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Projekte | 07.01.2019

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Gröner will VW der Immobilienbranche bauen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Bernhard H. Hansen, CEO von SSN Development, und Christoph F. Gröner, CEO der CG Gruppe, vor dem CG-Sitz in Hamburg.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Die CG Gruppe und SSN Group entwickeln in Hamburg Immobilien mit einem Verkaufsvolumen von über 1,7 Mrd. Euro. Beim größten Projekt, dem Holsten Quartier, soll partiell serielles Bauen umgesetzt werden. Mit BIM und seriellem Bauen will Christoph Gröner den Rohbaupreis binnen zwei Jahren halbieren. In Koblenz soll ein zweites Fertigteilwerk entstehen.

Christoph Gröner hat große Ziele. "Ich stehe morgens nicht auf, um mein Superreichtum zu vergrößern. Ich frage mich: Welchen Footprint willst du hinterlassen?" Damit der möglichst groß ausfällt, will Gröner die Preisdynamik im deutschen Wohnungsbau bremsen. "Wir sind angetreten, um den VW der Immobilienbranche zu bauen", sagte er vor Journalisten. Nur 10% bis 15% der Bevölkerung könnten Mieten über 10 Euro/qm oder Kaufpreise von 4.000 Euro/qm aufwärts finanzieren - erst recht nicht bei steigenden Zinsen. Unsere Strategie: Wir schaffen künftig bezahlbaren Wohnraum durch serielles Bauen. In zwei Jahren werden wir den Preis für den Rohbau halbieren."

Bezahlbares Wohnen ist zinserhöhungsresistent

Wenn man ihm Bauland für 500 Euro/qm BGF überlasse, könne er für 1.500 bis 1.800 Euro/qm BGF bauen - zuzüglich einer Marge von 10% bis 15% für deutlich unter 3.000 Euro/qm. Das sei auch für Investoren interessant, betont Gröner. "Der bezahlbare Wohnraum hat nicht die Tendenz, von steigenden Zinsen in Gefahr gebracht zu werden. Daher sind Aberdeen, die Württembergische oder Talanx Investoren bei der CG Gruppe."

Neben Gröner, als Vorstand der CG Gruppe, war auch Bernhard H. Hansen, Geschäftsführer von SSN Development, bei der Pressekonferenz präsent. Bei der ging es zum einen um die Zusammenführung und Kooperation der beiden Unternehmen unter dem Dach von Consus Real Estate und zum anderen um die fünf Hamburger Projekte. In den drei CG- und zwei SSN-Projekten sollen bis spätestens 2026 über 3.500 Wohnungen sowie knapp 100.000 qm Gewerbefläche entstehen. Das angegebene Verkaufsvolumen summiert sich auf 1,77 Mrd. Euro.

Gröner forciert Tempo beim Holsten Quartier

Mit 950 Mio. Euro Verkaufsvolumen ist das von SSN entwickelte Holsten Quartier in Altona das größte Projekt. Hier sind sich Entwickler und der Bezirk noch uneins über das Bauvolumen, die Größe der Schule, eines Stadtteilzentrums ("Community Center") und einer Dreifeldsporthalle. "Wir sind mit dem Bezirk seit einem halben Jahr in einem guten Dialog", so Hansen. Im Januar soll ein Machbarkeitsgutachten für das Community Center vorgestellt werden, berichtete der Entwickler von einem Treffen mit Bezirksamtsleiterin Liane Melzer kurz vor Weihnachten.

Quelle: SSN Group, Urheber: André Poitiers
Das Holsten Quartier ist mit einem Verkaufsvolumen von 950 Mio. Euro das größte Projekt von SSN in Hamburg.

Quelle: SSN Group, Urheber: André Poitiers

Zu diesem Treffen hatte sich auch Gröner eingeladen, der während der Pressekonferenz darauf verwies, dass CG als Quartiersentwickler über größere Erfahrungen verfüge als SSN. Gröners Auftauchen bei dem Treffen sorgte für Irritationen bei den Teilnehmern und auch die Wahrnehmung der Ergebnisse weicht voneinander ab.

"Wenn es Wünsche gibt, muss mehr gebaut werden"

"Das Community Center kostet Geld, aber wir wollen es haben", so der CG-Vorstand. "Wir suchen Lösungen für die Bevölkerung, aber auch für unsere Rendite." 160.000 qm bis 180.000 qm sowie die Schule und das Community Center würden gebaut. Man habe mit Melzer die Grundlage für den Rechenweg beschlossen. "Es waren 800 qm für das Community Center vorgesehen, jetzt sind es 4.000 qm für 6 bis 8 Euro/qm Miete. Das muss quersubventioniert werden. Daher gibt es woanders 4.000 qm für uns dazu." Wenn es keine zusätzlichen Wünsche gebe, bleibe es bei 160.000 qm. Andernfalls müsse mehr gebaut werden.

