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Transaktionen | 02.05.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg: Godewind kauft Quartier am Zeughaus

Quelle: Godewind Immobilien, Urheber: AXELSCHMIES.COM
Ab 2000 wurde das 90 Jahre alte Fernmeldezeugamt in Eppendorf zur Büroimmobilie umgebaut.

Quelle: Godewind Immobilien, Urheber: AXELSCHMIES.COM

Am Dienstag erfolgte das Closing für den im Dezember 2018 unterschriebenen Vertrag zum Kauf des Quartiers am Zeughaus in Hamburg-Eppendorf. Godewind Immobilien erwarb die 43.500 qm Bürofläche für 153 Mio. Euro von Office First.

Mit dem Closing des Kaufvertrags für das Quartier am Zeughaus erwirbt Godewind Immobilien 43.522 qm Büromietfläche in Hamburg-Eppendorf. Godewind hat den Bürokomplex zum knapp 21-fachen der Jahresmiete (4,8%) von Office First erworben. Die frühere IVG hatte die Büroflächen 2007 von Calliston erworben.

Das Büroensemble auf dem früheren Telekom-Gelände an der Osterfeldstraße besteht aus dem ehemaligen, 1927 bis 1929 entstandenen Fernmeldezeugamt, das von Entwickler Calliston ab 2000 zum Bürogebäude mit 15.000 qm Mietfläche umgebaut wurde, sowie zwei Neubauten, die ebenfalls von Calliston bis 2005 und 2008 nach Entwürfen der HPP Architekten realisiert wurden. Calliston gab das Investitionsvolumen damals mit rund 100 Mio. Euro an.

Wertschöpfung durch höhere Mieten

Mieter sind heute etwa die Deutsche Telekom, Vonovia, Porsche Consult, das Hamburg Business Center (HBC) oder die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft GHP Großmann, Holst & Partner. Nach Zahlen von Godewind liegt die Durchschnittsmiete aktuell bei 13,10 Euro/qm, 13,6% der Flächen sind unvermietet und die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei 3,3 Jahren.

Hier sieht Godewind-Sprecher Gunnar Janssen das Wertschöpfungspotenzial. "Wir sind überzeugt, den Leerstand auf 0% senken zu können." Zudem sollen Mietverträge vorzeitig zu höheren Mieten verlängert werden. "Die Makler sehen die Marktmiete bei 15 Euro/qm, aber wir wünschen uns hochwertige Mieter mit Mieten von bis zu 17 Euro/qm."

28% Leerstand im Portfolio

Ähnlich sieht die Wertschöpfungsstrategie für das inzwischen 762 Mio. Euro schwere Portfolio mit deutschlandweit neun Objekten aus. Der eingekaufte Leerstand liegt nach Godewind-Zahlen bei 28%, was einer Fläche von 75.500 qm entspricht. In Hamburg hatte Godewind im November ebenfalls von Office First für 60,6 Mio. Euro den vollvermieteten Pentahof im flughafennahen Stadtteil Fuhlsbüttel gekauft.

Zur Refinanzierung des Kaufs des Quartiers am Zeughaus gibt Godewind zum Closing den Abschluss eines Kreditvertrags über 92 Mio. Euro bekannt. Nach Marktinformationen ist der Finanzierungspartner die DZ Bank, wie bei vorhergegangenen Finanzierungen. Mit dem Abschluss der tilgungsfreien Kreditvereinbarung zum Quartier am Zeughaus für 1,2% mit einer Laufzeit von fünf Jahren sinkt der Zinssatz der bestehenden Darlehen im Portfolio auf 1,38% im Mittel. Noch nicht fremdfinanziert sind die Käufe Y2 in Frankfurt sowie sunsquare und Eight Dornach im Raum München.

Handschlagmentalität überzeugt institutionelle Investoren

Das Portfolio soll mittelfristig auf 3 Mrd. Euro ausgebaut werden. "Wir suchen Objekte an attraktiven Standorten mit Leerstand und einer Rendite von 5% plus." Nach Worten von Janssen verhandelt Godewind gerne mit institutionellen Verkäufern. "Die wissen unsere Strukturen zu schätzen - etwa die Transaktionssicherheit und -schnelligkeit sowie die Handschlagmentalität unseres Vorstandsvorsitzenden Stavros Efremidis."

Transaktion: Hamburg, Christoph-Probst-Weg 1
Transaktion: Hamburg, Christoph-Probst-Weg 1

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