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Märkte | 21.03.2019

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Wohnprojekte auf dem Rückzug, Büros auf dem Vormarsch

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
In München und weiteren A-Städten schwindet zunehmend die Bereitschaft zum Wohnungsbau.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Immer mehr Wohnungsentwickler haben offenbar in den A-Städten die Lust am Neubau verloren, dagegen ist bei den Büros ein Rekordwert bei neuen Projekten zu verbuchen. Das ist in Kürze das Ergebnis der heute präsentierten Projektentwicklerstudie von bulwiengesa für das vergangene Jahr sowie des "Neubauradars" des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von bulwiengesa, startet zunächst mit einer guten Nachricht: Nach einem Rückgang im Vorjahr und der Sorge, dass es in den A-Städten "richtig brenzlig" wird, was die Investitionsbereitschaft insgesamt anbelangt, ist nun wieder ein Aufwärtstrend zu sehen. Mit 5,3% Wachstum erreicht das Gesamtvolumen der Trading-Development-Projekte, also der klassischen Projektentwicklungen zum Verkaufszweck, über alle sieben A-Städte hinweg 28,4 Mio. qm. Auf den ersten Blick scheint die Welt also wieder in Ordnung. Allerdings ist BFW-Präsident Andreas Ibel regelrecht bestürzt beim Bick auf die Details.

Besonders in Berlin die Lust verloren

So ist das Projektflächenvolumen im Wohnsegment mit -1,6 % erneut rückläufig. Damit ist der Rückgang etwas weniger stark als im vergangenen Studienjahr von bulwiengesa (-2%, Stichtag jeweils 1. Januar). Aber die Richtung bleibe dieselbe und bestätige: In den sieben A-Städten gibt es immer weniger Wohnprojektentwicklungen. "Und dies, obwohl wir alle kämpfen um mehr Wohnungsbau", sagt Ibel. Da dürfe die Politik nun nicht mehr wegschauen. Insbesondere in Berlin scheint da vielen die Lust auf Wohnungsbau vergangen: War in den vergangenen Studienjahren durchweg Flächenwachstum zu verzeichnen, so sind im letzten und im aktuellen Studienjahr die Projektflächen im Wohnsegment um 4,6% zurückgegangen (-270.000 qm). Auch München, Düsseldorf und Stuttgart weisen Rückgänge auf. Zuwachs im Wohnsegment gibt es in Hamburg (5,6%) und Düsseldorf (4,9%). Insgesamt können die Zuwächse aber die Rückgänge nicht ausgleichen. Auch ein Blick auf die künftigen Flächen mache wenig Mut, so Schulten. Die Wohnungsbauflächen in Planung in den A-Städten seien im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 60% zurückgegangen.

Rekordwert bei Büros

Ganz anders sieht es auf dem Bürosegment aus. Nach jahrelangem Flächenrückgang wachsen nun zum dritten Mal in Folge die Projektflächen. Dieses Mal um den Rekordwert von 23%. Der Zuwachs ist in allen A-Städten erkennbar, besonders stark in Berlin und München. Gründe für die relativ neue Beliebtheit der Büros: Die Nachfrage ist dank guter Arbeitsmarktzahlen groß, das Segment weist solide Basisdaten auf und profitiert von "Sonderkonditionen" wie Umsatzsteuerbefreiung und im Vergleich zum Segment Wohnen weniger baulichen Regulierungen. Für Projektentwickler sei dies ein deutliches Go-Signal. "Aktuell werden Büroprojekte durchaus auch spekulativ begonnen", hat bulwiengesa festgestellt. Dagegen scheinen angesichts hoher Grundstückspreise, hoher Bau- und Planungskosten und den immer längeren Planungszeiträumen beim Wohnungsbau oft "die Grenzen der Rentabilität" bereits erreicht, so die bulwiengesa-Studie.

Für 70% haben sich Rahmenbedingungen verschlechtert

Der BFW bestätigt in der Konjunkturumfrage seines Neuburadars den Trend: Fast 70% der befragten Immobilienunternehmen geben an, dass sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben. Die Zahl der jährlich neu gebauten Wohnungen werde deshalb nur geringfügig über 250.000 im Jahr liegen, sagt Ibel. Der Bedarf liegt laut Bundesregierung bei 375.000 Wohnungen pro Jahr. Befragt wurden 1.600 mittelständische Unternehmen, die für rund 50% des Wohnungsneubaus in Deutschland gut sind. Baulandmangel, die schwierige Kooperation mit den Kommunen, Fachkräftemangel und Grundstücksspekulationen von ausländischen Investoren werden als größte Hürden beim Wohnungsbau angegeben. Eine Folge dieser Hürden: 46% der befragten Unternehmen finden den weniger regulierten gewerblichen Bereich "zunehmend attraktiv".

Zech Group und Consus an der Spitze

Allerding scheinen laut bulwiengesa-Studie die sogenannten Investor Developments, also die Investoren mit Neubauten für den Eigenbestand, weithaus besser mit den Hürden zurechtzukommen. Die Unternehmen, fast ausschließlich stadt- oder landeseigene Gesellschaften wie die ABG Frankfurt Holding in Frankfurt oder die Saga in Hamburg, haben anteilsmäßig bei den Wohnungsbauflächen in den A-Städten zugelegt. An der Spitze der potentesten Projektentwickler in Deutschland über alle Segemente hinweg (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel) steht aber wie auch im vergangenen Jahr die Zech Group mit ihren Töchtern Art-Invest und Die Wohnkompanie. Nahezu gleichauf aber ist die börsennotierte Gesellschaft Consus, zu der die CG-Gruppe gehört. Es folgen Bonava, Instone, BPD, Groß+Partner, Pandion, Projekt Immobilien, Büschl und Otto Wulff. Diese zehn sind für 6,5 Mio. qm Projektfläche gut, 67% davon entfallen immerhin noch auf das Wohnsegment.

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