Gröner erwartet Baurecht Ende 2019, den Baustart 2020 und die weitgehende Fertigstellung 2023/2024. Zudem werde alles weitgehend in eigener Regie entwickelt. Hansen hingegen sieht die Fertigstellung erst 2026 und Melzer ist froh, wenn der städtebauliche Vertrag zum Projekt bis zum August 2019 unterzeichnet ist - wenn sie in Rente geht.

Zweites Fertigteilwerk in Koblenz

75% der BGF sollen Wohnraum werden und 25% Gewerbefläche. Serielles Bauen soll beim Holsten Quartier nur teilweise eingesetzt werden, denn das bis Anfang 2020 am Erfurter Kreuz entstehende Fertigteilwerk habe nur eine Kapazität von 2.000 Wohnungen jährlich, erklärt Gröner: "Um etwa Hamburg besser beliefern zu können, planen wir, in Koblenz ein zweites Fertigteilwerk zu bauen. Und wir kooperieren mit Kurt Zech, der in Bremen ein Fertigteilwerk errichtet."

Mit Zech als Generalunternehmer baut Gröner auch das Bahrenfelder Carré. "Wir haben das Projekt übernommen, nachdem jahrelang Spekulanten versucht haben, sich daran gesund zu stoßen." An der Von-Sauer-Straße entstehen seit Dezember 289 frei finanzierte und öffentlich geförderte Ein- bis Fünfzimmerwohnungen sowie 2.650 qm Ladenfläche. Gröner preist das Vorhaben als erstes BIM-Projekt: Planung und Realisierung erfolgt komplett über eine digitale Prozesskette. Das Verkaufsvolumen wurde kurz vor der Pressekonferenz von 88 Mio. auf 101 Mio. Euro nach oben korrigiert.

Das größte CG-Projekt ist das Neuländer Quarree im Harburger Binnenhafen mit einem Verkaufsvolumen von 357 Mio. Euro. Im Frühjahr 2017 hatte Gröner das 45.000 qm große Areal an der hannoverschen Straße von der P&S Grundstücks- und Verwaltungsgesellschaft gekauft. Der war es seit 2012 nicht gelungen, den Mix aus Studenten- und Seniorenwohnungen, Parkhaus, Hotel und Gewerbekomplex zu realisieren. CG erhöhte den Wohnanteil im Konzept von 25% auf 40%. Dazu kommen 15% bis 20% Hotel und Boardinghaus sowie 40% bis 45% Büros mit Werkstatt, Lager oder Labor. Für Letzteres gebe es "einen enormen Bedarf", so Gröner, der den B-Plan für Oktober 2019 erwartet, den Baubeginn 2020 und die Fertigstellung 2023.

Aurubis bremst Wohnen am Billwerder Neuer Deich aus

Das dritte CG-Projekt in Hamburg soll am Billwerder Neuer Deich in Rotenburgsort entstehen - allerdings wohl deutlich anders als zunächst geplant. CG hat die Fläche der Golf-Lounge gekauft. Die 700 geplanten Wohnungen können jedoch nicht entstehen, weil das die Emissionen der Aurubis Kupferraffination im nahen Gewerbegebiet Peute nicht erlauben. Gröner erklärte gegenüber der Immobilien Zeitung, dass von den geplanten 60.000 qm Nutzfläche etwa 20% für Wohnungen vorgesehen seien. Das B-Plan-Verfahren soll im Sommer starten.

Wie das Holsten Quartier hat SSN auch das Projekt Neues Korallusviertel in Wilhelmsburg von der Gerch Group übernommen. 465 Wohnungen sollen nun entstehen, fast 20% mehr als ursprünglich geplant. "Wir stehen vor dem Aufstellungsbeschluss und haben ein Letter of Intend unterschrieben", so Hansen. Um den Mittelstand nach Wilhelmsburg zu ziehen, liegt der Anteil von Sozialwohnungen nur bei 20%. Zudem sind 30% Eigentums- und 50% Mietwohnungen geplant. Das Verkaufsvolumen liegt bei 135 Mio. Euro.

Die aktuellen Immobilienprojekte von CG und SSN in Deutschland summieren sich auf 1,3 Mio. qm NGF für Wohnen sowie 700.000 qm NGF für Büro und Gewerbe. Gröner: "Wir planen weitere Projekte in Hamburg."

In einer früheren Version dieses Artikels gab es zum Projekt Billwerder Neuer Deich den Hinweis, dass die CG Gruppe das Areal der Bundesmonopolverwaltung für Branntwein von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) gekauft habe. Das ist nicht korrekt. Das Areal befindet sich weiterhin im Eigentum der Bima.

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