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Märkte | 07.01.2019

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Colliers International
  • Personen:
    Hubert Reck
  • Portfolios:
    Laetitia-Portfolio, Optimus Prime-Portfolio
  • Immobilienart:
    Logistik, Industrie

Renditen für Logistikimmobilien sinken weiter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Bei Investoren gefragt: Logistikimmobilien wie diese mechanische Zustellbasis am Rande Berlins.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien schmelzen wie Schnee in der Sonne. Laut Colliers International sank die Gewinnspanne bis Ende 2018 bei erstklassigen Objekten um 15 Basispunkte auf 4,5%. Und dieser Trend wird sich wegen der Produktknappheit bei hoher Nachfrage fortsetzen. Unternehmensimmobilien bieten sich als Alternative an.

Mehr als 6,8 Mrd. Euro wurden nach Angaben von Colliers im vergangenen Jahr in Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland investiert. Das außerordentliche Vorjahresergebnis von 8,7 Mrd. Euro konnte nicht erreicht werden - es gab deutlich weniger größere Portfolio- und Unternehmensübernahmen als 2017. Dennoch wurde 2018 trotz des akuten Mangels an verfügbaren, investmentgeeigneten Immobilien das bislang zweitstärkste Jahresendergebnis erzielt.

Stärker als je zuvor standen Industrieimmobilien im Fokus der Anleger. Die im Vergleich zu Logistikimmobilien höhere Risikostreuung und höheren Mieteinnahmen überzeugen mehr und mehr nationale wie internationale Investoren. So entfielen gleich zwei der drei größten Transaktionen 2018 auf diese Assetklasse.

Das sogenannte Optimus Prime-Portfolio, das aus dem gesamten Beos Corporate Real Estate Fund Germany I des deutschen Asset- und Fondsmanager Beos hervorgeht, wurde Ende Oktober mit einem Gesamtvolumen von über 500 Mio. Euro an die Kapitalanlagegesellschaft Helaba Invest verkauft. Die Transaktion beinhaltete insgesamt 21 deutsche Industrieimmobilien mit einer Gesamtmietfläche von über 565.000 qm, die sich in etablierten Märkten wie Hamburg, Berlin, München und Karlsruhe befinden.

Beachtliche Grundstückswert- und Mietsteigerungspotenziale

Darüber hinaus sorgte der Erwerb des Laetitia-Portfolios mit einem Transaktionsvolumen von über 600 Mio. Euro für den größten Abschluss im Jahr 2018. Fast zeitgleich mit dem Verkauf des genannten Optimus-Prime Portfolios wechselten weitere 32 deutsche Leichtindustrieimmobilien mit einer Gesamtmietfläche von etwa 538.000 qm ihren Besitzer. Das Portfolio, das aus dem Bestand von Aurelis Real Estate übernommen wurde, ging in den ersten Unternehmensimmobilienfonds (CREFG IV) von Beos über, der unter dem Dach von Swiss Life Asset Managers läuft.

Leichtindustrieimmobilien weisen in attraktiven Lagen innerhalb der großen Wirtschafts- und Ballungsräume beachtliche Grundstückswert-, Mietsteigerungs- und Nachverdichtungspotenziale auf. Deshalb seien sie eine attraktive Alternative zu Logistikimmobilien und anderen Assetklassen, erklärt Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers. Darüber hinaus zeigten sich bei solchen Objekten auch baurechtliche Vorteile, da anders als bei Logistikimmobilien eine höhere Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten gegeben sei. "Dies haben besonders deutsche Anleger bereits früh erkannt", meint Reck.

Insgesamt entfielen 42% des gesamten Umsatzes, also rund 2,9 Mrd. Euro, auf Industrieimmobilien. Logistikimmobilien hingegen erzielten ein Transaktionsvolumen in Höhe von mehr als 3,9 Mrd. Euro. Im Vergleich zu anderen Assetklassen in Deutschland machten Industrie- und Logistikimmobilien somit erneut einen zweistelligen Marktanteil von rund 11% aus und konnten ihre Position dadurch als drittstärkste Anlageklasse auf dem deutschen gewerblichen Immobilienmarkt verteidigen.

Beliebt bei Investoren wie nie zuvor

"Der Markt erfährt seit einigen Jahren eine Beliebtheit bei Investoren, wie wir sie bislang noch nie erlebt haben", betont Reck. Die Verschiebung in Richtung alternative Investments wie Unternehmensimmobilien, also Leichtindustrie, Gewerbeparks, Transformations- und Produktionsobjekte, zeige umso mehr, dass ausreichend Kapital im Umlauf sei und Anleger nach schnellen und vor allem rentablen Möglichkeiten suchen, um in deutsche Assets zu investieren. "Auch vor möglichen Leerständen und Renovierungsarbeiten wird dabei kein Bogen mehr gemacht", ergänzt Reck.

Die Bruttospitzenrenditen für Class-A-Logistikimmobilien der neuesten Generation mit einer Mietlaufzeit von mindestens zehn Jahren und mehr sinken nach einer stabilen Periode erneut um 15 Basispunkte auf 4,5%. Auch für Topobjekte abseits der Spitzenlagen hat sich die Renditekompression fortgesetzt: Im Laufe des Jahres sank diese um insgesamt 30 Basispunkte auf 4,6% im Mittel. Dieser Trend werde sich in den kommenden zwölf Monaten fortsetzen, da sich die Angebotssituation bei erstklassigen Core-Produkten auf kurze Sicht nicht entspannen werde. Anders könnte es jedoch bei Leichtindustrieimmobilien aussehen, meint Reck. "Hier ist, aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten, ein Abklingen der Bruttospitzenrenditen für 2019 noch nicht in Sicht."

Für 2019 sei ein Transaktionsvolumen zu erwarten, das über dem langjährigen Mittel liegen wird. "Auch im neuen Jahr werden Portfoliotransaktionen ein beliebter Weg für Investoren sein, in deutsche Industrie- und Logistikimmobilien zu investieren, der jedoch vom Mangel an investmentfähigen Produkten auf dem Markt ausgebremst wird", sagt Reck voraus. Darüber hinaus könnten spekulative Entwicklungen für etwas Abhilfe am Markt sorgen, da etliche Großmieter aktiv auf Flächensuche seien. Stark steigende Baukosten sowie überlastete Generalunternehmen könnten außerdem zur Folge haben, dass Mietpreise für Industrie- und Logistikimmobilien nicht nur in den Toplagen weiter ansteigen könnten.

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