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Märkte | 21.05.2019

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Wohnungsbau: Angebot und Nachfrage sind falsch verteilt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Nachfrage und Angebot klaffen in den Städten immer weiter auseinander, auf dem Land gibt es teilweise ein Wohnungsbauüberangebot.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Der Entwickler BPD (Bouwfonds Property Development) und bulwiengesa haben in einer gemeinsamen Studie die Wohnungsmärkte in 11.000 deutschen Gemeinden anhand von Nachfrage und Angebot analysiert. Ein Ergebnis: Die Bautätigkeit in Deutschland ist falsch verteilt.

So kann laut Studie auf den Wohnungsmärkten in Süddeutschland und in den großen Ballungsräumen die Bautätigkeit nicht mit der hohen Nachfrage Schritt halten. In den meisten Regionen im Osten der Republik und in vielen Mittelgebirgen werden dagegen, gemessen an der geringeren Nachfrage, tendenziell zu viele Wohnungen errichtet. Die Studie veranschaulicht dies mit einer "Wohnwetterkarte" Deutschlands, die die kalten (wenig Nachfrage, zu viel Angebot/Bauvolumen) und heißen Regionen (viel Nachfrage, wenig Angebot) zeigt. Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer der BPD in Deutschland, weist auf die hohe Heterogenität des deutschen Wohnungsmarktes hin: "Baulandengpässe sind eine gewaltige Herausforderung in den Großstädten. Aber oft wird übersehen, dass sich in manchen Regionen ein Überangebot aufbaut."

Hitzige Märkte an Landesgrenzen

Eine besonders hohe Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot weisen erwartungsgemäß Großstädte auf. In München und Stuttgart erstreckt sich die Entwicklung bis weit in das jeweilige Umland. In Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Bremen ist der Effekt deutlich stärker auf die Städte selbst und ihr näheres Umland konzentriert. Auch in kleineren Städten wie Kiel, Rostock, Münster, Karlsruhe oder Freiburg gibt es eine Diskrepanz bei Angebot und Nachfrage. Problematisch sind auch die Regionen entlang der niederländischen, luxemburgischen und Schweizer Grenze. Sie bekommen der Studie zufolge die Auswirkungen der guten Wirtschaftsentwicklung und der teilweise überhitzten Märkte jenseits der Grenze zu spüren.

Quelle: BPD Immobilienentwicklung GmbH
In den roten Zonen der "Wohnwetterkarte" übersteigt die Nachfrage bei weitem das Angebot. In den blauen Zonen ist es genau umgekehrt

Quelle: BPD Immobilienentwicklung GmbH

Überangebot im ländlichen Raum - mit Ausnahmen

In den meisten ländlichen Regionen wird dagegen angesichts der geringen Nachfrage zu viel gebaut. In den westdeutschen Mittelgebirgslandschaften wie Sauerland, Vogelsberg, Hunsrück und Eifel registriert die Studie etwa ein Angebot/Nachfrage-Verhältnis "wie im ländlichen Ostdeutschland". Eine eher geringe Nachfrage stellen die Autoren auch im Schwarzwald, im Odenwald, im Spessart und im Bayerischen Wald fest. Diese lasse sich vermutlich auf die vergleichsweise schlechte Verkehrserschließung zurückführen.

Ausnahmen bilden beispielsweise die Regionen Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu. Hier führten hohe Geburtenraten und eine erfolgreiche mittelständische Wirtschaft zu einer hohen Wohnflächennachfrage.

"Wir müssen die Ballungszentren mit Gebietsentwicklungen im Umland entlasten", sagt Lickteig. Dazu brauche es vor allem eine gute Verkehrsinfrastruktur. Auf der anderen Seite müsste den Fehlentwicklungen auf dem Land mittels anderer Raumplanung Einhalt geboten werden.

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