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Anlagen | 10.04.2019

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

hausInvest-Fonds wird Wohninvestor

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Anselm Baumgart
Cool und urban sollen sie sein, die Neubauwohnungen im hausInvest.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Anselm Baumgart

Das Flaggschiffprodukt von Commerz Real, der über 14 Mrd. Euro schwere offene Publikumsfonds hausInvest, wird künftig bis zu 10% seines Vermögens in Form von Mietwohnungen halten. Den Schwerpunkt der Aktivitäten wird die Finanzierung von Neubauprojekten bilden. Das Management des Wohnungsbereichs wird an den Wohnfondsspezialisten Wertgrund ausgelagert.

Die Wohnallokation des Publikumsfonds liegt aktuell bei marginalen 0,1% des Immobilienvermögens, soll aber nun zügig und deutlich ausgebaut werden. In den kommenden vier bis fünf Jahren sollen etwa 2 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert werden. "Langfristig peilen wir einen Wohnanteil von 10% am Immobilienvermögen an, zu Anfang werden wir aus der vorhandenen Liquidität und den Mittelzuflüssen einen höheren Anteil für Wohnen allokieren", kündigt Commerz-Real-Chef Andreas Muschter an. Auch Käufe in anderen europäischen Märkten seien denkbar.

3,2 Mrd. Euro des Fondsvermögens bestehen aktuell aus Liquidität. 2018 kamen jeden Monat durchschnittlich 79 Mio. Euro an frischem Geld herein. Die erste Kaufvereinbarung für ein Wohnprojekt über 72 Mio. Euro, die das Management derzeit vorbereitet, könnte der Fonds also theoretisch komplett aus dem Eigenkapitalzufluss eines Monats finanzieren. Außerdem besteht auf der Fremdkapitalseite reichlich Spielraum. Der hausInvest hat eine Kreditquote von nur 6,7%, erlaubt sind ihm 30%. "Das werden wir nutzen", kündigt Fondsmanager Mario Schüttauf an. Nach Fertigstellung erhalten die Neubauten dann eine langfristige und günstige Fremdfinanzierung. Die hilft dem Fonds, die Ausschüttungsrendite noch ein Stück zu hebeln.

Bezahlbar und mit gefördertem Anteil

Trotz Neubaufokus soll das Wohnungsangebot, das mit finanzieller Hilfe des Megafonds geschaffen wird, "bezahlbar" sein. Bezahlbar, das bedeutet in diesem Fall Kaltmieten von 11,50 Euro bis 13,50 Euro/qm. Die in Großstädten mittlerweile gängige Auflage, zwischen 20% und 30% der gebauten Wohnungen mit öffentlicher Förderung zu erstellen, schreckt die Commerz Real nicht. "Es gibt noch nicht so viele Investoren, die diesen Teil auch mit ins Portfolio nehmen, daraus erhoffen wir uns einen gewissen Vorsprung in den Verhandlungen mit den Kommunen", erklärt Muschter. Zwischen 2,5% und 4% Cashflowrendite p.a. sollen die Wohnungen nach Vermietung abwerfen.

Um wiederum die Entwickler zu motivieren, dem hausInvest ihre Wohnprojekte anzubieten, wird der Fonds ihnen den Grundstückskauf im Rahmen des Forward-Funding zu deutlich günstigeren Konditionen finanzieren als eine Bank. Für den Fonds bedeuteten jene 2% Zins p.a. bessere Einnahmen als die Strafgebühren, die freie Liquidität auf dem Bankkonto kostet, argumentiert Muschter. Der Fonds agiere bei diesem Modell selbst als Bauherr und zahle nach Baufortschritt.

Wertgrund nimmt Einfluss auf die Flächengestaltung

Den größten Vorteil von Forward-Funding sieht Muschter in den erweiterten Möglichkeiten, als Bauherr Einfluss auf die Gestaltung der Wohnungen nehmen zu können. Hier beginnt die Arbeit für das Team um Wertgrund-Chef Thomas Meyer, das das Transaktions- und Asset-Management für die Wohninvestments des hausInvest verantwortet. Wertgrund nimmt dabei Einfluss auf Flächengestaltung, Grundrisse und Vermietungsstrategie der Projekte. So könne man z.B. den typischen Fehler vermeiden, dass ein Entwickler zu großflächig plane, da er sich an den Grundrissen für Eigentumswohnungen orientiere.

Muschter setzt auf ein Angebot, das durch seine attraktive Gestaltung und die leistbare Gesamtkostenbelastung überzeugt. "Wir wollen coole Wohnungen bieten, die Spaß machen. Die die Menschen mieten, weil sie es wollen, nicht weil sie es müssen, da sie keine Alternative haben." Um Helligkeit soll es dabei gehen, intelligente Ausstattung, Übersichtlichkeit, ein überzeugendes Umfeld, gute öffentliche Verkehrsanbindung und eventuell auch einen Teil gemeinschaftlich nutzbarer Flächen. "Eine hohe Standortqualität muss immer gegeben sein", bekräftigt Fondsmanager Schüttauf. Der Fonds wird sich also auf jene Städte konzentrieren, in denen auch in Zeiten eines Zyklusabschwungs mit stabiler Mieternachfrage gerechnet wird.

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