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Märkte | 09.01.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Rekordmiete am Hamburger Büromarkt

Quelle: Beiersdorf AG, Urheber: Hadi Teherani
Der Baubeginn der Eigennutzung Beiersdorf-Zentrale in Eimsbüttel sorgte mit 45.000 qm für den größten Umsatz 2018.

Quelle: Beiersdorf AG, Urheber: Hadi Teherani

Mit 29 Euro/qm hat BNPPRE für den Hamburger Büroflächenmarkt die höchste Spitzenmiete aller Zeiten errechnet. Der Rekordwert ist Ausdruck der rasanten Angebotsverknappung im Jahr 2018 mit einem auf etwa 3,5% gesunkenen Leerstand. Trotz starker Nachfrage blieb so auch der Flächenumsatz unter dem Rekordwert von 2017.

Die Hamburger Büroflächenmakler ermittelten für 2018 einen Büroflächenumsatz von 544.000 qm (Cushman & Wakefield) bis 595.000 qm (Savills). Savills errechnete ein Plus von 1,2%, bei den anderen Maklern lagen die Umsätze des vergangenen Jahres etwa 8% bis 12% unter denen von 2017.

Drittbestes Ergebnis aller Zeiten

Nach Zahlen von BNPPRE wurde mit 563.000 qm trotzdem das drittbeste Ergebnis aller Zeiten erreicht. "Besonders die zweite Jahreshälfte verlief mit 314.000 qm sehr lebhaft und profitierte von großflächigen Verträgen", erklärte Heiko Fischer, Leiter der Hamburger BNPPRE-Niederlassung. "Alleine vier der fünf größten Abschlüsse des Jahres entfielen auf die beiden letzten Quartale."

Der konkurrenzlos größte Abschluss ist der Baustart für das Eigennutzerprojekt der Beiersdorf-Zentrale mit 45.000 qm in der Troplowitzstraße in Eimsbüttel. Cushmann & Wakefield (C&W) meldet als zweitgrößten Abschluss die Anmietung von 18.300 qm durch Gesellschaften der französischen Société Générale-Gruppe - darunter die BDK Bank Deutsches Kraftfahrzeuggewerbe und die Hanseatic Bank, deren Anmietungen von den anderen Maklern separat geführt werden. Die ECE entwickelt für die Société Générale an der Ecke Fuhlsbüttler Straße/Hebebrandstraße nahe der City Nord mit einem Investitionsvolumen von 115 Mio. Euro bis 2022 einen Bürocampus mit 25.000 qm BGF.

Zwei weitere Großabschlüsse liegen in der City Nord. Die Deutsche Postbank mietet 14.000 qm im Quartier Ipanema am Überseering 30 und Signal Iduna hat 10.000 qm im Arne-Jacobsen-Haus am Überseering 12 arrondiert. Im fünfstelligen Umsatzsegment vervollständigt Akquinet die Liste. Das IT-Unternehmen mietet 12.000 qm im Projekt Bramfelder Spitze gegenüber der Otto-Zentrale in Bramfeld.

43% Umsatzanteil in Neubau- und Revitalisierungsprojekten

Bis auf die Interimsanmietung von Signal Iduna erfolgten 2018 alle Anmietungen über 10.000 qm in Projekten, die bestenfalls im Bau sind. "2018 wurden rund 246.000 qm, also 43% des Gesamtumsatzes, im Neubau- und Revitalisierungssegment angemietet", illustriert Artur Kraft, Angermann Real Estate Advisory Hamburg, den Trend.

Quelle: hamburgteam, Urheber: Dreidesign
Die Deutsche Postbank muss nur über die Straße in ihr neues Domizil Ipanema in der City Nord ziehen. Oben links das Bürogebäude. Die geschwungenen Bauteile nehmen Wohnungen auf.

Quelle: hamburgteam, Urheber: Dreidesign

Zudem findet sich nach Zahlen von Engel & Völkers keiner der 13 größten Abschlüsse in der City. Auf Rang 14 liegt die Zech-Reederei Zeaborn, die 5.200 qm im Tower am Michel (Ludwig-Erhardt-Straße 22) mietete. Trotzdem ist die City mit einem Anteil von 17% (Savills) bis 25% (C&W) der umsatzstärkste Teilmarkt - allerdings mit deutlichen Verlusten gegenüber 2017. Auf Rang zwei liegt die City-Süd.

Spitzenmiete bei 29 Euro/qm

Oliver Horstmann, Engel & Völkers Commercial Hamburg (E&V), verweist auf den im vergangenen Jahr um 18,3% auf 490.000 qm bzw. eine Quote von 3,5% gesunkenen Leerstand. Gleichzeitig wird aus seiner Perspektive zu wenig gebaut, weil die Bau- und Grundstückskosten steigen, Grundstücke fehlen, hohe Anforderungen seitens der Banken bestehen.

In der Konsequenz steigen die Mieten - nach Zahlen von Fischer auf ein Allzeithoch bei den Spitzenmieten von 29 Euro/qm. C&W, E&V und Angermann sehen die gestiegene Spitzenmiete bei 27 Euro/qm bis 28 Euro/qm. Nur Savills errechnet einen Wert von unverändert 25,50 Euro/qm, jedoch eine um 4,4% auf 15,40 Euro/qm gestiegene Durchschnittsmiete. Die höchsten Mieten werden in den City-Projekten Alter Wall und Stadthöfe sowie im Hafencity-Projekt Watermark erreicht.

6% Marktanteil durch Coworkinganbieter

Bedingt durch den Eigennutzerbaustart von Beiersdorf ist erstmals die Industrie die stärkste Branche (E&V: 17,5%), gefolgt von Finanzwesen (14,6%) und Unternehmensnahen Dienstleistungen (12,9%). Als Preistreiber in der City agieren die Anbieter flexibler Arbeitsplatzkonzepte (Coworking und Co.). Nach Ansicht von Horstmann werden sie "mehr und mehr zum Mietwettbewerber konventioneller Unternehmen".

Nach Zahlen von C&W haben sie 2018 rund 33.000 qm gemietet. Mit einem Marktanteil von 6% liegen sie damit hinter den 7% von 2017. Absolut geht es sogar um einen Rückgang von 23%. "Sind die Suchkriterien der Betreiber für die Wunschimmobilie nicht zu 100% erfüllt, werden keine Kompromisse eingegangen", erklärt Matthias Huss, Niederlassungsleiter bei C&W in Hamburg. "Da solche Gesuche selten unter 3.000 qm beginnen, ist ein passendes Produkt in den zentralen Bürolagen mittlerweile Mangelware."

2019 wird Umsatz von 550.000 qm erwartet

BNPPRE erwartet für 2019/2020 die Fertigstellung von 337.000 qm Bürofläche, Savills gar von 470.000 qm. Beide jedoch erkennen eine Vorvermietungsquote von etwa zwei Dritteln der Fläche. "Eine Entspannung ist demnach vorerst nicht in Sicht", so Thorsten Körner, Niederlassungsleiter von Savills Hamburg. Wie andere Makler prognostiziert er für das laufende Jahr einen Umsatz von etwa 550.000 qm. Kraft hingegen sieht die Grenze bei 500.000 qm.

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