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Recht | 08.02.2019

Von Brigitte Mallmann-Bansa

In diesem Artikel:

BGH: Keine unbefristete Sozialbindung für Wohnungen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Theda Eggers
Für immer und ewig gibt es nicht. Das gilt zumindest für die Sozialbindung bei Wohnungen, urteilte am 8. Februar 2019 der Bundesgerichtshof.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Theda Eggers

„Unbefristet“ müssen die Belegungsrechte sein, heißt es in der Vereinbarung zwischen einer Wohnungsgenossenschaft und der Stadt Langenhagen. „Unwirksam“ sagt dazu der Bundesgerichtshof (BGH) in einem heute verkündeten Urteil, weil das gesetzlich nicht vorgesehen ist (Az. V ZR 176/17). Die Sozialbindung fällt deshalb aber nicht einfach weg.

20 Jahre Sozialbindung sind genug, meint die Wohnungsgenossenschaft Gartenheim aus Langenhagen. Sie will ihre Wohnungen frei vermieten dürfen und sich aus einer Vertragsvereinbarung mit der Stadt aus dem Jahr 1995 lösen. Letztere hatte kostengünstig Grundstücke an die Wohnungsbaugesellschaft verkauft, aus der die Klägerin hervorgegangen ist. Die Transaktion war verbunden mit der Verpflichtung, dort unbefristet Mietwohnungen nur für Menschen mit Wohnberechtigungsschein zur Verfügung zu stellen. Zudem erhielt die Investorin einen langfristigen, günstigen Kredit.

Der BGH gab der Genossenschaft Recht. Die Abrede ist unwirksam (§ 134 BGB). Das Gesetz selbst (§ 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) zeige, dass es eine unbefristete Sozialbindung nicht gebe. Die Regelung besage, dass die Belegungsrechte eigentlich nicht länger als 15 Jahre festgeschrieben werden sollen. Laut Norm ist allerdings bei der Bereitstellung von Bauland ein „längerer Zeitraum“ möglich, regelt Absatz 2. Doch, so die Richter, das Wort „Zeitraum“ beinhalte bereits, dass es einen zeitlichen Anfang und auch ein Ende geben muss. Die Belegungsrechte bestehen trotzdem weiter - die Frage ist eben, wie lange.

In den beiden Vorinstanzen war die klagende Genossenschaft gescheitert. Die Sache geht jetzt erneut ans Oberlandesgericht. Dieses muss klären, was die Parteien wohl vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine Sozialbindung ohne Befristung unwirksam ist. Ein Aspekt sind hierbei auch die Vorteile - also der Kredit und die verbilligten Grundstücke -, die die Stadt einst gewährte. Im Zweifel, so der Senat, bestehen die Belegungsrechte während der Laufzeit des Kredits weiter.

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