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Märkte | 22.01.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Rekordumsatz von 7 Mrd. Euro am Hamburger Investmentmarkt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Arax Properties hat wohl das Poseidon-Haus in der City-Süd gekauft. Interimsmieter auf 23.000 qm ist bis zur Fertigstellung der neuen Zentrale Olympus.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Einen Umsatz von bis zu 7 Mrd. Euro haben die Maklerhäuser für den Hamburger Investmentmarkt 2018 addiert. Auffällig sind die für Hamburg zahlreichen Abschlüsse im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Die bei knapp 3% angelangten Spitzenrenditen für Büros werden das Niveau 2019 halten. Das wird beim Umsatz nicht erwartet.

Mit knapp 7 Mrd. Euro für 2018 hat CBRE einen Allzeitrekord am Hamburger Investmentmarkt errechnet. Die Kollegen von Savills kommen hingegen nur auf 5,3 Mrd. Euro. "Aufgrund sinkender Leerstände und hoher Vorvermietungsquoten setzen Investoren zunehmend auf steigende Mieten und engagieren sich verstärkt in Projektentwicklungen beziehungsweise in Value-add oder opportunistischen Investments in Bestandsobjekten", umreißt Michael Mikulicz, Head of Investment CBRE Hamburg, die Marktentwicklung.

Mindestens 16 Abschlüsse über 100 Mio. Euro

Allein 40% bis 45% des Gesamtumsatzes wurden durch die 16 bis 18 von den Maklern gezählten Abschlüsse über 100 Mio. Euro generiert. Das ist ungewöhnlich viel für die Hafen- und Hansestadt, die traditionell bei großvolumigen Projekten eher übersichtlich aufgestellt ist.

"Die hohen Preise entstehen nicht durch einzelne Bieter", betont Axel Steinbrinker, Geschäftsführer bei Grossmann & Berger (G&B). "Der Wettbewerb ist sehr, sehr eng. Da liegen zuletzt oft drei bis fünf Bieter eng beieinander." So war der Verkauf des Springer-Quartiers in der Hamburger Neustadt mit 400 Mio. Euro nicht nur der größte Abschluss im vergangenen Jahr, sondern überhaupt jemals in Hamburg. Entwickler und Verkäufer war ein Joint Venture von Momeni und Black Horse Investments, Käufer ein Konsortium berufsständischer Versorgungswerke unter der Leitung der Ärzteversorgung Niedersachsen.

Pensionskassen bei Großabschlüssen vorn

"Versicherungen und Pensionskassen haben hohe Liquiditätsreserven und nutzen daher kaum Fremdkapital", erklärt Sarah Hoffmann, Leiterin Retail Investment JLL Hamburg. "Sie sind schnell, kapitalstark, solide und können mit einer längeren Haltedauer kalkulieren."

Im Deal-Ranking tauchen weitere Versorgungswerke auf. So veräußerte die Zech Group den Olympus Campus in der City Süd für 270 Mio. Euro an die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe und Hines. Für etwa die gleiche Summe erwarb CBRE Global Investors das Hanseviertel in der City von der Allianz. In der Hafencity erzielte Officefirst beim Verkauf des Sumatrakontors an Real I.S. 180 Mio. Euro. 300 m weiter an der Einmündung des Magdeburger Hafens in die Elbe erwarb die Tochter der BayernLB für 150 Mio. Euro zudem das Büroensemble Watermark & Shipyard (ehedem Intelligent Quarter), das von ECE und Strabag entwickelt wurde.

Internationale Investoren in Hamburg unterdurchschnittlich präsent

Nach G&B-Zahlen entfallen 27% des Umsatzes auf Portfolioverkäufe. Der größte Deal mit etwa 350 Mio. Euro betrifft nach Colliers-Informationen den Verkauf von Pflegen & Wohnen Hamburg mit 13 Pflegeimmobilien an Deutsche Wohnen. Verkäufer ist Oaktree Capital Management, das Pflegen & Wohnen erst im Sommer 2017 übernommen hatte. Jeweils rund 100 Mio. Euro entfielen auf den Valentinshof in der City sowie den Brooktorkai 20 in der Hafencity, die als Teil des Top-5-Portfolios von Warburg-HIH an L´Etoile Properties verkauft wurden.

Urheberin: Theda Eggers
Als Teil des Top-5-Portfolios wurde der Brooktorkai 20 an L'Etoile Properties verkauft.

Urheberin: Theda Eggers

"Hamburg hat jetzt Losgrößen gesehen, die auch international interessant sind", so Steinbrinker. "Aber bei 3% wird die Luft für internationale Vehikel dünn." Das bestätigt auch Richard Winter, Leiter von JLL Hamburg. "Internationale Investoren sind meist stärker fremdfinanziert und müssen eine höhere Rendite erzielen." Die Makler sehen den Anteil internationaler Käufer in Hamburg bei 26% bis 37% - in jedem Fall unter dem Durchschnitt der deutschen Metropolen.

Colliers sieht den Umsatzanteil internationaler Investoren bei 32% - nach 43% im Jahr zuvor. Allerdings erhöhte sich das Engagement durch den hohen Umsatz von 1,5 Mrd. auf 1,8 Mrd. Euro. Davon kamen 2018 je 44% aus Europa und Nordamerika sowie 12% aus Asien oder dem Mittleren Osten.

Poseidon-Haus geht an Arax Properties

39% des Umsatzes wurden nach G&B-Zahlen in City und Hafencity erzielt. "Zudem rückt die City Süd an die City heran", verweist Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment Hamburg, auf die höhere Attraktivität durch die neuen Wohnungsquartiere. Gerade wurde der Verkauf des Poseidon-Hauses durch den Asset-Manager Barings Real Estate Advisers an Arax Properties bekannt. Der Kaufpreis für die 40.000 qm große, knapp 30 Jahre alte Immobilie an der Amsinckstraße soll bei 110 Mio. Euro liegen.

"Der Tiefpunkt der Spitzenrenditen wurde Ende 2018 erreicht", erklärt Steinbrinker. "Es ist eine Konsolidierung der Renditen zu erwarten." Der G&B-Makler sieht die Spitzenrendite für Büros bei 2,8%, für Geschäftshäuser bei 2,7% und für Logistikimmobilien bei 4,5%.

Renditen entwickeln sich seitswärts

Für 2019 erwartet Cervinka bei Bürorenditen auf dem Niveau von 3% eine Seitwärtsbewegung. "Der Wertzuwachs erfolgt wieder durch steigende Mieten, weniger durch steigende Faktoren." Für 2019 erwarten die Makler einen Umsatz von 4 Mrd. bis 5 Mrd. Euro - entsprechend dem Niveau von 2016 und 2017.

Transaktion: Hamburg, Amsinckstraße 67
  • Transaktionsdatum:
    12.2018
  • Immobilienart:
    Büro
  • Transaktionsart:
    Kauf
  • Kaufpreis:
    110.000.000,00 EUR
  • Volumen:
    40.000,00 qm Nutzfl.
  • Projekt:
    Poseidon Haus Hamburg

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