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Märkte | 22.05.2019

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Frankfurt ist fast überall

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Hohe Preise, geringe Renditen und knappe Flächen lassen Investoren und Entwickler das erweiterte Umland Frankfurts in den Blick nehmen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Büros außerhalb der etablierten Hochhausquartiere, Logistikentwicklungen bis weit nach Nord- und Osthessen hinein, Investoren, die früh in Wohnentwicklungen in Hanau oder Offenbach einsteigen: Der heiß laufende Immobilienmarkt in Frankfurt zwingt immer mehr zum Ausweichen in ungewohnte Lagen. Das beobachtet das Maklerhaus Colliers in allen Sparten.

Das erste Quartal 2019 war mau, sowohl bei Vermietungen als auch bei Investments in Frankfurter Büroobjekte. "Und das zweite Quartal bleibt bislang auch verhalten", räumt Stephan Bräuning ein. Der Geschäftsführer und Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers ist trotzdem zuversichtlich, dass 2019 überdurchschnittlich wird. Das betonte Bräuning im Rahmen eines Pressegesprächs. Er gehe von rund 550.000 qm Büroflächenumsatz im Stadtgebiet für das gesamte Jahr aus. Seinen Optimismus schöpft Bräuning aus dem eigenen Tagesgeschäft und aus dem Branchenklatsch der Mitbewerber. "Es sind einige große Mietgesuche unterwegs, nur kam es bislang kaum zu Abschlüssen", berichtet Bräuning. Robert Menke, Geschäftsführer und Head of Capital Markets Frankfurt, bestätigt diese Beobachtung für den Investmentmarkt: "Wir sehen sehr viele große Tickets am Markt." Er rechnet zum Jahresende mit einem Volumen über dem Fünf-Jahres-Mittel von 6,7 Mrd. Euro.

Incentives sind deutlich geschrumpft

Das große Hindernis, für Vermietung wie für Investments, bleibt die Produktknappheit. Colliers sieht den Büroleerstand in Frankfurt derzeit bei 6% und erwartet für das Jahr 2020 5,8%. Im Central Business District sei der Wert bei 4% angekommen. Entspannen wird sich die Lage angesichts hoher Vorvermietungsquoten in laufenden Büroentwicklungen so schnell nicht. Beispielsweise wird Bräuning zufolge der Omniturm zu seiner Fertigstellung in der zweiten Jahreshälfte wohl praktisch komplett vermietet sein. Insgesamt seien von den gut 160.000 qm Bürofläche, die 2019 fertig werden, bereits rund 75% mit Mietern oder Eigennutzern belegt. Bei den knapp 250.000 qm, die für 2020 erwartet werden, sind es etwas mehr als 50%. Die Produktknappheit wirke sich unter anderem in einem deutlichen Rückgang der Incentives aus, deren Wert sich nach Bräunings Einschätzung in den vergangenen fünf Jahren mehr als halbiert hat. Die Frankfurter Bürospitzenmiete sieht Colliers derzeit bei 42,50 Euro/qm, den Durchschnitt bei 20,50 Euro/qm. Auf dem Büroinvestmentmarkt werden sich die Spitzenrenditen wohl noch eine Zeit lang auf dem aktuellen Stand bleiben, zwischen 3,3% für IA-Lagen und 4,9% in der Peripherie.

Bräuning hält es für unausweichlich, dass die Stadt Frankfurt weitere Hochhausbauplätze ausweist. Örtlich eingrenzen will er sie nicht: "Es werden sich auch Teillagen gut entwickeln, an die wir heute überhaupt nicht denken." Wenn die Nachfrage nach Büros so groß bleibe, und das sei zu erwarten, würden die Nutzer auch ungewohnte Lagen akzeptieren. Ein weiterer Effekt wird ein deutliches Nachlassen der Umwandlungen in Wohnungen sein, die in den vergangenen Jahren vor allem im Stadtteil Niederrad viel Bürofläche vom Markt nahm. "Angesichts gestiegener Büromieten sagt sich inzwischen mancher Eigentümer: Hätte ich das besser nicht gemacht", berichtet Bräuning.

Investoren akzeptieren auch kleine Logistikflächen

Ähnlich präsentiert sich der Logistikmarkt. "Bei den Investoren sehen wir eine zunehmende Nachfrage nach Standorten außerhalb bekannter Core-Regionen und nach Objekten mit weniger als 20.000 qm", sagt Nina Ewald Director und Head of Industrial & Logistics Frankfurt bei Colliers. Das liegt auch daran, dass in vielen etablierten Lagen allenfalls noch überschaubare Brownfields zu haben und großformatige Neuentwicklungen im Zentrum des Rhein-Main-Gebiets kaum noch möglich sind.

Ausweichbewegungen erkennt Colliers auch auf dem Wohnungsmarkt. "Frankfurt boomt, kommt aber an seine Wachstumsgrenzen. Dadurch breitet sich die Entwicklung stärker ins Umland aus", sagt Jan Ludwig, Director und Teamleader Investment Residential Frankfurt. Während die Kaufpreisfaktoren in Frankfurt knapp unter dem 30fachen angekommen sind, besteht in vielen umliegenden Städten wie Hanau und Offenbach noch Steigerungspotenzial, das für Wohninvestoren interessant ist. So lagen die Faktoren für Mehrfamilienhauswohnungen Ende 2018 in Hanau bei 20,5 und in Offenbach bei etwa 22. "Deshalb beobachten wir im Umland eine gestiegene Bereitschaft zu Forward-Deals mit Wohnprojekten", erklärt Ludwig.

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