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Märkte | 11.12.2018

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Swiss Life, Beos, bulwiengesa
  • Organisationen:
    Initiative Unternehmensimmobilien
  • Personen:
    Tobias Kassner
  • Immobilienart:
    Logistik, Industrie, Gewerbe allgemein

Höheres Risiko bei Unternehmensimmobilien

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Unternehmensimmobilien sind gefragt und knapp.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Unternehmensimmobilien sind weiter gefragt. Das Angebot indes ist knapp. Und so müssen Investoren auf Objekte ausweichen, die höhere Risiken bergen. Damit steigt aber auch die Aussicht auf höhere Renditen.

Die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ist weiterhin hoch. Dennoch lag der Investmentumsatz mit knapp 800 Mio. Euro etwa 17% unter dem des vorhergehenden Halbjahres bzw. 32% unter dem langjährigen Schnitt der vorherigen Halbjahre. Die Ursachen dafür seien das fehlende Angebot und ein sich wandelndes Marktumfeld, teilt die Initiative Unternehmensimmobilien in ihrem Marktbericht für das erste Halbjahr 2018 mit.

Die am Markt verfügbaren Objekte seien mehrheitlich bereits in den Vorjahren gehandelt worden, teilweise als großvolumige Portfoliotransaktionen, an denen oft internationale Investoren beteiligt waren, sagt Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa und Autor des Marktberichts. "Gegenstand dieser Transaktionen waren zumeist gut dokumentierte Objekte in Lagen mit hoher Markttransparenz." Solche Objekte seien vorerst jedoch nicht mehr in der gewünschten Zahl verfügbar.

"Aktuelle Abschlüsse werden verstärkt in weniger gut dokumentierten Marktregionen registriert", erklärt Kassner. "Investoren kaufen auch Objekte, die ihnen noch vor ein paar Jahren als zu risikoreich erschienen oder Restrukturierungsbedarf aufweisen." Um solche Investments zu machen, werde aber lokales Know-how benötigt. Kein Wunder also, dass derzeit vor allem einheimische Unternehmen kaufen.

Der Markt in Deutschland bleibt heiß

Da Topobjekte kaum verfügbar sind, gehen internationale Großinvestoren dazu über, ganze Unternehmen mitsamt deren Bestand zu kaufen. Bestes Beispiel ist die Übernahme des Entwicklers Beos durch den Schweizer Versicherungsriesen Swiss Life. Da der Anlagedruck auf das Kapital und das Bestreben, einen Fußabdruck in Deutschland zu hinterlassen, groß sind, bleibe der Markt heiß.

Das Investmentvolumen verteilte sich ausgewogen über alle Objektkategorien. Transformationsimmobilien, also Immobilien, die erst durch Umbau und Sanierung für Gewerbe nutzbar gemacht werden, wurden aber am stärksten nachgefragt. Auf dieses Segment entfiel mit 254 Mio. Euro knapp ein Drittel der Gesamtinvestitionen. Gerade weil Flächen knapp sind, schätzen Anleger und Mieter diese Immobilien wegen ihrer flexiblen Nutzungsmöglichkeiten. Zudem liegen sie meist in gut erschlossenen, zentralen Lagen und verfügen über attraktive Nachvermietungspotenziale.

Abkehr von der langanhaltenden Renditekompression festgestellt

Die Marktentwicklungen deuten laut Kassner darauf hin, dass die Renditen ihren tiefsten Punkt erreicht haben. Nachdem sich in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres bereits ein Abflachen der Talfahrt der Spitzenrenditen angekündigt hat, kam diese im vergangenen Halbjahr vollständig zum Erliegen. Eine Ausnahme bildet die Spitzenrendite der Transformationsimmobilien, die auch im zurückliegenden Halbjahr weiter fiel. Die Bruttoanfangsrendite liegt hier bei 4,4%. Die Durchschnittsrendite verharrte erstmals seit 2014 auf dem Niveau des vorherigen Halbjahres; sie beläuft sich auf rund 6%.

Für die übrigen Objektkategorien konnte erstmals eine Abkehr von der langanhaltenden Renditekompression festgestellt werden, betont Kassner. Bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien wurde sogar ein leichter Anstieg der Spitzenrenditen ermittelt. Im Fall der Gewerbeparks stellte sich die Spitzenrendite auf ein Niveau von 6,2% und für Produktionsimmobilien auf 5,2% ein. Zurückzuführen sei dies unter anderem auf den Mangel an Investmentgelegenheiten. "Die Marktakteure greifen daher auf risikoreichere Objekte zurück, die nicht mehr zwingend den Grade-A-Kriterien entsprechen, aber bisweilen zu günstigeren Preisen zu erwerben sind."

Der Begriff Unternehmensimmobilien ist nicht wörtlich zu verstehen. Zwar werden auch Bürotürme und Läden von Unternehmen genutzt, doch diese werden gemeinhin unter den Assetklassen Büro und Einzelhandel verbucht. Als Unternehmensimmobilien bezeichnen Experten vielmehr gewerblich genutzte Objekte wie Gewerbeparks und Fabrikhallen sowie Lager- und Logistikobjekte.

Der Markt ist für viele Akteure noch neu und wenig transparent, belastbare Zahlen gibt es für das gesamte Segment erst seit ein paar Jahren. Auch innerhalb der Firmen ist das Know-how bezüglich Vermarktung und Wertsteigerung nicht sonderlich ausgeprägt. Um für mehr Transparenz zu sorgen, haben Firmen der Branche die Initiative Unternehmensimmobilien gegründet. Diese soll Daten und Informationen sammeln, auswerten und veröffentlichen.

Dabei betrachtet die Initiative die eher kleinteiligen sogenannten Unternehmensimmobilien isoliert von den großflächigen Logistikobjekten von Amazon, Lidl & Co. Mit dem besonderen Blick auf Unternehmensimmobilien soll die Akzeptanz der jungen Assetklasse bei Investoren und Banken vergrößert werden, um Zug um Zug Berührungsängste bei Anlegern abzubauen.

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