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Märkte | 07.01.2019

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Deutscher Bürovermietungsmarkt ohne Rekord, aber happy

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam
Wer moderne, passende Flächen fand, griff 2018 zu.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam

Es kommt selten vor, dass Makler ein Umsatzergebnis unter Vorjahresniveau bejubeln. Bei der Bürovermietung 2018 in den Topmetropolen Deutschlands war das aber der Fall: Obwohl 3% bis 7% weniger umgesetzt wurde als im Spitzenjahr 2017, mag keiner von einem Abwärtstrend sprechen. Grund für die anhaltende Zuversicht ist die Aufwärtsdynamik bei den Mieten und die stabile Nachfrage.

2018 erreichte der Bürovermietungsmarkt in den Hochburgen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart das zweitbeste Ergebnis seit Beginn der Statistiken. Für die sieben Zentren bilanzierten Colliers und JLL ca. 3,8 Mio. qm Vermietungsumsatz (-6,5%). Bei BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), wo statt Stuttgart die Städte Leipzig und Essen mitgerechnet werden, waren es etwas mehr als 4 Mio. qm und ein Minus von 7%. Savills rechnet wieder anders und verzeichnet nur -2,8%, ist ansonsten wie die übrigen Häuser überzeugt: "Der Höhenflug an den deutschen Top-Büromärkten hat sich unvermindert fortgesetzt." Der Nachfrageüberhang nach guten Büroflächen bleibe bestehen.

TMT wichtigste Mietergruppe

Wichtigste Mietergruppe war CBRE zufolge der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien, Technologie) mit einem Anteil von 22% am Gesamtumsatz - 2017 hatte diese Quote noch 26% betragen. Weitere 7% entfielen auf die Betreiber flexibler Bürolösungen (Coworking). Letztere machten nach Rechnung von JLL in den Toplagen der Großstädte sogar 16% der Umsätze aus. Wären dort die Flächen nicht so knapp, hätte die Coworkingbranche noch mehr gemietet, sind die Makler überzeugt.

Von einer insgesamt "ungebrochen hohen Mieternachfrage" schreibt CBRE im Rückblick auf 2018, BNPPRE von "weiterhin sehr guten harten Rahmenbedingungen" für den Vermietungsmarkt und JLL freut sich über die erneut gestiegene Nettoabsorption als Beleg für die stabile Expansion der Unternehmen. Ebenfalls einig sind sich die Makler-Researcher bei der Mietentwicklung, die 2018 sowohl im Durchschnitt als auch in der Spitze nach oben wies. Den größten Sprung machten die Topmieten JLL zufolge in Berlin (+13,3%), bei der Berliner Durchschnittsmiete kommt Colliers sogar auf ein Plus von 15,2%. BNPPRE sieht dagegen Köln mit plus 10% in der Spitzen ganz vorne, gefolgt von Hamburg und Berlin mit je 9% Zuwachs.

Unterschiedliche Mietprognosen

In den übrigen Großstädten sahen die meisten Makler 2018 deutlich geringere Wachstumsraten; Colliers macht dafür den "Mangel an Topobjekten" verantwortlich. JLL rechnet damit, dass das Mietwachstum auch 2019 anhält, allerdings mit schwächerer Dynamik. Über die fünf Metropolen hinweg sei ein Plus der Spitzenmieten von 3,5% denkbar (2018: 6,4%).

BNPPRE gibt sich hier optimistischer, demnach werden Spitzen- wie Durchschnittsmieten "weiter spürbar steigen". Nur so könnten die gestiegenen Grundstückspreise und Baukosten kompensiert werden, heißt die Begründung. Auch bei Colliers gibt man sich zuversichtlich und führt dafür die vergleichsweise kleine Neubaupipeline an. Von den knapp 3,3 Mio. qm Neubaubürofläche, die dieses und kommendes Jahr fertiggestellt würden, seien fast zwei Drittel jetzt schon belegt. Der Vermietungsumsatz wird, so die übereinstimmende Prognose, also auch dieses Jahr auf einem erfreulich hohen Niveau bleiben, ein Rekordjahr wird 2019 aber definitiv nicht werden.

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