liechtensteiner Unternehmen Crowdlitoken hat eine Immobilienanleihe auf den Markt gebracht, deren Anteile auf einer Blockchain abgelegt (tokenisiert) sind. Die Liechtensteiner Finanzaufsicht hat erstmals den Vertrieb eines solchen Anlageprodukts ans breite Publikum im Europäischen Wirtschaftsraum genehmigt. Die Wettbewerber stehen schon in den Startlöchern.

Crowdlitoken hat zunächst damit begonnen, in einer sogenannten Private-Sale-Phase die Anleihe an ausgewählte Investoren zu vertreiben. Diese dürfen im Rahmen des Security Token Offering (STO) elektronische Anteilsscheine (Token) mit dem Namen CRT zu einem 25%igen Discount auf den Nennwert erwerben. Der Nennwert beträgt 1 CHF je Token.

Es handelt sich dabei um eine nachrangige, immobilienabgesicherte Anleihe mit einer anfänglichen Laufzeit von 25 Jahren und einem Garantiezins von zunächst 1,25% p.a., der innerhalb von drei Jahren schrittweise auf 3% ansteigt. Der Ertrag erhöht sich je nach Performance der zu erwerbenden Immobilien weiter, angestrebt sind 5% bis 7% Barrendite. Die Mindestanlagesumme beträgt im Private Sale 5.000 Tokens bzw. 3.750 CHF. Eine solche Ausgabe von Tokens war in Europa bisher nur an qualifizierte Anleger mit entsprechender Erfahrung und Bonität möglich. Crowdlitoken unterliegt diesen Einschränkungen nicht. Mit dem Private Sale will das Unternehmen Geld für 10 Mio. Token einnehmen.

Mitte Juni darf das breite Publikum am STO teilnehmen

Mitte Juni soll dann der Vertrieb ans breite Publikum (Public Sale) beginnen. Die Mindestanlagesumme liegt dann bei nur 100 CHF. Alle Anleger müssen dieselben Prüfprozesse hinsichtlich Identität und Vermeidung von Geldwäsche durchlaufen wie die Teilnehmer am Private Sale. Der Discount zum Nennwert beträgt 20% für die ersten 20 Mio. Token des Public Sale, dann 10% für die nächsten 70 Mio. Token. Im Extended Public Sale sollen bis zu weitere 100 Mio. Token zum Nennwert von je 1 CHF begeben werden.

Möglich wird der Public Sale, da die Liechtensteiner Finanzaufsicht FMA im April erstmals eine Vertriebsbewilligung für Kleinanleger erteilt hat. Diese bezieht sich auf die Kernländer des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR). Anleger in Liechtenstein, Deutschland, Österreich, Italien, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Niederlanden, Irland und Großbritannien können damit am STO teilnehmen. Mitte Mai erteilte auch die Eidgenössische Finanzmarktaufischt FINMA ihre Genehmigung für den Vertrieb der digitalen Immobilienanleihe in der Schweiz.

Crowdlitoken begibt ausdrücklich keine Kryptowährung

"Unser Anlageprodukt wird für jedermann zugänglich sein. Das ist ein echter Meilenstein", sagte Domenic Kurt, CEO von Crowdlitoken. Er legt wert auf die Feststellung, dass es sich bei dem STO gerade nicht um die Ausgabe einer eigenen Kryptowährung (ICO) handelt. Solche ICOs waren in jüngerer Vergangenheit unter anderem durch unseriöse Angebote, bei denen sich Emittenten mit dem eingenommenen Geld aus dem Staub gemacht hatten, in Verruf geraten.

Die Grundidee hinter der tokenisierten Anleihe von Crowdlitoken ist, dass sich Anleger auf der Webseite des Emittenten die Immobilien, in die sie investieren, selbst zusammenstellen können. "Das bildet eine Brücke zwischen direktem und indirekten Immobilieninvestment", erläutert Kurt. Bisherige immobilienbasierte Blockchainprodukte, die in Deutschland an ausgewählte Investoren vertrieben wurden, entsprachen eher Fondsanteilen oder Anteilen an einer Zweckgesellschaft.

Bis Crowdlitoken investieren darf, müssen laut Verkaufsprospekt mindestens 45 Mio. Token zusammengekommen sein. Zwei erste Kaufobjekte hat sich das Unternehmen allerdings bereits reserviert. Es handelt sich um einen Büroturm in Frauenfeld (Kanton Thurgau) sowie einen Wohnkomplex und ein Alten- und Pflegeheim in Bazenheid (Kanton St. Gallen).

Immobilienbasierte STOs aus Deutschland dürften bald erfolgen

In Deutschland hatte die Finanzaufsicht BaFin im Februar das erste STO genehmigt, allerdings nicht für ein immobilienbasiertes Produkt, sondern für eine Unternehmensanleihe des Emittenten Bitbond. Der Rechtsanwalt Eric Romba, der an der Erstellung des entsprechenden Bitbond-Wertpapierprospekts beteiligt war, sagte vergangene Woche gegenüber der Börsenzeitung, dass er noch in diesem Jahr mit weiteren von der BaFin genehmigten STOs rechnet. Es dürfte daher nur eine Frage der Zeit sein, bis weitere immobilienbasierte STOs für deutsche Kleinanleger verfügbar sind.

Die Finanzierungsplattform iFunded etwa hat jüngst ihre für das Funktionieren der Blockchainanlageprodukte nötigen Smart Contracts vom New Yorker Prüfunternehmen ConsenSys Diligence durchchecken lassen. Das stellt einen wichtigen Schritt für die Emission entsprechender Anlageinstrumente dar. "Unsere Plattform ist in der Lage, sowohl Fremdkapital als auch Eigenkapital zu tokenisieren. Anfangs werden wir uns auf Fremdkapitalstrukturen für institutionelle Investoren konzentrieren. In der Folge können auch Investmentchancen für private Anleger folgen, hier sind wir mit den Aufsichtsbehörden in enger Abstimmung", sagt Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iEstate, der Betreibergesellschaft von iFunded.

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