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Märkte | 11.04.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

"Büromieter sollten sich überlegen, ob sie feilschen wollen"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Theda Eggers
Xing konzentriert seine Hamburger Standorte sehr prominent im jetzigen Unilever-Haus in der Hafencity.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Theda Eggers

Rund 135.000 qm wurden im ersten Quartal 2019 am Hamburger Büroflächenmarkt vermietet - trotz des seit Längerem proklamierten Flächenmangels mindestens ein Viertel mehr, als zum Jahresstart 2018. Der Leerstand nähert sich der 3%-Grenze und die Spitzenmiete steigt.

Für den Jahresauftakt 2019 haben die Hamburger Makler einen Büroflächenumsatz von 132.000 qm (Savills) und 145.000 qm (Angermann) ermittelt - ein Plus von 11% (JLL) bis 39% (Angermann) gegenüber dem Startquartal 2018. Nach Zahlen von Cushman & Wakefield (C&W) lag der Umsatz im ersten Quartal nur 2017 höher. So liegen die positiven Umsatzzahlen im Clinch mit der seit mindestens drei Jahren seitens der Makler angemahnten Flächenknappheit. Erneut ist die Leerstandsquote im ersten Quartal gesunken - auf 3,2% (Grossmann & Berger) bis 4,2% (Savills).

Großabschlüsse für Projektentwicklungen

"Im ersten Quartal 2019 entfielen drei der vier größten Abschlüsse auf Projektentwicklungen", bietet Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger (G&B), eine Erklärung. "Dies zeigt einmal mehr, dass größere Unternehmen angesichts der knappen Angebotssituation mit längeren Vorlaufzeiten planen und schon sehr frühzeitig Flächen anmieten."

Das hat etwa Vattenfall getan, die im Elbbrückenquartier der Hafencity 17.500 qm im Edge Elbside angemietet haben - Einzugstermin: Anfang 2023. Früher dran ist Unilever, die mit ihrer Deutschlandzentrale Mitte kommenden Jahres das 6.200 qm große Quest-Projekt Neue Burg in der Altstadt beziehen. Etwas früher kann die Wünsche Group den 5.100 qm großen Neubau BdM5 beziehen. Fairplay Towage, ein Unternehmen der Fairplay Reederei, schließt das Projekt Bei den Mühren 5 voraussichtlich im ersten Quartal 2020 ab.

Die größte Anmietung seit Jahresanfang findet im Bestand statt. Wenn Unilever sein neues, deutlich kleineres Domizil bezogen hat, wird das bisherige Unilever-Haus am Strandkai in der Hafencity für die Karriereplattform Xing hergerichtet, die hier 22.000 qm angemietet haben.

"Die emotionale Hürde ist gefallen"

Angesichts der starken Nachfrage und dem übersichtlichen Angebot erklärt Artur Kraft, Direktor bei Angermann Real Estate Advisory Hamburg, dass "die Schlange der Interessenten, die sich um eine attraktive Bürofläche bewirbt, immer länger wird. Büromieter sollten sich gut überlegen, ob sie um einen aufgerufenen Mietpreis feilschen möchten."

Kraft sieht die Spitzenmiete stabil bei 28 Euro/qm. Dort sieht sie auch Tobias Scharf, Senior Team Leader Office Leasing bei JLL Hamburg. "Die Spitzenmiete hat aber durchaus Wachstumspotenzial und dürfte bis Ende dieses Jahres auf 29 Euro/qm steigen." Und Niklas Guhlich, Team Leader Office Agency bei Savills Hamburg, ergänzt: "Die emotionale Hürde, über 25 Euro/qm zu zahlen, ist bei vielen Nutzern gefallen. Was für die Unternehmen derzeit wirklich zählt, ist im War for Talents weiter attraktiv zu bleiben."

30 Euro/qm dauert noch

Verhaltener beurteilt Marc Rohrer, Leiter Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Hamburg, die Lage. "Die 30 Euro sehen wir nicht so schnell kommen. Der sich in die Hafencity ausdehnende CBD wirkt dämpfend."

Trotz der Flächenknappheit in der City und Durchschnittsmieten von 20,60 Euro/qm (C&W), fokussieren sich Großunternehmen nach Erfahrungen von Savills weiter auf den CBD. Kleinere Unternehmen hingegen schauten in die City Süd, nach Altona, Winterhude sowie - bedingt durch laufende, städtebauliche Aufwertungen - langfristig auch nach Bahrenfeld, Bergedorf und Harburg.

freenet oder HCOB suchen

Einige Großgesuche sind am Markt unterwegs. So sucht etwa das Unternehmen freenet, das aktuell am Deelbögenkamp in Alsterdorf sitzt. Auch bei der früheren HSH Nordbank, heute Hamburg Commercial Bank (HCOB), wird darüber nachgedacht, den Sitz am Gerhart-Hauptmann-Platz in der City zu verlassen.

So erwarten die Makler für 2019 einen Umsatz von etwa 500.000 qm - 10% bis 20% weniger, als 2018.

Transaktion: Hamburg, Bei den Mühren 5

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