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Märkte | 11.04.2019

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Mangel an Hotels bremst Investoren aus

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
3- und 4-Sterne-Hotels wie das Hilton Garden Inn Frankfurt Airport sind bei Investoren besonders gefragt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Ein eklatanter Mangel auf der Angebotsseite bremst das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Markt für Hotelimmobilien. Große Pakete sind kaum auf dem Markt. Wenn es derzeit was zu kaufen gibt, dann sind es einzelne Häuser. Die Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage der Anleger hoch bleibt.

Die großen Maklerhäuser sind sich beim Transaktionsvolumen nicht einig: CBRE attestiert Stagnation für die ersten drei Monate des Jahres, JLL meldet ein Minus von 7% und Colliers International ein Plus von 9%. Die investierten Summen reichen von 592 Mio. Euro bis 663 Mio. Euro. Einig sind sich die Experten aber darin, dass es viel zu wenig Angebot auf dem Markt und viel zu viel Nachfrage seitens der Anleger gibt.

"Zwei Merkmale charakterisieren den deutschen Hotelinvestmentmarkt immer deutlicher: Käufe von Projektentwicklungen mangels Angebots an Bestandsimmobilien sowie das Ausbleiben großer Portfoliotransaktionen", sagt Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. "Der Anteil an Einzeltransaktionen lag im ersten Quartal 2019 bei sehr hohen 84%, der Großteil der Hoteltransaktionen findet damit weiterhin im Rahmen von Einzeltransaktionen statt", ergänzt Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE.

Von Januar bis März wurde mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens in Projektentwicklungen investiert. "Projektentwicklungen sind bei vielen Investoren gefragt, da sie eine Kombination aus modernen Gebäuden und Vertragslaufzeiten von mindestens 20 Jahren bieten", erklärt Kaussen. Das entspreche dem Investmentprofil der meisten institutionellen Anleger hierzulande.

Privatinvestoren und Family-Offices aus Osteuropa investieren

Vor allem deutsche Investoren kamen im ersten Quartal zum Zug. Mit 32% am Transaktionsvolumen blieben ausländische Anleger im Vergleich zu den Vorjahren unterrepräsentiert. "Vor allem Privatinvestoren und Family-Offices aus Russland und Osteuropa sind verstärkt auf der Suche nach attraktiven Investmentmöglichkeiten", berichtet Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel.

4-Sterne-Häuser standen zu Jahresanfang wieder ganz oben auf der Ankaufliste der Investoren, sagt Erben. Mit einem Volumen von mehr als 360 Mio. Euro und einem Anteil von 60% konnten sie den Löwenanteil auf sich vereinigen. Als ebenfalls beliebt erwiesen sich 3-Sterne-Herbergen, die ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahr leicht auf 26% und rund 150 Mio. Euro steigern konnten.

Spitzenrenditen verharren auf niedrigem Niveau

Insgesamt bewegen sich die Spitzenrenditen von Hotelimmobilien bei 4%, gleichbleibend im Vergleich zum ersten Quartal 2018. Laut Kaussen werden nur bei einzelnen Hotel- und Projektverkäufen noch niedrigere Renditen erzielt. Die Spanne der Spitzenrendite reicht laut Colliers von 3,70% in München bis 4,50% in Berlin.

Das hohe Preisniveau und die entsprechende Renditekompression in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart führte in den ersten drei Monaten zu anhaltenden Ausweichbewegungen seitens der Investoren auf Lagen außerhalb der sieben wichtigsten Hotelstandorte. Der Anteil der sieben großen Städte am Transaktionsvolumen sank innerhalb eines Jahres von 50% auf 42%.

Knapp 4 Mrd. Euro hatten die Anleger 2018 in Hotelimmobilien investiert. Für das laufende Jahr prognostizieren die Maklerhäuser ein Ergebnis von 3,5 Mrd. bis 4 Mrd. Euro.

Zu den größten Einzeltransaktionen im ersten Quartal zählten laut JLL:

1. Der Verkauf des Marriott Hotels am World Conference Center Bonn (WCCB) mit 336 Zimmern an die Art-Invest Real Estate im Rahmen eines Sale-and-Lease-Back. Der Kauf erfolgte für den von Art-Invest verwalteten Hotel-Manage to Core-Fonds. Verkäufer war DevelopVisio Real Estate.

2. Die Veräußerung des Lindner Hotel am Michel in Hamburg an die Bayerische Versicherungskammer. Das Objekt wurde aus einem geschlossenen Fonds der Lloyd Fonds verkauft. Das 2008 eröffnete Hotel verfügt über 260 Zimmer und wird von Lindner auf Basis eines langfristigen Pachtvertrages betrieben.

3. Der Ankauf des Westin Bellevue Dresden durch die in Singapur ansässige First Sponsor Group für rund 49,5 Mio. Euro auf Basis eines Share Deals. Das Hotel mit 340 Zimmern wird von der Event Gruppe gemanagt. Verkäufer war Covivio mit einem Mehrheitsanteil von 94,9%. Die restlichen 5,1% verbleiben beim Hotelbetreiber Event.

Nur zwei Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von 95 Mio. Euro waren im ersten Quartal zu notieren:

1. Der Verkauf des Iberotel & Dorfhotel im Ostseebad Boltenhagen an die Magna Asset Management. Beide Häuser werden langfristig von TUI auf Basis eines Managementvertrages betrieben. Verkäufer war die 12.18. Unternehmensgruppe, die mit Magna zugleich einen 20-jährigen Pachtvertrag unterzeichnet hat.

2. Die Veräußerung einer Novotel- und ibis-Entwicklung am Düsseldorfer Flughafen an den österreichischen Fonds LLB. Verkäufer war die Langen Immobilienholding. Die Aurelis-Tochter Ghotel fungiert als Pächter und Franchisenehmer.

Transaktion: Dresden, Große Meißner Straße 15
Transaktion: Düsseldorf

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