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Märkte | 04.02.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hoher Büroflächenumsatz 2018 in Hannover

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Die frühere Bahlsen Keks-Fabrik, heute Podbi-Park, ging für über 91 Mio. Euro an Dream Global.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Mit Blick auf das Immobilienjahr 2018 hat Hannover einen bemerkenswerten Schwung aufs Parkett gelegt. Der Büroflächenumsatz ist um ein Viertel gestiegen, die Büromiete deutlich nach oben geklettert und am Investmentmarkt wurden 800 Mio. Euro umgesetzt.

Die Nachfrage nach Büroflächen in Hannover erreichte 2018 mit 180.000 qm fast das Niveau des Rekordjahres 2011 als 182.000 qm umgesetzt wurden. Das geht aus dem am Jahresende aktualisierten Immobilienmarktbericht Hannover hervor, den die Region Hannover in Zusammenarbeit mit bulwiengesa und lokalen Immobilienmarktteilnehmern erstellt.

180.000 qm Büroflächenumsatz

Vom Büroflächenumsatz 2018 entfielen auf die Stadt Hannover 173.000 qm und auf die Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen insgesamt 7.000 qm. 133.000 qm wurden vermietet, davon 47.000 qm für Baustarts von Eigennutzungen. Dazu gehört der Baubeginn für die Zentrale des Mobilitätskonzerns Continental beidseits der Hans-Böckler-Allee mit 39.000 qm Bürofläche für die 1.250 Beschäftigten.

Mit knapp 14.000 qm für die FinanzIT der Sparkassengruppe im früheren IBM-Sitz in der Laatzener Straße 1 sowie 10.000 qm für das Land Niedersachsen an der Expo Plaza gibt es zwei weitere fünfstellige Umsätze.

Leerstand bei 3,1%

Die Nachfrage ist hoch und der Leerstand ist in der Stadt Hannover inzwischen auf 3,1% gesunken. "Die Bestandsunternehmen erweitern und es gibt eine hohe Nachfrage aus der Verwaltung von Stadt und Land", erläutert Jörg Henschel vom Immobilienberater Henschel Immobilien. Und Thorsten Illmer, Makler bei Engel & Völkers, Hannover, ergänzt: "Der Innenstadtbereich ist nahezu komplett vermietet. Es wird schon schwierig, 1.500 qm zu bekommen."

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Wohl für 2019 ein Verkaufsobjekt: das von Strabag RE entwickelte Podbielski Business Center - kurz: Pod|BC - an der Podbielskistraße.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Daher werden zahlreiche Neubauten projektiert. Nach Zahlen des Immobilienmarktberichts vom September 2018 kommen zwischen 2018 und 2021 über 300.000 qm Bürofläche auf den Markt, davon 80% im Neubau. Henschel weist auf den Grundstücksbestand der Delta Bau HRG hin. Das Gemeinschaftsunternehmen von Delta Bau und HRG Hannover Region Grundstücksgesellschaft, einer Tochter der Sparkasse Hannover, hat 2017 vier Flächen an der Expo Plaza des Messegeländes, in Groß-Buchholz an der Karl-Wiechert-Allee sowie im Stadtteil Brink-Hafen an der Vahrenwalder Straße gekauft, für die gültige B-Pläne vorliegen. Die Gesellschaft ist auch im Besitz einer Fläche neben dem neuen Vodafone-Gebäude an der Vahrenwalder Straße. Hier könnten 15.000 qm entstehen. Auch der Projektentwickler Bauwo hat an der Vahrenwalder Straße 321 noch Platz für 20.000 qm.

Spitzenmiete um 11% gestiegen

Bedingt durch die zahlreichen Neubauten, von denen viele erst 2021 auf den Markt kommen, ist die Spitzenmiete 2018 rasant um 11% auf 17 Euro/qm gestiegen. In den fünf Jahren zwischen 2012 und 2017 hatte die Spitzenmiete lediglich um 9% auf 15,30 Euro/qm zugelegt.
"Diese Entwicklung ist forciert seit einem Dreivierteljahr zu beobachten", erklärt Henschel. "Zunehmend denken viele Unternehmen daran, selbst zu kaufen, weil es kostengünstiger ist - gerade bei großen Flächen ab 10.000 qm."

Alle wollen in Hannover kaufen

Auf der Suche sind auch Investoren. "Alle Player wollen in Hannover aktiv werden", unterstreicht Christian Palis, Leiter Büroflächen und Investment bei Engel & Völkers Hannover. "Limitiert wird der Umsatz durch das Angebot und die Anforderungen eines Mindestinvestments von 20 Mio. bis 30 Mio. Euro."

Für das vergangene Jahr hat Engel & Völkers ein Investmentvolumen von 802 Mio. Euro errechnet. Der wohl größte Brocken ist der Podbi-Park, das historische Gebäude der Bahlsen Keks-Fabrik. Accom hat das Ensemble an der Lister Straße mit 30.000 qm Büro- und Praxisfläche sowie einer Ladenpassage mit 6.000 qm im Sommer für 91 Mio. Euro an Dream Global Reit veräußert. Knapp dahinter liegt der Ankauf eines Amazon-Sortierzentrums in Garbsen durch L'Etoile Properties und den koreanischen Asset-Manager Koramco für 86 Mio. Euro.

Zu den großen Tickets zählt auch der Verkauf des Büro-, Hotel- und Geschäftshauses Vahrenwalder Straße 11 an Rreef Investment, eine Tochter der DWS Group. 58 Mio. Euro erlöste Projektentwickler List Develop Commercial im Rahmen eines Forward-Deals für die 25.000 qm große Immobilie.

Internationale Investoren feilschen zu viel

In Spitzenlagen erreicht die Nettoanfangsrendite 4,3% für Bürogebäude und 4% für Geschäftshäuser. Henschel verweist darauf, dass es auch internationale Investoren gebe. Manche allerdings hätten hannoversche Verkäufer verärgert. "Es gibt zunächst ein hohes Angebot. Aber das wird im Rahmen der technischen Due Dilligence immer kleiner. Da haben einige internationale Investoren den Bogen überspannt." So gebe es in der hannoverschen Immobilienszene eine Art schwarze Liste mit Investoren, an die man nicht verkaufe.

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