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Märkte | 08.01.2019

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Handelsimmobilien büßen trotz Warenhausdeal an Bedeutung ein

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten
Trotz des Jahrhundertdeals zwischen den beiden großen Warenhausketten konnte das Transaktionsvolumen bei den Handelsimmobilien nicht an die Rekorde früherer Jahre anknüpfen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten

Trotz des Megakaufhausdeals und weiterer Großtransaktionen hat der Investmentmarkt für Handelsimmobilien 2018 gegenüber anderen Assetklassen an Gewicht verloren. Die Renditen in den Metropolen befinden sich größtenteils auf historischen Tiefpunkten und das Potenzial für Mietsteigerungen dürfte zumindest in den Innenstädten ausgereizt sein.

In einem sind sich die bisher verfügbaren Zahlen der Immobiliendienstleister unabhängig von der Berechnungsmethode einig: An das Allzeithoch, das derzeit auf dem deutschen Investmentmarkt herrscht, konnten die Handelsimmobilien 2018 nicht anknüpfen. Das erstaunt auf den ersten Blick, da der Megadeal zwischen Karstadt und Kaufhof (1,84 Mrd. Euro) sowie weitere Großtransaktionen dem Markt mächtig Auftrieb gaben.

Unterdurchschnittlicher Marktanteil für Handelsimmobilien

Dennoch vereinigten die Handelsimmobilien laut Savills 2018 nur noch 21,5% Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsmarkt auf sich, nach Colliers-Berechnungen waren es gar nur 16%. Zum Vergleich: Den Fünfjahresschnitt berechnete Savills mit 26% Marktanteil, Colliers ermittelte einen Zehnjahresmittelwert von 28%.

Schwerer zu beziffern ist das absolute Volumen der Transkationen mit Handelsimmobilien im abgelaufenen Jahr, denn die bisher veröffentlichten Zahlen weichen wegen unterschiedlicher zeitlicher Abgrenzung der Deals deutlich voneinander ab: Während Colliers International nur knapp 10 Mrd. Euro Transaktionsvolumen für 2018 ermittelt hat, kommt Savills auf rund 13 Mrd. Euro.

Wählerische Investoren, längere Ankaufsprüfungen

Auf der Preisebene habe es durchaus Rekorde gegeben, stellt Jörg Krechky klar, Head of Retail Investment Germany bei Savills. Doch die Investoren sind wählerischer geworden. Das dürfte auch daran liegen, dass Mietsteigerungen gerade in den Toplagen der Innenstädte und in Shoppingcentern nur noch schwer durchsetzbar sind. Die Wahl des richtigen Objekts wird damit immer wichtiger, die Ankaufsprozesse ziehen sich in die Länge.

Denn im Gegensatz zur boomenden Logistik leidet der stationäre Handel unter dem zunehmenden E-Commerce und die Filialisten halten sich mit ihren Expansionsplänen zurück. Laut Testclub der Fachzeitschrift TextilWirtschaft, dem teilnehmerstärksten Panel der Bekleidungshändler, sanken die Umsätze dieses wichtigen Einzelhandelszweigs 2018 wie schon in den beiden Vorjahren um 2%. Gastrokonzepte, die gerne als Ersatz für den Modehandel herhalten müssen, fördern zwar die Frequenz, zahlen aber im Regelfall weniger Miete als die Textiler.

Die Einzelhändler expandieren nur noch vorsichtig

Colliers-Chef Matthias Leube spricht von einem "strukturellen Umbruch im Einzelhandel" und Comfort-Chefresearcher Olaf Petersen sagt: "Wir bewegen uns klar in einem Mietermarkt, auf dem Höchstmieten nur noch zu erreichen sind, wenn wirklich alles für den Mieter passt." Mietsteigerungen für Handelsflächen in Ia-Lagen konnte Comfort im abgelaufenen Jahr unter 132 untersuchten Städten überhaupt nur noch an vier Standorten vermelden: Berlin, Düsseldorf, Freiburg und Konstanz.

Bei gleichzeitig steigenden Preisen für die Immobilien führt die Mieterzurückhaltung zu Mickerrenditen. So ermittelte Colliers für Geschäftshäuser in Ia-Lagen in den sieben deutschen Topstädten Spitzenrenditen von nur noch 2,75% in München bis zu 3,3% in Düsseldorf und Köln. Für Shoppingcenter hat der Immobiliendienstleister 4,5% errechnet, für Fachmarktzentren teilweise noch "deutlich über 5%". Savills kommt hier zu einem anderen Ergebnis, nämlich 4,2% Spitzenrendite für Einkaufszentren, jedoch nur noch 4% für Fachmarktzentren. Damit wären die zuletzt bei den Investoren so beliebten Nahversorgungsstandorte mit einem großen Lebensmitteleinzelhändler als Anker ebenfalls im Renditekeller angekommen.

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