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Recht | 23.01.2019

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesministerium der Finanzen
  • Immobilienart:
    Logistik, Industrie, Büro

Erster Gesetzentwurf für Share-Deals liegt vor

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alotofpeople
Der Share-Deal ist gemacht. Künftig wird es für Unternehmen schwieriger, bei Immobilientransaktionen die Grunderwerbsteuer zu umgehen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alotofpeople

Ein erster Gesetzentwurf zur Neuregelung von Share-Deals liegt in einer Schublade des Bundesfinanzministeriums. Wann das Papier veröffentlicht wird, ist offen. Sollte es durch die Gremien gehen, wird die Grunderwerbsteuer auslösende Beteiligungsgrenze auf 90% gesenkt, die Haltefristen auf zehn Jahre verlängert, was künftig auch für Kapitalgesellschaften gilt. Sprengstoff indes könnten die Übergangsfristen bergen.

Lange hat es gedauert. Nach zweieinhalb Jahren des Beratens und Streitens liegt nun endlich ein Gesetzentwurf vor, mit dem Share-Deals unattraktiver gemacht werden sollen. Noch wird das Papier vom Bundesfinanzministerium zurückgehalten und auch Angaben zum Zeitplan gibt es nicht. Doch die Neuregelung soll rückwirkend schon ab dem 1. Januar 2019 gelten. Der Immobilien Zeitung liegt ein Exemplar des Gesetzentwurfs vor. Darin heißt es zur Gesetzesbegründung auf Seite 7: Die bisherige Praxis habe gezeigt, "dass besonders im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen es immer wieder gelingt, durch gestalterische Maßnahmen die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Die hiermit einhergehenden Steuermindereinnahmen sind von erheblicher Bedeutung."

Experten schätzen, dass dem Fiskus bundesweit bis zu 1 Mrd. Euro im Jahr durch Share-Deals flöten gehen. Tendenz steigend. Es sei nicht weiter hinnehmbar, dass "die durch Gestaltungen herbeigeführten Steuerausfälle" von denjenigen finanziert werden, die sich keine teuren Rechtsanwälte und Steuerberater leisten können, heißt es zur Begründung der Reform weiter.

Anteile statt Beton und Stahlträger

Anders als der Normalbürger können Unternehmen die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie statt Steine und Stahlträger lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft erwerben, in die die Immobilie zuvor gepackt wurde. Voraussetzung bisher: Der Käufer erwirbt nicht mehr als 94,9% der Gesellschaft. Die restlichen Anteile bleiben beim Verkäufer oder werden von einem Co-Investor übernommen. Bei Personengesellschaften war es dem Mehrheitsgesellschafter bisher zudem möglich, nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer der ersten 94,9% hinzuzukaufen. Tat er dies, musste er lediglich die Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1% zahlen.

Ursprünglich sollte die Regel verhindern, dass Gesellschaften mit Grundstücken, Fabriken, Büros oder Lagerhallen im Eigentum bei jeder noch so kleinen Anteilsverschiebung mit dem automatischen Auslösen einer Grunderwerbsteuerpflicht bedroht werden. Parteiübergreifend erkannten die Länderfinanzminister zuletzt aber eine zunehmend missbräuchliche Anwendung des Share-Deals – nämlich zur Steuervermeidung.

Um das zumindest zu erschweren, dreht der Gesetzgeber nun an drei Stellschrauben. Zum einen soll wie schon jetzt bei Personengesellschaften künftig auch bei Kapitalgesellschaften der Verkäufer in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben müssen. Ein kompletter Erwerb einer Objektgesellschaft durch einen Investor und seinen mitgebrachten Co-Investor ist künftig nicht mehr möglich. Damit werden Share-Deals erschwert und für Eigentümer unattraktiver, da sie mit der Reform einen Anteil von mehr als einem Zehntel halten müssten. Denn zum anderen wird die für das Auslösen der Grunderwerbsteuer relevante Beteiligungshöhe bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von derzeit 95% auf künftig 90% der Anteile abgesenkt.

Gesetzgeber hat eine Reihe von Übergangsregeln eingefügt

Als dritte Maßnahme sollen die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes auf zehn Jahre verlängert werden. Damit dürfen künftig die restlichen Minderheitsanteile erst nach Ablauf einer Dekade übertragen werden. Für Unternehmen ist das eine lange Strecke. Der Gesetzgeber glaubt, dass viele Konzerne künftig auf solche Share-Deal-Konstruktionen verzichten werden. Schließlich sind die Gesellschaften innerhalb dieser Zehnjahresfrist an das Arrangement gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt. Natürlich kann auch künftig die Grunderwerbsteuer vermieden werden. "Der Preis der Steuerumgehung ist die Einschränkung der Handlungsfreiheit im gesellschaftsorganisatorischen Bereich", heißt es in der Gesetzesvorlage.

Kritisch bleibt aber die Frage der Übergangsregelung. Experten fürchten Probleme bei schon geschlossenen Verträgen. Käufer einer Immobilienpersonengesellschaft, die darauf gesetzt hatten, in zwei, drei Jahren die noch fehlenden Minderheitsanteile hinzuzukaufen, könnten nun noch ein paar Jahre länger warten müssen, wollen sie die Grunderwerbsteuer sparen. Um den Übergang zu regeln, hat der Gesetzgeber gleich mehrere neue Absätze eingeführt. Fraglich bleibt aber, ob mit den aufgeführten Übergangsregeln alle möglichen Problemfälle abgedeckt sind.

Mehr zu den Gesetzesvorhaben für 2019 finden Sie in der Übersicht.

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