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Märkte | 10.01.2019

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Sinkende Wohnungspreise in der östlichen City

Quelle: Instone, Urheber: Markus Bachmann photography
Grundsteinlegung im Luisenpark, dessen 238 Eigentumswohnungen des 2. Bauabschnitts für 6.500 Euro/qm unter die Leute gebracht werden.

Quelle: Instone, Urheber: Markus Bachmann photography

Die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen in der östlichen Innenstadt Berlins werden sinken, weil die Lagen immer schlechter werden. Investoren grummeln, denn die Mietrenditen liegen am Boden.

Aus dem Markt für Eigentumswohnungen in der östlichen Innenstadt "ist gedanklich mittlerweile so ein Stückchen weit die Luft raus", resümiert André Adami, der Bereichsleiter Wohnen beim Analyseunternehmen bulwiengesa, das den Markt für Eigentumswohnungen in den östlichen Kiezen Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg unter die Lupe genommen hat.

Dabei klingt das, was er da gefunden hat, zunächst gar nicht schlecht. Die Angebotspreise sind binnen Jahresfrist kräftig gestiegen. Im Schnitt verlangen die Bauherren 6.890 Euro/qm. Das sind 770 Euro/qm bzw. rund 13 % mehr als im Jahr zuvor.

Nichts mehr für unter 5.000 Euro/qm

2017 kostete noch ein Drittel aller untersuchten Wohnungen weniger als 5.000 Euro/qm. Diese Zeiten sind vorbei. Davon gibt es keine einzige mehr. Fast ein Schnäppchen ist das Pandion 4Living in der Conrad-Blenke-Straße 29, was Panidon für 5.350 Euro/qm auf den Markt wirft. Knapp die Hälfte aller Wohnungen kosten mehr als 7.000 Euro/qm. 2017 waren es noch 18%.

Auf längere Sicht aber mahnt der Wissenschaftler. "Die Mikrostandortqualitäten sind zum Teil deutlich schlechter." Anders ausgedrückt: Die zentralen Lagen, Spittelmarkt, Mediaspree, Gendarmenmarkt, sind vollgelaufen. Andere spannende Areale werden von Spekulanten gehortet. Wer jetzt noch nennenswert neu bauen will, muss in die Kiezlagen ausweichen. Zum Beispiel auf bislang gewerblich genutzte Areale. Die hier zu erzielenden Preise reichen an die absoluten Innenstadtlagen natürlich nicht heran. Folge: In ein bis zwei Jahren kann es zu rückläufigen Preisen kommen, so Adami. Der Beleg für diese These findet sich in den Zahlen schon heute: Die Angebotspreise der neu vermarkteten Projekte liegen unterhalb der Preise von Entwicklungen, die bereits im Vorjahr in der Studie betrachtet wurden.

Bei der Mietrendite ist das Ende der Fahnenstange erreicht

Hinzu kommt: "Bei der gewünschten oder noch tolerierbaren Mietrendite ist bei vielen Investoren aus dem In- und Ausland das Ende der Fahnenstange erreicht", weiß Adami aus vielen Gesprächen mit seiner Kundschaft.

Dass die Kapitalanleger beginnen die Nase zu rümpfen, wundert den Fachmann nicht. Einmal liegen die zu erwartenden Mieten bei Verkaufspreisen von knapp 7.000 Euro/qm im Schnitt schnell bei 17 oder 18 Euro/qm. Das sind Münchner Verhältnisse. Solche Preise lassen sich in Berlin nur in Citylagen durchsetzen. Hinzu kommt: Für internationale Investoren sind Standorte außerhalb des S-Bahn-Rings No-go-Areas.

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